ரியல் எஸ்டேட் வெளியேறும் உத்திகள்: முதலீட்டுச் சொத்துக்களை எப்போது, எப்படி விற்பது

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு செல்வம் சேர்ப்பதற்கான குறிப்பிடத்தக்க வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது, ஆனால் அந்த ஆதாயங்களைப் பெறுவது பெரும்பாலும் நன்கு வரையறுக்கப்பட்ட வெளியேறும் உத்தியைப் பொறுத்தது. இந்த விரிவான வழிகாட்டி, உலகெங்கிலும் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கான பல்வேறு வெளியேறும் உத்திகளை ஆராய்கிறது, முதலீட்டுச் சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதற்கான "எப்போது" மற்றும் "எப்படி" என்பதை உள்ளடக்கி, வருமானத்தை அதிகரிக்கவும், சர்வதேச ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சிக்கல்களைக் கையாளவும் உதவுகிறது.

வெளியேறும் உத்திகளின் முக்கியத்துவத்தைப் புரிந்துகொள்ளுதல்

வெளியேறும் உத்தி என்பது ஒரு முதலீட்டாளர் தனது ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை எப்படி, எப்போது விற்கப்போகிறார் என்பதை விவரிக்கும் ஒரு திட்டமாகும். இது இறுதி விற்பனையைப் பற்றியது மட்டுமல்ல; இது சொத்து வாங்கிய தருணத்திலிருந்தே மூலோபாய ரீதியாகத் திட்டமிடுவதாகும். ஒரு தெளிவான வெளியேறும் உத்தி பல காரணங்களுக்காக முக்கியமானது:

• அதிகபட்ச வருவாய்: சரியான நேரத்தில் செய்யப்படும் விற்பனை, சந்தை மதிப்பீட்டைப் பயன்படுத்தி லாபத்தை மேம்படுத்தும்.
• இடர் மேலாண்மை: வெளியேறும் உத்திகள் சந்தைச் சரிவுகள், மாறும் விதிமுறைகள் அல்லது எதிர்பாராத சூழ்நிலைகளுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களைக் குறைக்க உதவும்.
• முதலீட்டு இலக்குகளை வரையறுத்தல்: வெளியேறும் உத்தி முதலீட்டாளரின் ஒட்டுமொத்த நிதி இலக்குகளுடன் ஒத்துப்போகிறது, அதாவது ஓய்வூதிய வருமானத்தை உருவாக்குவது அல்லது எதிர்கால முதலீடுகளுக்கு நிதியளிப்பது.
• தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல்: முன்கூட்டியே திட்டமிடுவது, சொத்து மேம்பாடுகள், நிதியுதவி மற்றும் சந்தை நேரம் குறித்து தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுக்க முதலீட்டாளர்களை அனுமதிக்கிறது.

விற்பனை முடிவைப் பாதிக்கும் காரணிகள்

சரியான வெளியேறும் உத்தியைத் தேர்ந்தெடுப்பது போலவே, எப்போது விற்க வேண்டும் என்பதைத் தீர்மானிப்பதும் முக்கியமானது. பல காரணிகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்:

சந்தை நிலவரங்கள்

சந்தை போக்குகளை பகுப்பாய்வு செய்வது மிக முக்கியம். கருத்தில் கொள்ள வேண்டியவை:

• தேவை மற்றும் வழங்கல்: சந்தையில் சொத்துக்களுக்கு பற்றாக்குறை ஏற்பட்டு, விலைகள் உயர்கிறதா? அல்லது அதிகப்படியான வழங்கல் உள்ளதா, இது குறைந்த விற்பனை விலைகளுக்கு வழிவகுக்கும்? எடுத்துக்காட்டாக, லண்டன் அல்லது ஹாங்காங் போன்ற பரபரப்பான நகரங்களில், அதிக தேவை மற்றும் குறைந்த வழங்கல் பெரும்பாலும் வலுவான மதிப்பீட்டிற்கு வழிவகுக்கிறது.
• வட்டி விகிதங்கள்: உயரும் வட்டி விகிதங்கள் வாங்குபவரின் வாங்கும் திறனைப் பாதிக்கலாம் மற்றும் சந்தை செயல்பாட்டை மெதுவாக்கலாம். மாறாக, வீழ்ச்சியடையும் விகிதங்கள் தேவையத் தூண்டலாம்.
• பொருளாதார வளர்ச்சி: ஒரு வலுவான பொருளாதாரம் பொதுவாக ஆரோக்கியமான ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை ஆதரிக்கிறது. பொருளாதார மந்தநிலைகள் சொத்து மதிப்புகளை எதிர்மறையாகப் பாதிக்கலாம். 2023/2024 ஆம் ஆண்டில் உலகப் பொருளாதார மந்தநிலையின் தாக்கத்தை உலகளாவிய சந்தைகளில் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
• உள்ளூர் சந்தைப் போக்குகள்: சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கும் உள்ளூர் காரணிகளைக் கண்டறிய குறிப்பிட்ட சுற்றுப்புறங்கள் அல்லது பகுதிகளை ஆராயுங்கள். எடுத்துக்காட்டாக, பாரிஸில் மெட்ரோ அமைப்பை விரிவுபடுத்துவது போன்ற புதிய உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்களின் வளர்ச்சி, சுற்றியுள்ள பகுதிகளில் சொத்து மதிப்புகளைக் கணிசமாக அதிகரிக்கும்.

