Gayrimenkul Kitlesel Fonlaması Oluşturma: Dijital Yatırım Platformları için Küresel Bir Taslak

Gayrimenkul yatırım dünyası, teknolojik yenilikler ve daha erişilebilir, şeffaf ve çeşitlendirilmiş fırsatlara yönelik küresel bir talep tarafından yönlendirilen derin bir dönüşüm geçiriyor. Bu evrimin merkezinde, birden fazla bireyin ortak bir gayrimenkul projesi için sermaye biriktirmesine olanak tanıyarak mülk yatırımlarına erişimi demokratikleştiren güçlü bir model olan gayrimenkul kitlesel fonlaması yatıyor. Bu kapsamlı rehber, başarılı bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu kurmanın inceliklerine inecek ve bu dinamik sektörde yol almak isteyen gelecek vadeden girişimciler ve köklü firmalar için küresel bir taslak sunacaktır.

Yüzyıllar boyunca gayrimenkul yatırımı, yüksek giriş engelleri, likidite azlığı ve coğrafi sınırlamalarla karakterize edilen, büyük ölçüde varlıklı ve kurumsal oyuncuların alanıydı. Geleneksel modeller genellikle önemli miktarda başlangıç sermayesi, derin sektör bağlantıları ve karmaşık bir aracılar ağı gerektiriyordu, bu da ortalama bir yatırımcı için bunu caydırıcı kılıyordu. Ancak, internetin ortaya çıkışı ve finansal teknolojideki (FinTech) gelişmeler bu engelleri yıkarak mülk yatırımının birkaç tıklama kadar basit olabildiği bir dönemi başlattı.

Gayrimenkul Yatırımının Evrimi: Ayrıcalıklıdan Kapsayıcıya

Kitlesel fonlamadan önce, bir bireyin gayrimenkul portföyü genellikle birincil konutunun veya birkaç kiralık mülkün doğrudan mülkiyetiyle sınırlıydı. Büyük ölçekli ticari projelere, çok aileli birimlere veya uluslararası mülklere yatırım yapmak genellikle muazzam sermayeye veya özel sendikalara erişimi olanlara ayrılmıştı. Bu, servet yaratma fırsatlarında önemli bir eşitsizlik yarattı.

Dijital devrim, özellikle son yirmi yılda, bu ayrıcalığı aşındırmaya başladı. Çevrimiçi gayrimenkul listeleri, sanal turlar ve geliştirilmiş iletişim kanalları mülk keşfini kolaylaştırdı. Ancak, temel sermaye engeli devam etti. Gayrimenkul kitlesel fonlaması, teknolojiyi sadece bilgi yaymak için değil, aynı zamanda fiili işlem kolaylaştırma ve sermaye toplama için de kullanarak mantıklı bir sonraki adım olarak ortaya çıktı.

Gayrimenkul kitlesel fonlama platformları, sermaye arayan mülk geliştiricileri ve sponsorları, sofistike yüksek net değerli bireylerden portföylerini parçalı mülkiyetle çeşitlendirmek isteyen sıradan vatandaşlara kadar uzanan çeşitli bir yatırımcı havuzuyla birleştiren dijital aracılar olarak etkili bir şekilde hareket eder. Bu model, yalnızca gayrimenkul projeleri için yatırımcı tabanını genişletmekle kalmaz, aynı zamanda yatırımcılara daha önce hem coğrafi hem de finansal olarak ulaşılamayan projelere katılma fırsatları sunar.

Gayrimenkul Kitlesel Fonlama Modellerini Anlamak

Başarılı bir platform oluşturmak için gayrimenkul kitlesel fonlamasının altında yatan farklı modelleri anlamak çok önemlidir. Her birinin kendine özgü özellikleri, risk profilleri ve yasal sonuçları vardır.

