应对财务困境：了解全球防止房屋止赎方案

因财务困境而面临失去家园的可能是一种令人畏惧的经历。止赎（Foreclosure）是贷款方因抵押贷款未被偿还而收回房产的法律程序，它会带来严重的情感和财务后果。然而，关键是要明白，止赎并非不可避免。根据您所在的地区和具体情况，存在多种预防方案。本指南全面概述了全球房主可用的防止止赎方案，旨在帮助您采取明智的行动，并有可能保住您的家园。

了解止赎流程：全球视角

止赎流程在不同国家甚至同一国家的不同地区差异很大。虽然其基本原则相同——贷款方因欠款未付而寻求收回其投资——但法律框架、时间表和可用的保护措施却大相径庭。例如：

• 司法止赎与非司法止赎：一些国家，如美国（部分州）和加拿大，采用司法止赎，需要通过法庭程序来授权止赎。这一过程为房主提供了更多机会来陈述案情和挑战贷款方的行为。其他国家，如英国和澳大利亚，则主要使用非司法止赎（或称售卖权），贷款方无需法院干预即可进行止赎，通常在指定的通知期后执行。德国和法国也依赖司法程序，但其法律框架有其特定的细微差别。
• 赎回期：许多司法管辖区在止赎拍卖后提供一个赎回期，允许房主通过支付包括应计利息和费用在内的未偿债务来赎回房产。赎回期的长短差异很大。在美国一些州，可能长达数月甚至一年，而在其他地区，则可能短得多或根本不存在。了解您所在地区是否存在赎回期至关重要。
• 差额判决：如果止赎拍卖所得不足以偿还全部抵押贷款欠款，贷款方可能会对房主寻求差额判决，以追回剩余债务。关于差额判决的可用性和规定在全球范围内各不相同。一些司法管辖区完全禁止，而另一些则施加限制或在特定条件下允许。

可行建议：研究您所在司法管辖区的具体止赎法律和程序。咨询当地的房地产律师或住房顾问，以清楚地了解您的权利和义务。

识别潜在止赎的迹象

早期干预对于防止止赎至关重要。识别警告信号可以让您在情况恶化前采取积极措施。关键指标包括：

• 难以偿还抵押贷款：错过一两次抵押贷款还款是财务紧张的明确信号。不要忽视问题，应立即着手处理。
• 债务水平增加：严重依赖信用卡或贷款来支付基本开销，表明债务负担日益加重，可能会影响您履行抵押贷款义务的能力。
• 失业或收入减少：失业或收入大幅减少会严重挤压您的财务状况，使您难以按时偿还抵押贷款。
• 意外的医疗费用：大额、无法预见的医疗账单会迅速耗尽您的储蓄，并影响您支付抵押贷款的能力。
• 利率变化：对于持有可调利率抵押贷款的房主来说，利率上升会导致月供增加，从而难以负担抵押贷款。
• 来自贷款方的通知：忽视贷款方的通知绝非明智之举。这些信函通常提供有关您抵押贷款状况和潜在方案的重要信息。

例如：假设一个阿根廷家庭面临恶性通货膨胀。他们的工资虽然名义上在增加，但跟不上生活成本的上涨速度，导致偿还抵押贷款变得越来越困难。及早认识到这种经济压力对于寻求帮助至关重要。

防止止赎的方案：综合概述

有几种方案可以帮助房主避免止赎。这些方案的可用性取决于您所在的位置、贷款方政策和个人情况。

1. 与您的贷款方沟通

当您预见到还款困难时，第一步也是最关键的一步就是与您的贷款方沟通。大多数贷款方都愿意与借款人合作，寻找避免止赎的解决方案。请准备好提供有关您财务状况的详细信息，包括收入、支出、资产和负债。诚实和透明至关重要。

可行建议：记录您与贷款方的所有沟通，包括日期、时间、代表姓名和谈话细节。保留您提交的任何文件的副本。

2. 贷款修改

贷款修改涉及永久性地更改您的抵押贷款条款，使其更易于负担。这可能包括降低利率、延长贷款期限或将逾期款项添加到贷款本金中。对于收入出现永久性下降的房主来说，贷款修改通常是一个可行的选择。

例如：一个因经济衰退导致旅游收入大幅下降的意大利家庭，可能有资格获得贷款修改，以降低其每月抵押贷款还款额。

3. 延期还款（Forbearance）

延期还款允许您在指定期限内暂停或减少抵押贷款还款。这可以在您处理潜在财务问题时提供临时性的缓解。然而，延期还款通常不是一个长期解决方案，因为您最终需要偿还错过的款项，通常是通过还款计划或在延期还款期结束时一次性付清。

可行建议：仔细了解延期还款协议的条款，包括如何偿还错过的款项以及任何相关的费用或利息。

4. 还款计划

还款计划允许您将部分逾期金额添加到您的常规月供中，从而逐步补上错过的抵押贷款还款。此方案适用于那些经历了暂时性财务挫折，但现在有能力支付常规抵押贷款以及额外金额以弥补欠款的房主。