சொத்து-குறிப்பிட்டக் கருத்தாய்வுகள்

சொத்தின் நிலை மற்றும் செயல்திறன் ஒரு குறிப்பிடத்தக்க பங்கைக் கொண்டுள்ளது.

• சொத்து மதிப்பு உயர்வு: சொத்து வாங்கியதிலிருந்து கணிசமாக மதிப்பு உயர்ந்துள்ளதா? அப்படியானால், விற்று மூலதன ஆதாயங்களைப் பெற இதுவே சரியான நேரமாக இருக்கலாம்.
• வாடகை வருமானம் மற்றும் செலவுகள்: வாடகை வருமானம் மற்றும் செலவுகள் போதுமான முதலீட்டின் மீதான வருவாயை (ROI) வழங்குகிறதா? லாபம் குறைவது விற்க வேண்டியதன் அவசியத்தை உணர்த்தக்கூடும். உதாரணமாக, மெல்போர்னில் தொடர்ந்து அதிக வாடகை வருவாயை வழங்கிய ஒரு சொத்து, சொத்து வரி அல்லது பராமரிப்பு போன்ற செலவுகள் அதிகரித்தால் கவர்ச்சியற்றதாக மாறக்கூடும்.
• சொத்தின் நிலை: குறிப்பிடத்தக்க பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது புதுப்பித்தல் தேவையா? இவற்றின் செலவுகள் சொத்தை விற்பதை நிதி ரீதியாக அதிக சாதகமாக்கலாம்.
• குத்தகைதாரர் சிக்கல்கள்: கடினமான குத்தகைதாரர்களுடன் கையாள்வது நேரத்தை வீணடிப்பதாகவும், செலவு மிக்கதாகவும் இருக்கலாம். விற்பதே சிறந்த தேர்வாக இருக்கலாம்.

முதலீட்டாளரின் தனிப்பட்ட சூழ்நிலைகள்

தனிப்பட்ட இலக்குகள் மற்றும் நிதித் தேவைகள் விற்பனை முடிவைப் பாதிக்கலாம்.

• நிதி இலக்குகள்: நீங்கள் ஓய்வு பெற, மற்றொரு சொத்தை வாங்க அல்லது உங்கள் முதலீட்டுத் தொகுப்பை பல்வகைப்படுத்த விரும்புகிறீர்களா? இந்த இலக்குகள் விற்பனை செய்வதை அவசியமாக்கலாம்.
• வரி தாக்கங்கள்: விற்பனையின் மூலதன ஆதாய வரி தாக்கங்களைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள். உங்கள் நாடு அல்லது பிராந்தியத்தில் உள்ள வரி விகிதங்களைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
• நேர அர்ப்பணிப்பு: வாடகை சொத்தை நிர்வகிப்பதற்கு நேரமும் முயற்சியும் தேவை. உங்களிடம் நேரமோ அல்லது விருப்பமோ இல்லையென்றால், விற்பது நிவாரணம் அளிக்கும்.
• வாழ்க்கை மாற்றங்கள்: இடமாற்றம், குடும்ப உறுப்பினர் எண்ணிக்கையில் மாற்றம் அல்லது பிற குறிப்பிடத்தக்க வாழ்க்கை நிகழ்வுகள் உங்கள் முடிவைப் பாதிக்கலாம்.