Hisse Bazlı Kitlesel Fonlama: Bu modelde, yatırımcılar bir Özel Amaçlı Kuruluş (SPV) hisselerini veya doğrudan mülk sahibi şirketin hisselerini satın alırlar. Bu onlara mülkün kendisinde bir mülkiyet payı verir ve kira geliri, mülk değer artışı ve satış üzerine potansiyel kârdan orantılı bir pay alma hakkı tanır. Bu, bir şirketten hisse senedi satın almaya benzer, ancak temel varlık belirli bir gayrimenkuldür. Getiriler genellikle mülkün performansına bağlıdır.
Borç Bazlı Kitlesel Fonlama (Eşten Eşe Borç Verme): Burada, yatırımcılar borç veren olarak hareket ederler ve belirli bir süre boyunca sabit faiz ödemeleri karşılığında gayrimenkul geliştiricilerine veya mülk sahiplerine sermaye sağlarlar. Yatırım, genellikle temel mülk tarafından teminat altına alınmış bir kredi olarak yapılandırılır. Getiriler genellikle öngörülebilirdir ve hisse senedi modellerine kıyasla mülk değerindeki piyasa dalgalanmalarına daha az doğrudan maruz kalırlar. Yaygın borç yapıları arasında köprü kredileri, inşaat kredileri veya mezzanine finansmanı bulunur.
Gelir Paylaşımı: Yatırımcıların geleneksel anlamda bir hisse senedi almadan veya kredi vermeden mülkün ürettiği brüt veya net gelirden pay aldıkları hibrit bir modeldir. Bu model, oteller veya belirli ticari mülkler gibi güçlü, öngörülebilir nakit akışına sahip projeler için cazip olabilir.
Parçalı Mülkiyet/Tokenizasyon: Genellikle bir hisse bazlı kitlesel fonlama türü olarak kabul edilse de, bu yeni ortaya çıkan model, mülkiyet paylarını dijital tokenlar olarak temsil etmek için blok zinciri teknolojisinden yararlanır. Her bir token varlığın bir parçasını temsil eder ve gelişmiş likidite, şeffaflık ve genellikle daha düşük minimum yatırım eşikleri sunar. Bu model, gayrimenkul varlıkları için ikincil piyasalarda devrim yaratma potansiyeli nedeniyle ilgi görmektedir.

Platformlar, hedef kitlelerine, yasal ortamlarına ve listelemeyi hedefledikleri proje türlerine bağlı olarak bir modelde uzmanlaşmayı veya bir kombinasyon sunmayı seçebilirler. Mülk türleri arasında çeşitlendirme – konut (tek aileli, çok aileli), ticari (ofis, perakende, endüstriyel), konaklama ve arsa geliştirme – aynı zamanda geniş bir yatırımcı tabanını çekmede önemli bir rol oynar.

Başarılı Bir Gayrimenkul Kitlesel Fonlama Platformunun Temel Direkleri

Sağlam bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu oluşturmak, bir web sitesinden daha fazlasını gerektirir. Teknoloji, yasal zeka, finansal uzmanlık ve operasyonel mükemmelliğin sofistike bir karışımını gerektirir. İşte temel direkler:

1. Sağlam Teknoloji Altyapısı

Dijital platform, kitlesel fonlama girişiminizin yüzü ve operasyonel bel kemiğidir. Sezgisel, güvenli, ölçeklenebilir ve küresel en iyi uygulamalara uygun olmalıdır.

Kullanıcı Arayüzü (UI) ve Kullanıcı Deneyimi (UX): Platformun hem yatırımcılar hem de mülk sponsorları için gezinmesi kolay olmalıdır. Temiz, sezgisel bir tasarım güveni artırır ve etkileşimi teşvik eder. Bu, yatırımcıların portföylerini takip etmeleri için net gösterge tabloları ve sponsorların listelerini yönetmeleri için araçlar içerir.
Güvenlik ve Veri Koruma: Finansal işlemleri ve hassas kişisel verileri işlemek, üst düzey siber güvenlik önlemleri gerektirir. Bu, şifreleme, çok faktörlü kimlik doğrulama, düzenli güvenlik denetimleri ve GDPR (Avrupa) ve CCPA (Kaliforniya, ABD) gibi küresel veri gizliliği düzenlemelerine uyumu içerir.
Ölçeklenebilirlik: Platform, artan kullanıcı sayılarını, işlem hacimlerini ve çeşitli yatırım fırsatlarını performans düşüşü olmadan yönetebilecek şekilde oluşturulmalıdır. Bulut tabanlı mimariler, esneklikleri ve ölçeklenebilirlikleri nedeniyle genellikle tercih edilir.
Ödeme İşleme Entegrasyonu: Güvenli ve küresel olarak kabul görmüş ödeme ağ geçitleriyle sorunsuz entegrasyon kritik öneme sahiptir. Platform, AML (Kara Para Aklamayı Önleme) düzenlemelerine uyum sağlarken çeşitli para birimlerini ve ödeme yöntemlerini desteklemelidir.
Gelişmiş Analitik ve Yapay Zeka: Veri analitiğini dahil etmek, yatırımcı davranışı, pazar eğilimleri ve mülk performansı hakkında içgörüler sağlayabilir. Yapay zeka, durum tespiti sürecinin bir kısmını otomatikleştirebilir, risk değerlendirmesini geliştirebilir ve kullanıcılar için yatırım önerilerini kişiselleştirebilir.
Blok Zinciri ve Akıllı Sözleşmeler (İsteğe Bağlı ama Önerilir): Parçalı mülkiyeti veya gelişmiş şeffaflığı araştıran platformlar için, mülkiyeti kaydetmek, akıllı sözleşmeler aracılığıyla dağıtımları otomatikleştirmek ve potansiyel olarak mülk tokenları için daha likit ikincil piyasalar oluşturmak amacıyla blok zinciri entegre edilebilir.

