O'zbek

Mulkni baholash usullari bo'yicha keng qamrovli qo'llanma bo'lib, xalqaro bozorlar va mulk turlari bo'yicha haqiqiy bozor qiymatini aniqlash usullarini o'rganadi.

Mulkni baholash usullari: Global miqyosda haqiqiy bozor qiymatini aniqlash

Mulkning haqiqiy bozor qiymatini aniqlash ko'chmas mulk oldi-sotdi, sotish, investitsiya qilish, soliqqa tortish va moliyalashtirish kabi turli bitimlarda hal qiluvchi qadamdir. Aniq baholash barcha ishtirokchi tomonlarning puxta moliyaviy tamoyillarga asoslangan holda ongli qarorlar qabul qilishini ta'minlaydi. Ushbu qo'llanma turli xalqaro bozorlar va mulk turlariga nisbatan qo'llaniladigan eng keng tarqalgan mulkni baholash usullari haqida keng qamrovli ma'lumot beradi.

Haqiqiy Bozor Qiymatini Tushunish

Haqiqiy bozor qiymati (HBQ) — bu ixtiyoriy xaridor va ixtiyoriy sotuvchi tegishli faktlar haqida yetarli ma'lumotga ega bo'lgan va sotib olish yoki sotishga majburlanmagan holda aktivni almashadigan narx sifatida belgilanadi. Bu ochiq va raqobatbardosh bozorda mulkning ob'ektiv qiymatini ifodalaydi.

Biroq, HBQni aniqlash har doim ham oson emas. Ko'chmas mulk bozorlariga iqtisodiy sharoitlar, joylashuv, mulk xususiyatlari va bozor kayfiyati kabi ko'plab omillar ta'sir qiladi. Shuning uchun, ishonchli baholashga erishish uchun tegishli baholash usullaridan foydalanish muhimdir.

Mulkni Baholashning Umumiy Usullari

Mulkning haqiqiy bozor qiymatini baholash uchun bir nechta usullar mavjud. Har bir yondashuvning o'ziga xos kuchli va zaif tomonlari bor, va eng mos usul mulk turiga, mavjud ma'lumotlarga va baholashning aniq maqsadiga bog'liq.

1. O'xshash Savdo Yondashuvi (Bozor Yondashuvi)

O'xshash savdo yondashuvi, shuningdek, bozor yondashuvi sifatida ham tanilgan, eng keng qo'llaniladigan baholash usullaridan biridir. Bu xuddi shu bozor hududidagi o'xshash mulklarning (o'xshashlar) so'nggi savdolarini tahlil qilish orqali baholanayotgan mulkning qiymatini aniqlashni o'z ichiga oladi.

Qanday ishlaydi:

Misol:

Faraz qilaylik, siz Germaniyaning Berlin shahridagi turar-joy dahasida uch xonali kvartirani baholayapsiz. Siz xuddi shu binoda yoki yaqin atrofda yaqinda sotilgan uchta o'xshash kvartirani aniqladingiz. Birinchi kvartira 500 000 yevroga sotilgan, ammo baholanayotgan mulkdan 10 kvadrat metrga kichikroq. Ikkinchi kvartira 520 000 yevroga sotilgan va shunga o'xshash holatda. Uchinchi kvartira 480 000 yevroga sotilgan, ammo balkoni yo'q, bu esa baholanayotgan mulkda bor. Bu farqlar uchun tuzatishlar kiritgandan so'ng, siz baholanayotgan mulkning haqiqiy bozor qiymati taxminan 510 000 yevro ekanligini xulosa qilishingiz mumkin.

Afzalliklari:

Kamchiliklari:

2. Daromadni Kapitallashtirish Yondashuvi

Daromadni kapitallashtirish yondashuvi asosan ijara kvartiralari, ofis binolari va chakana savdo markazlari kabi daromad keltiruvchi mulklarni baholash uchun ishlatiladi. Bu mulkning qiymatini uning potentsial daromad oqimiga asoslanib baholaydi.

Qanday ishlaydi:

Misol:

Kanadaning Toronto shahridagi yillik NODi 200 000 dollar bo'lgan kvartira binosini ko'rib chiqaylik. Bozor tadqiqotlari shuni ko'rsatadiki, hududdagi shunga o'xshash kvartira binolari 5% kap stavkalariga ega. Daromadni kapitallashtirish yondashuvidan foydalangan holda, kvartira binosining taxminiy qiymati 200 000 dollar / 0.05 = 4 000 000 dollar bo'ladi.