பொதுவான ரியல் எஸ்டேட் வெளியேறும் உத்திகள்

பல வெளியேறும் உத்திகள் உள்ளன. சிறந்த தேர்வு உங்கள் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகள் மற்றும் இலக்குகளைப் பொறுத்தது:

1. திறந்த சந்தையில் விற்பனை (பாரம்பரிய விற்பனை)

விளக்கம்: ரியல் எஸ்டேட் முகவருடன் சொத்தை மல்டிபிள் லிஸ்டிங் சர்வீஸ் (MLS) அல்லது அதற்கு சமமான தளத்தில் பட்டியலிடுவது. இது மிகவும் பொதுவான அணுகுமுறையாகும், இது சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு பரந்த வெளிப்பாட்டை வழங்குகிறது.

நன்மைகள்:

• பரந்த சந்தை வெளிப்பாடு.
• போட்டி ஏலம் காரணமாக அதிக விற்பனை விலை கிடைக்க வாய்ப்புள்ளது.
• புரிந்துகொள்வதற்கும் செயல்படுத்துவதற்கும் எளிதானது.

தீமைகள்:

• நேரம் எடுக்கக்கூடியது, சொத்தை காட்டுவது, பேச்சுவார்த்தைகள் மற்றும் முடித்தல் தேவைப்படும்.
• ரியல் எஸ்டேட் முகவர் கமிஷன்களை செலுத்துவதை உள்ளடக்கியது (பொதுவாக விற்பனை விலையில் ஒரு சதவீதம்).
• சந்தை ஏற்ற இறக்கங்கள் விற்பனை விலையைப் பாதிக்கலாம்.

உதாரணம்: டொராண்டோவில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவருடன் ஒரு சொத்தை பட்டியலிடுகிறார், கனடிய சந்தை மற்றும் சந்தைப்படுத்தல் நிபுணத்துவம் பற்றிய முகவரின் அறிவிலிருந்து பயனடைகிறார்.

2. ரொக்கப் பணம் செலுத்தும் வாங்குபவருக்கு விற்பனை

விளக்கம்: தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நிறுவனம் அல்லது ஒரு வீட்டைப் புரட்டிப் போடும் நிறுவனம் போன்ற ரொக்கமாக பணம் செலுத்தக்கூடிய ஒரு வாங்குபவருக்கு நேரடியாக சொத்தை விற்பது.

நன்மைகள்:

• வேகமான முடித்தல் செயல்முறை, சில வாரங்களில் நடக்க வாய்ப்புள்ளது.
• குறைந்த தொந்தரவு மற்றும் குறைவான தற்செயல் நிகழ்வுகள்.
• கடன் ஒப்புதலுக்காக காத்திருக்கத் தேவையில்லை.

தீமைகள்:

• திறந்த சந்தையுடன் ஒப்பிடும்போது பொதுவாக குறைந்த விற்பனை விலையில் விளைகிறது.
• குறைவான வாங்குவோர் கூட்டம்.

உதாரணம்: டோக்கியோவில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர், ஒருவேளை இடமாற்றம் காரணமாக ஒரு சொத்தை விரைவாக விற்க வேண்டியிருந்தால், ஒரு உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நிறுவனத்திற்கு விற்கத் தேர்வு செய்யலாம்.

3. 1031 பரிமாற்றம் (அமெரிக்க முதலீட்டாளர்களுக்கு – பிற நாடுகளிலும் இதேபோன்ற உத்திகள் உள்ளன)

விளக்கம்: அமெரிக்காவில் ஒரு வரி-சலுகை பரிவர்த்தனை (மற்றும் பிற நாடுகளில் மாறுபட்ட விதிமுறைகளுடன் ஒத்த வழிமுறைகள் உள்ளன) முதலீட்டாளர்கள் ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தை சமமான அல்லது அதிக மதிப்புள்ள மற்றொரு சொத்துடன் பரிமாற்றம் செய்வதன் மூலம் மூலதன ஆதாய வரிகளை ஒத்திவைக்க அனுமதிக்கிறது. இதுபோன்ற விதிகள் உள்ள நாடுகளில் மட்டுமே இந்த உத்தியைச் செயல்படுத்த முடியும். உங்கள் குறிப்பிட்ட நாடு மற்றும் பிராந்தியத்தில் உள்ள வரி விதிமுறைகளைப் புரிந்துகொள்ள சட்ட நிபுணரை அணுகவும்.