2. Yasal ve Düzenleyici Çerçeve

Bu, çeşitli ve gelişen küresel düzenleyici ortam göz önüne alındığında, tartışmasız en karmaşık ve kritik direktir. Bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu işletmek, menkul kıymetler yasaları, gayrimenkul düzenlemeleri ve finansal uyum ile uğraşmayı içerir.

Yargı Yetkisi Uyumu: Düzenlemeler ülkeye ve hatta bölgelere (örneğin, ABD eyaletleri, AB üye devletleri) göre önemli ölçüde değişir. Küresel bir kitleyi hedefleyen bir platform, ya operasyonlarını belirli uyumlu yargı bölgeleriyle sınırlamalı ya da her hedef pazar için sağlam bir yasal stratejiye sahip olmalıdır. Yatırımcı akreditasyonundaki farklılıkları (örneğin, ABD'deki 'akredite yatırımcı' statüsü ile diğer bölgelerdeki perakende yatırımcı korumaları) anlamak hayati önem taşır.
Menkul Kıymetler Yasaları: Kitlesel fonlama yatırımları genellikle menkul kıymetler düzenlemeleri kapsamına girer. Platformlar, her bir faaliyet gösterdiği yargı bölgesine özgü kayıt gerekliliklerine, açıklama yükümlülüklerine ve yatırımcı talep etme kurallarına uymalarını sağlamalıdır. Bu, bir aracı kurum, bir yatırım danışmanı veya muaf bir raporlama danışmanı olarak lisans almayı gerektirebilir.
AML (Kara Para Aklamayı Önleme) ve KYC (Müşterini Tanı): Yasadışı finansal faaliyetleri önlemek için dünya çapında katı AML ve KYC prosedürleri zorunludur. Bu, tüm yatırımcıların kimliğini doğrulamayı, işlemleri şüpheli kalıplar için izlemeyi ve finansal istihbarat birimlerinin gerektirdiği şekilde raporlama yapmayı içerir.
Yatırımcı Korumaları: Platformlar net hüküm ve koşullar oluşturmalı, kapsamlı risk açıklamaları sağlamalı ve proje durumu, finansal performans ve potansiyel riskler konusunda yatırımcılarla şeffaf iletişim sağlamalıdır.
Sınır Ötesi Hususlar: Gerçek anlamda küresel bir platform için, uluslararası vergi sonuçları, kur değişim riskleri ve farklı yasal uygulama mekanizmalarında gezinmek, uzman yasal danışmanlık gerektiren karmaşıklık katmanları ekler.

3. Proje Bulma ve Durum Tespiti

Platformunuzda listelenen yatırım fırsatlarının kalitesi, itibarını tanımlayacak ve yatırımcıları çekecektir. Titiz bir proje bulma ve durum tespiti süreci tartışılamaz.