Afzalliklari:

Kamchiliklari:

3. Xarajat Yondashuvi

Xarajat yondashuvi mulkning qiymatini uni yangidan qurish xarajati, amortizatsiyani hisobga olgan holda baholaydi. Bu xaridor mulk uchun xuddi shunday foydali yangi mulk qurish narxidan ko'proq to'lamasligi printsipiga asoslanadi.

Qanday ishlaydi:

Misol:

Faraz qilaylik, siz Hindistonning Mumbay shahridagi ishlab chiqarish ob'ektini baholayapsiz. Ob'ektning taxminiy YOTXi 50 000 000 INR. Taxminiy amortizatsiya 10 000 000 INR. Taxminiy yer qiymati 15 000 000 INR. Xarajat yondashuvidan foydalangan holda, mulkning taxminiy qiymati (50 000 000 INR - 10 000 000 INR) + 15 000 000 INR = 55 000 000 INR bo'ladi.

Afzalliklari:

Kamchiliklari:

4. Diskontlangan Pul Oqimi (DPO) Tahlili

Diskontlangan Pul Oqimi (DPO) tahlili — bu investitsiya qiymatini uning kutilayotgan kelajakdagi pul oqimlariga asoslanib baholash uchun ishlatiladigan baholash usuli. Bu usul murakkab daromad oqimlari yoki uzoq muddatli investitsiya ufqlari bo'lgan mulklarni baholash uchun ayniqsa foydalidir.

Qanday ishlaydi:

Misol:

Buyuk Britaniyaning London shahridagi tijorat ofis binosini ko'rib chiqaylik. Keyingi 5 yil uchun prognoz qilingan pul oqimlari quyidagicha: 1-yil: £500,000, 2-yil: £525,000, 3-yil: £550,000, 4-yil: £575,000, 5-yil: £600,000. 5-yil oxiridagi taxminiy terminal qiymat £12,000,000. Diskontlash stavkasi 8%. Barcha pul oqimlari va terminal qiymatini ularning joriy qiymatlariga qayta hisoblab, ularni jamlagandan so'ng, mulkning taxminiy qiymati taxminan £10,500,000 ni tashkil qiladi.

Afzalliklari:

Kamchiliklari:

Global Miqyosda Mulkni Baholashga Ta'sir Qiluvchi Omillar

Dunyodagi turli bozorlarda mulk qiymatlariga bir qator omillar ta'sir qilishi mumkin. Bu omillarni iqtisodiy, jismoniy va huquqiy/tartibga soluvchi deb tasniflash mumkin.

Iqtisodiy omillar

Jismoniy omillar

Huquqiy va Tartibga Soluvchi Omillar

To'g'ri Baholash Usulini Tanlash

Tegishli baholash usulini tanlash baholanayotgan mulkning o'ziga xos xususiyatlariga, ma'lumotlarning mavjudligiga va baholash maqsadiga bog'liq. Ko'pgina hollarda, qiymatning asosli bahosiga erishish uchun usullarning kombinatsiyasidan foydalanish tavsiya etiladi.

Tanlashga yordam beruvchi qo'llanma:

Professional Baholovchilarning Roli

Ko'p hollarda, mulkni baholash uchun professional baholovchini jalb qilish tavsiya etiladi. Professional baholovchilar qiymatning ob'ektiv va ishonchli bahosini berish uchun zarur bo'lgan tajriba, bilim va ma'lumotlarga ega. Ular baholash printsiplari va usullarida o'qitilgan bo'lib, axloqiy va professional standartlarga rioya qilishadi.

Baholovchini tanlashda, baholanayotgan mulk turini baholashda malakali va tajribali, shuningdek, mahalliy bozorni biladigan mutaxassisni tanlash muhimdir. Tan olingan professional tashkilot tomonidan litsenziyalangan yoki sertifikatlangan baholovchilarni qidiring.

Xalqaro Xususiyatlar

Xalqaro bozorlarda mulkni baholash huquqiy tizimlar, madaniy normalar va bozor amaliyotidagi farqlar tufayli o'ziga xos qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi. Aniq va ishonchli baholashlarni ta'minlash uchun bu nozikliklarni tushunish juda muhimdir.

Xulosa

Mulkning haqiqiy bozor qiymatini aniq aniqlash ko'chmas mulk bitimlarida ongli qarorlar qabul qilish uchun muhimdir. Turli baholash usullarini, mulk qiymatlariga ta'sir qiluvchi omillarni va professional baholovchilarning rolini tushunish orqali siz qiymatning adolatli va ishonchli bahosini olishingizni ta'minlashingiz mumkin. Xalqaro bozorlarda mulk qiymatlariga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan noyob qiyinchiliklar va nozikliklarni hisobga olish muhimdir. Har doim muhim ko'chmas mulk investitsiyalarini amalga oshirganda professional maslahat so'rang.