நன்மைகள்:

• முதலீட்டாளர்கள் மூலதன ஆதாய வரிகளை ஒத்திவைக்க அனுமதிக்கிறது, எதிர்கால முதலீடுகளுக்கு மூலதனத்தை பாதுகாக்கிறது.
• பெரிய அல்லது அதிக மதிப்புள்ள சொத்துக்களுக்கு வர்த்தகம் செய்யப் பயன்படுத்தலாம்.
• கடுமையான IRS (அல்லது உள்ளூர் வரி ஆணையம்) விதிகள் (அல்லது அதற்கு சமமான உள்ளூர் சட்டங்கள்) கவனமாக திட்டமிடுதல் மற்றும் பின்பற்றுதல் தேவை.

தீமைகள்:

• கடுமையான காலக்கெடு மற்றும் தேவைகளுடன் கூடிய சிக்கலான செயல்முறை.
• ஒரு குறிப்பிட்ட காலக்கெடுவுக்குள் ஒத்த வகையான சொத்தைக் கண்டுபிடிக்க வேண்டும்.
• பரிமாற்றத்தின் போது வருமானத்தை தனிப்பட்ட பயன்பாட்டிற்கு பயன்படுத்த முடியாது.

உதாரணம்: ஒரு அமெரிக்க முதலீட்டாளர் மியாமியில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடிக் கட்டிடத்தை விற்று, அந்த வருமானத்தை சியாட்டிலில் ஒரு பெரிய வணிகச் சொத்தை வாங்கப் பயன்படுத்துகிறார், உள்நாட்டு வருவாய் குறியீட்டின் பிரிவு 1031 இன் கீழ் மூலதன ஆதாய வரிகளை ஒத்திவைக்கிறார். உங்கள் இருப்பிடத்திற்குரிய வரி தாக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். பல நாடுகளில் இதேபோன்ற வரி ஒத்திவைப்பு வழிமுறைகள் உள்ளன, மேலும் முதலீட்டாளர்கள் உள்ளூர் சட்டங்களுடன் தங்களைப் பழக்கப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும்.

4. உரிமையாளர் நிதியுதவியுடன் விற்பனை

விளக்கம்: விற்பனையாளர் கடன் வழங்குநராகச் செயல்பட்டு, வாங்குபவருக்கு நிதியுதவி அளிக்கிறார். இது சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு சொத்தை மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றும் மற்றும் ரொக்க விற்பனையை விட அதிக விற்பனை விலையில் விளைவிக்கலாம்.

நன்மைகள்:

• பாரம்பரிய நிதியுதவிக்கு தகுதி பெறாத வாங்குபவர்களை ஈர்க்க முடியும்.
• அதிக விற்பனை விலைக்கான வாய்ப்பு.
• கடன் கொடுப்பனவுகள் மூலம் செயலற்ற வருமானத்தை உருவாக்குங்கள்.

தீமைகள்:

• கடன் மற்றும் தவறினால் ஏற்படும் அபாயத்தை ஏற்க வேண்டும்.
• நேரம் எடுக்கக்கூடியது.

உதாரணம்: டப்ளினில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர், குறைவான கடன் தகுதி கொண்ட வாங்குபவருக்கு ஒரு சொத்தை விற்கிறார், குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளுடன் உரிமையாளர் நிதியுதவியை வழங்குகிறார். உங்கள் நலன்களைப் பாதுகாக்க ஒரு சட்ட நிபுணரை அணுகவும்.

5. குத்தகை விருப்பம்

விளக்கம்: விற்பனையாளர் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் முன் தீர்மானிக்கப்பட்ட விலையில் சொத்தை வாங்குவதற்கான விருப்பத்துடன் ஒரு குத்தகைதாரருக்கு சொத்தை குத்தகைக்கு விட ஒப்புக்கொள்கிறார். இது விற்பனையாளருக்கு வருமானம் ஈட்ட அனுமதிக்கிறது, அதே நேரத்தில் வாங்குபவருக்கு நிதியுதவியைப் பெற நேரம் வழங்குகிறது.

நன்மைகள்:

• வருமானத்தை உருவாக்குகிறது.
• வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்க நேரம் வழங்குகிறது.
• குத்தகைதாரர் சொத்தைப் பார்த்துக்கொள்கிறார்

தீமைகள்:

• வாங்குபவர் வாங்கும் விருப்பத்தைப் பயன்படுத்தாத அபாயம்.
• சொத்து வரி மற்றும் பராமரிப்புக்கான பொறுப்பை விற்பனையாளர் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்.