Proje Bulma Stratejisi: Yüksek potansiyelli gayrimenkul projelerini belirlemek için sağlam bir strateji geliştirin. Bu, geliştiricilere doğrudan ulaşmayı, gayrimenkul komisyoncuları, özel sermaye şirketleri ile ortaklıkları veya endüstri ağlarından yararlanmayı içerebilir. Kaliteli projelerden oluşan çeşitli bir akış hattı esastır.
Mülk Değerlendirme Kriterleri: Mülkleri değerlendirmek için net, objektif kriterler oluşturun. Bu, konum analizi, pazar talebi, karşılaştırılabilir satışlar, kira geliri potansiyeli, geliştirme maliyetleri ve çıkış stratejilerini içerir.
Sponsor/Geliştirici İncelemesi: Mülkün ötesinde, proje sponsorunu veya geliştiricisini kapsamlı bir şekilde inceleyin. Geçmiş performanslarını, finansal istikrarlarını, benzer projelerdeki deneyimlerini ve sektördeki itibarlarını değerlendirin. Bu, yatırımcı güveni için kritiktir.
Finansal Değerleme: Her proje için kapsamlı finansal modelleme ve değerleme yapın. Bu, gelirleri, giderleri, nakit akışlarını, iç verim oranını (IRR), öz sermaye çarpanını ve borç servis karşılama oranlarını projelendirmeyi içerir.
Risk Değerlendirmesi: Her bir projeyle ilişkili potansiyel riskleri – pazar riski, inşaat riski, düzenleyici risk, çevresel risk ve sponsor riski – belirleyin ve azaltın. Bu riskleri yatırımcılara şeffaf bir şekilde iletin.
Yasal Durum Tespiti: Tüm mülk tapularının temiz olduğundan, imar düzenlemelerinin karşılandığından, izinlerin mevcut olduğundan ve tüm sözleşmesel anlaşmaların yasal olarak sağlam olduğundan emin olun.

4. Yatırımcı Kazanımı ve Yönetimi

Yatırımcıları çekmek ve elde tutmak, stratejik pazarlama, mükemmel müşteri hizmeti ve şeffaf raporlama gerektirir.

Hedef Kitle Belirleme: İdeal yatırımcı profilinizi tanımlayın – akredite yatırımcıları mı, perakende yatırımcıları mı yoksa bir karışımını mı hedefliyorsunuz? Küresel erişim, çeşitli kültürel ve ekonomik geçmişleri dikkate almak anlamına gelir.
Pazarlama ve Markalaşma: Etkileyici bir marka kimliği ve pazarlama stratejisi geliştirin. Potansiyel yatırımcılara küresel olarak ulaşmak için dijital pazarlama kanallarını (SEO, SEM, sosyal medya, içerik pazarlaması), halkla ilişkileri ve ortaklıkları kullanın. Platformun benzersiz değer önerisini, güvenliğini ve anlaşmalarının kalitesini vurgulayın.
Yatırımcı Eğitimi: Birçok yeni yatırımcı gayrimenkul kitlesel fonlamasına veya belirli yatırım modellerine aşina olmayabilir. Riskleri ve ödülleri anlamalarına yardımcı olmak için net, erişilebilir eğitim kaynakları (web seminerleri, SSS'ler, blog gönderileri) sağlayın.
Şeffaf Raporlama: Yatırım performansı, dağıtımlar ve proje güncellemeleri hakkında düzenli, net ve kapsamlı raporlama, yatırımcı güvenini artırır. Bu, yatırımcı panosu aracılığıyla kolayca erişilebilir olmalıdır.
Müşteri Desteği: Yatırımcı sorularını ve endişelerini derhal gidermek için duyarlı ve bilgili müşteri desteği sağlayın. Çok dilli destek, küresel bir platform için önemli bir avantaj olabilir.
Topluluk Oluşturma: Forumlar, bültenler veya özel etkinlikler aracılığıyla yatırımcılar arasında bir topluluk duygusu geliştirin.

5. Operasyonlar ve Yönetim

Verimli günlük operasyonlar, platformun sorunsuz çalışması ve uzun vadeli sürdürülebilirlik için çok önemlidir.