例如：尼日利亚的一位小企业主因市场波动导致业务暂时放缓，或许能与贷款方协商制定一个还款计划。

5. 部分索赔（Partial Claim）

在一些国家（最著名的是美国的FHA贷款），部分索赔允许您向政府借款以支付部分逾期抵押贷款。这笔贷款通常是免息的，并且在您出售房产、再融资或不再居住在家中之前无需偿还。

可行建议：研究您所在地区是否提供部分索赔计划，以及您是否符合资格要求。

6. 债务管理计划（DMP）

债务管理计划（DMP）通常由信用咨询机构提供，可以帮助您管理包括抵押贷款在内的总体债务。该机构与您的债权人合作，协商降低利率和月供，使您更容易偿还债务。然而，DMP可能会对您的信用评分产生负面影响，因此仔细权衡利弊非常重要。

例如：一个在西班牙面临包括抵押贷款在内的多重债务困扰的家庭，可能会受益于DMP，以整合债务并降低其总体月供。

7. 住房咨询

非营利性住房咨询机构为面临止赎的房主提供免费或低成本的援助。住房顾问可以帮助您了解自己的权利、评估财务状况、探索防止止赎的方案，并与您的贷款方进行谈判。他们还可以提供有关预算、信用修复和其他财务管理技能的指导。许多国家都有政府赞助或非营利组织提供类似服务。

可行建议：寻找您所在地区信誉良好的住房咨询机构。警惕那些收取高额费用或做出不切实际承诺的公司。

8. 短售（Short Sale）

短售是指以低于抵押贷款欠款的金额出售您的房屋。贷款方同意接受出售所得作为全部或部分债务的清偿。短售可以帮助您避免止赎，并且与止赎相比，可能最大限度地减少对您信用评分的负面影响。然而，它仍可能对您的信誉和未来获得信贷的能力产生重大影响。

例如：爱尔兰的一位房主面临失业且无法跟上抵押贷款还款，可能会选择短售以避免更严重的止赎后果。

9. 替代止赎契约（Deed in Lieu of Foreclosure）

替代止赎契约是指您自愿将房产所有权转让给贷款方，以换取抵押贷款债务的注销。此方案可以帮助您避免公开的止赎记录，并且对您信用评分的损害可能较小。但是，您将失去您的房屋，并且如果房产价值低于未偿债务，贷款方可能仍会寻求差额判决。

可行建议：了解替代止赎契约的潜在税务影响，因为被豁免的债务可能被视为应税收入。

10. 破产

申请破产可以暂时中止止赎程序，为您提供时间来重组财务并可能保住您的房屋。第13章破产允许您制定一个还款计划，在三到五年内补上错过的抵押贷款还款。而第7章破产则可能允许您解除部分其他债务，从而腾出更多收入来支付抵押贷款。然而，破产具有重大的长期后果，应被视为最后的手段。

例如：德国的一位房主面临包括抵押贷款在内的各种来源的巨额债务，可能会考虑通过破产来获得一些财务喘息空间，并有可能保住自己的家。

避免止赎骗局

不幸的是，止赎骗局非常普遍。要警惕那些承诺收取费用就能停止止赎、保证贷款修改或要求您签署房产契约的公司。这些公司通常利用脆弱的房主，并可能使您的财务状况变得更糟。在做出任何决定之前，务必与信誉良好的组织合作，并咨询合格的律师或住房顾问。

止赎骗局的危险信号：

• 预先收取止赎援助费
• 保证贷款修改
• 要求您签署房产契约
• 施压手段和高压销售说辞
• 不请自来的援助提议

可行建议：核实任何提供止赎援助的公司的资质。向您当地的消费者保护机构或商业改进局查询，看是否有针对该公司的投诉。

全球资源与支持

全球有许多资源可供面临止赎的房主使用。这些资源可以提供宝贵的信息、支持和指导。

• 政府机构：许多政府提供计划和资源来帮助房主避免止赎。请联系您当地的住房管理部门或消费者保护机构获取更多信息。
• 非营利组织：一些非营利组织为面临止赎的房主提供免费或低成本的住房咨询和法律援助。
• 法律援助协会：法律援助协会为低收入个人和家庭提供免费或低成本的法律服务。
• 在线资源：众多网站提供有关防止止赎的信息和资源，包括政府网站、非营利组织网站和法律网站。
• 国际组织：像世界银行和联合国这样的组织拥有旨在促进可持续住房和防止无家可归的计划，这些计划可以提供适用于全球的见解和最佳实践。

结论

面临潜在的止赎是一种充满压力和挑战的经历。然而，了解您的权利、探索可用的防止止赎方案并寻求专业援助，可以显著增加您保住家园的机会。早期干预是关键。当您预见到难以支付抵押贷款时，不要犹豫，立即联系您的贷款方、住房顾问或法律专业人士。请记住，止赎并非不可避免，通过积极的行动和明智的决策，您可以渡过财务难关，并有可能保障您未来的房屋所有权。

免责声明：本信息仅供一般指导，不构成法律或财务建议。您应咨询合格的专业人士，以获取针对您具体情况的建议。