உதாரணம்: துபாயில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு குத்தகைதாரருடன் குத்தகை-விருப்ப ஒப்பந்தத்தில் நுழைகிறார், குத்தகைதாரர் இறுதியில் சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறார்.

6. குறுகிய கால விற்பனை

விளக்கம்: கடன் வழங்குபவரின் ஒப்புதலுடன், நிலுவையில் உள்ள கடன் தொகையை விட குறைவான விலைக்கு ஒரு சொத்தை விற்பது. இது பொதுவாக சொத்து நீருக்கடியில் இருக்கும்போது (கடன் சொத்தின் சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கும்போது) அல்லது உரிமையாளர் நிதி நெருக்கடியை அனுபவிக்கும்போது பயன்படுத்தப்படுகிறது.

நன்மைகள்:

• முன்கூட்டியே முடக்குவதைத் தவிர்க்கிறது.
• கடினமான சூழ்நிலையில் நிதி இழப்புகளைக் குறைக்க முடியும்.

தீமைகள்:

• விற்பனையாளரின் கடன் மதிப்பீட்டை எதிர்மறையாகப் பாதிக்கலாம்.
• கடன் வழங்குபவரின் ஒப்புதல் தேவை, இது ஒரு நீண்ட மற்றும் சிக்கலான செயல்முறையாக இருக்கலாம்.
• விற்பனை விலைக்கும் கடன் இருப்புக்கும் உள்ள வித்தியாசத்திற்கு விற்பனையாளர் இன்னும் பொறுப்பாக இருக்கலாம்.

உதாரணம்: சிகாகோவின் புறநகர்ப் பகுதியில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர் நிதிச் சிக்கல்களை எதிர்கொள்கிறார் மற்றும் கடன் தவணைகளை செலுத்த முடியவில்லை. அவர்கள் முன்கூட்டியே முடக்குவதைத் தவிர்க்க தங்கள் கடன் வழங்குநருடன் ஒரு குறுகிய கால விற்பனையை பேச்சுவார்த்தை நடத்துகிறார்கள்.

7. எஸ்டேட் விற்பனை

விளக்கம்: ஒரு எஸ்டேட்டின் தீர்வுப் பகுதியாக சொத்தை விற்பது, பெரும்பாலும் உரிமையாளரின் மரணத்திற்குப் பிறகு. விற்பனை பொதுவாக ஒரு நிறைவேற்றுநர் அல்லது தனிப்பட்ட பிரதிநிதியால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது.

நன்மைகள்:

• தனித்துவமான கொள்முதல் வாய்ப்புகளை வழங்கும் சந்தையில் அடிக்கடி நிகழ்கிறது.
• எஸ்டேட்டிற்கு மூலதனத்தை உருவாக்க விரைவான விற்பனையில் விளைவிக்கலாம்.

தீமைகள்:

• குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு உணர்ச்சி ரீதியாக கடினமாக இருக்கலாம்.
• சொத்துக்களுக்கு குறிப்பிடத்தக்க பழுதுபார்ப்பு தேவைப்படலாம்.

உதாரணம்: சிங்கப்பூரில் உள்ள ஒரு வாரிசு, இறந்த பெற்றோரின் சொத்தை ஒரு தொழில்முறை எஸ்டேட் விற்பனை மூலம் நிர்வகிக்கிறார்.

8. ஏலம்

விளக்கம்: ஒரு ஏலம் மூலம் சொத்தை விற்பது, அங்கு அதிக ஏலம் எடுத்தவர் வெற்றி பெறுவார். இந்த முறை போட்டி ஏலத்தை உருவாக்கலாம் மற்றும் குறிப்பாக சூடான சந்தையில் அதிக விற்பனை விலையை அடையலாம்.

நன்மைகள்:

• விரைவான விற்பனை செயல்முறை.
• போட்டி ஏலத்தை உருவாக்க முடியும்.
• ஒரு இருப்பு விலையை அமைப்பதில் விற்பனையாளருக்கு தெளிவான கட்டுப்பாடு உள்ளது.

தீமைகள்:

• ஏலம் போட்டியாக இல்லாவிட்டால் சந்தையை விட குறைவான விற்பனை விலையில் விளைவிக்கலாம்.
• விற்காமல் போக அதிக அபாயங்கள்.

உதாரணம்: ஆஸ்திரேலியாவின் சிட்னியில் உள்ள ஒரு முதலீட்டாளர், பொது ஏலம் வழியாக ஒரு சொத்தை விற்கிறார்.