Ödeme ve Fon Yönetimi: Yatırımcı mevduatlarından proje finansmanına ve sonraki dağıtımlara (kira, kâr) kadar fon akışını güvenli ve verimli bir şekilde yönetin. Bu, sağlam finansal mutabakat ve muhasebe sistemleri gerektirir.
Varlık Yönetimi: Hisse bazlı platformlar için, finansman sonrası devam eden varlık yönetimi çok önemlidir. Bu, mülk performansını izlemeyi, mülk yöneticilerini yönetmeyi, tadilatları denetlemeyi ve nihai satış veya yeniden finansmana hazırlanmayı içerir.
Yasal ve Uyum İzleme: Tüm faaliyet gösterilen yargı bölgelerindeki düzenlemelerdeki değişiklikleri sürekli olarak izleyin ve platform politikalarını ve prosedürlerini buna göre uyarlayın. Düzenli iç ve dış denetimler hayati önem taşır.
Müşteri İlişkileri Yönetimi (CRM): Yatırımcı etkileşimlerini yönetmek, iletişimleri izlemek ve kişiselleştirilmiş erişim sağlamak için bir CRM sistemi uygulayın.
Ekip Kurma: Gayrimenkul, finans, teknoloji, hukuk ve uyum, pazarlama ve müşteri hizmetleri alanlarında uzmanlığa sahip çok disiplinli bir ekip kurun. Küresel bir platform, çeşitli ve kültürel olarak farkında bir ekipten fayda sağlayacaktır.

Küresel Gayrimenkul Kitlesel Fonlama Zorluklarının Üstesinden Gelmek

Fırsatlar çok büyük olsa da, küresel bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu oluşturmak önemli zorluklarla birlikte gelir:

Düzenleyici Karmaşıklık: Birincil engel, farklı ülkeler arasındaki parçalanmış ve genellikle çelişkili düzenleyici çerçevelerdir. Bir yargı bölgesinde yasal olan, başka bir yerde yasaklanmış olabilir. Uyumu sürdürmek, sürekli yasal danışmanlık ve potansiyel olarak kilit pazarlarda ayrı yasal varlıklar kurmayı gerektirir.
Piyasa Volatilitesi ve Ekonomik Döngüler: Gayrimenkul piyasaları döngüseldir ve ekonomik gerilemelere, faiz oranı değişikliklerine ve jeopolitik olaylara karşı hassastır. Platformlar, bu dalgalanmalara karşı dirençli projeler seçmeli ve ilgili riskleri açıkça iletmelidir.
Güven ve Şeffaflık Oluşturma: Nispeten yeni bir yatırım modeli olarak, güven oluşturmak her şeyden önemlidir. Dolandırıcılık planları veya kötü yönetilen projeler, tüm sektörün itibarını zedeleyebilir. Platformlar riskler, ücretler ve performans konusunda titizlikle şeffaf olmalıdır.
Likidite Kısıtlamaları: Gayrimenkul, doğası gereği likit olmayan bir varlıktır. Bazı platformlar parçalı hisselerin alınıp satılması için ikincil piyasalar sunsa da, borsalara benzer gerçek likidite bir zorluk olmaya devam etmektedir.
Teknoloji Benimseme ve Siber Güvenlik: Çeşitli bir küresel yatırımcı tabanını yatırımlarıyla dijital bir platforma güvenmeye ikna etmek, özellikle dijital okuryazarlığın daha düşük olduğu bölgelerde zor olabilir. Dahası, sürekli siber saldırı tehdidi, güvenliğe sürekli yatırım yapılmasını gerektirir.
Kur Riski: Sınır ötesi yatırımlar için kur dalgalanmaları getirileri etkileyebilir. Platformların riskten korunma stratejilerini düşünmesi veya bu riski yatırımcılara şeffaf bir şekilde iletmesi gerekir.

Yükselen Trendler ve Geleceğe Bakış

Gayrimenkul kitlesel fonlama sektörü, yenilik ve değişen yatırımcı tercihleri tarafından yönlendirilerek sürekli gelişmektedir:

Tokenizasyon ve Blok Zinciri Benimsenmesi: Gayrimenkul varlıklarını tokenize etmek için blok zinciri kullanımı artmaya hazırlanıyor, bu da benzeri görülmemiş düzeyde şeffaflık, parçalanma sunuyor ve potansiyel olarak daha verimli ikincil piyasalar yaratıyor.
Yapay Zeka Odaklı İçgörüler ve Otomasyon: Yapay zeka, durum tespitini otomatikleştirmede, pazar eğilimlerini tahmin etmede, yatırımcı deneyimlerini kişiselleştirmede ve hatta mülk yönetimini optimize etmede daha büyük bir rol oynayacaktır.
Küresel Genişleme ve Sınır Ötesi Anlaşmalar: Düzenleyici çerçeveler olgunlaştıkça ve teknoloji daha sofistike hale geldikçe, yatırımcıların coğrafyalar ve para birimleri arasında daha kolay çeşitlendirmesine olanak tanıyan, gerçekten sınır ötesi yatırımları kolaylaştıran daha fazla platform göreceğiz.
Sürdürülebilir ve Etki Yatırımına Odaklanma: Yatırımcılardan çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) ilkeleriyle uyumlu fırsatlara yönelik artan bir talep var. Yeşil binaları, uygun fiyatlı konutları veya topluluk geliştirme projelerini küratörlüğünü yapan platformlar muhtemelen rekabet avantajı elde edecektir.
Kitlelere Demokratikleşme: Düzenlemeler daha elverişli hale geldikçe (örneğin, ABD'de Reg A+ veya küresel olarak benzer çerçeveler), daha fazla perakende yatırımcı daha önce özel olan gayrimenkul fırsatlarına erişim kazanacaktır.

Platform Kurmak İsteyenler İçin Uygulanabilir Adımlar

Bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu kurmayı düşünüyorsanız, işte bazı uygulanabilir adımlar:

Nişinizi Tanımlayın: Konut borcuna mı, ticari öz sermayeye mi yoksa belirli bir coğrafi bölgeye mi odaklanacaksınız? Net bir niş, hedefleme ve uyum konusunda yardımcı olur.
Hedef Pazarınızı Anlayın: Hedeflediğiniz yatırımcı kitlesinin yatırım alışkanlıklarını, düzenleyici ortamını ve teknolojik zekasını araştırın.
Güçlü, Çeşitli Bir Ekip Kurun: Gayrimenkul, finans, teknoloji, hukuk ve pazarlama alanlarında uzmanlar işe alın. Uluslararası deneyim, küresel bir vizyon için büyük bir artıdır.
İlk Günden Yasal ve Düzenleyici Uyumu Önceliklendirin: Seçtiğiniz yargı bölgelerinin karmaşıklıklarını anlamak için erkenden yasal danışmanlık alın. Bu bir sonradan düşünce değildir.
Minimum Uygulanabilir Ürün (MVP) ile Başlayın: Temel özelliklere sahip bir çekirdek platform başlatın, geri bildirim toplayın ve yineleyin. Mükemmelliği beklemeyin.
Güven ve Şeffaflığa Odaklanın: Riskler, ücretler ve raporlama konusunda kristal netliğinde olun. Yatırımcı güveni en değerli varlığınızdır.
Kaliteli Proje Akışı Sağlayın: Platformunuz yalnızca sunduğu yatırımlar kadar iyidir. Saygın geliştiriciler ve sponsorlarla ilişkiler kurun.
Ölçeklenebilirlik ve Gelecekteki Büyüme için Plan Yapın: Teknolojinizi ve operasyonlarınızı büyümeyi ve yeni pazarlara veya yatırım modellerine potansiyel genişlemeyi karşılayacak şekilde tasarlayın.

Sonuç

Bir gayrimenkul kitlesel fonlama platformu oluşturmak, iddialı ama inanılmaz derecede ödüllendirici bir çabadır. Geleneksel finans ve en son teknolojinin kesişim noktasında durarak, gayrimenkul yatırımını küresel ölçekte demokratikleştirme yolunu sunar. Düzenleyici karmaşıklıklar ve operasyonel zorluklarla dolu olsa da, kalkınma için yeni sermaye kaynaklarının kilidini açma ve dünya çapındaki yatırımcılara çeşitli gayrimenkul fırsatlarına benzersiz erişim sağlama potansiyeli çok büyüktür. Sağlam teknolojiye, sıkı uyuma, titiz durum tespitine, etkili yatırımcı yönetimine ve verimli operasyonlara titizlikle odaklanarak, platform kurmak isteyenler küresel gayrimenkul pazarında gerçekten dönüştürücü bir güç için temel atabilirler. Mülk yatırımının geleceği şüphesiz dijital, erişilebilir ve küresel olarak birbirine bağlıdır ve gayrimenkul kitlesel fonlaması bu akıma öncülük etmektedir.