உங்கள் சொத்தை விற்பனைக்குத் தயாரிப்பதற்கான படிகள்

உங்கள் வெளியேறும் உத்தியைத் தேர்ந்தெடுத்ததும், உங்கள் சொத்தை விற்பனைக்குத் தயாரிப்பது முக்கியம். இந்த படிகளைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்:

1. சொத்து மதிப்பீடு

உங்கள் சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்க ஒரு தொழில்முறை மதிப்பீட்டைப் பெறுங்கள். இது உங்கள் கேட்கும் விலையைத் தெரிவிக்கும் மற்றும் சாத்தியமான சலுகைகளை மதிப்பீடு செய்ய உதவும்.

செயல்படுத்தக்கூடிய நுண்ணறிவு: தற்போதைய சந்தை விலைகளைப் புரிந்துகொள்ள உங்கள் பகுதியில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைகளை (comps) ஆராயுங்கள். ஆன்லைன் மதிப்பீட்டுக் கருவிகளைப் பயன்படுத்துவதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள், ஆனால் இவை மதிப்பீடுகள் மட்டுமே என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள், தொழில்முறை மதிப்பீட்டை மாற்றக்கூடாது.

2. சொத்து மேம்பாடுகள் மற்றும் பழுதுபார்ப்புகள்

சொத்தின் கவர்ச்சியை அதிகரிக்கவும் அதன் மதிப்பை அதிகரிக்கவும் தேவையான பழுது மற்றும் மேம்பாடுகளைச் செய்யுங்கள். சாத்தியமான வாங்குபவர்கள் மீது மிகப்பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் பகுதிகளில் கவனம் செலுத்துங்கள்.

உதாரணம்: பெர்லினில் உள்ள ஒரு வாடகைச் சொத்து, புதிய வண்ணப்பூச்சு, புதுப்பிக்கப்பட்ட சமையலறை உபகரணங்கள் அல்லது மறுவடிவமைப்பு செய்யப்பட்ட குளியலறை ஆகியவற்றால் பயனடையலாம். உள்ளூர் சந்தை விருப்பங்களைப் புரிந்துகொள்ள ஒரு உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவருடன் கலந்தாலோசிக்கவும்.

3. ஸ்டேஜிங் மற்றும் விளக்கக்காட்சி

சொத்தை ஸ்டேஜிங் செய்வது சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றும். தேவையற்ற பொருட்களை அகற்றுதல், இடத்தை தனிப்பட்டதாக்குவதை தவிர்த்தல் மற்றும் சொத்தின் அம்சங்களை முன்னிலைப்படுத்த தளபாடங்களை ஏற்பாடு செய்வதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.

செயல்படுத்தக்கூடிய நுண்ணறிவு: ஒரு தொழில்முறை ஸ்டேஜரை நியமிக்கவும் அல்லது உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முகவரிடம் உங்கள் சொத்தை ஸ்டேஜிங் செய்வது குறித்த ஆலோசனைக்கு கலந்தாலோசிக்கவும். பல இடங்களில், டிஜிட்டல் தளபாடங்களுடன் கூடிய மெய்நிகர் ஸ்டேஜிங் ஒரு சிறந்த தேர்வாகும் மற்றும் குறைந்த பணத்தை செலவழிக்கும்.

4. சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் விளம்பரம்

சாத்தியமான வாங்குபவர்களைச் சென்றடைய ஒரு விரிவான சந்தைப்படுத்தல் திட்டத்தை உருவாக்குங்கள். ஆன்லைன் தளங்கள், சமூக ஊடகங்கள் மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் நெட்வொர்க்குகளைப் பயன்படுத்துங்கள்.

உதாரணம்: சொத்தின் சிறந்த அம்சங்களைக் காட்டும் உயர்தர புகைப்படங்கள் மற்றும் வீடியோக்களைப் பயன்படுத்தவும். உங்கள் இலக்கு சந்தையில் பிரபலமான குறிப்பிட்ட ஆன்லைன் ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்டல்களைக் குறிவைக்கவும் (எ.கா., இங்கிலாந்தில் Rightmove, அமெரிக்காவில் Zillow).

பேச்சுவார்த்தை மற்றும் விற்பனையை முடித்தல்

நீங்கள் சலுகைகளைப் பெற்றவுடன், பேச்சுவார்த்தை திறன்கள் அவசியம். இதற்குத் தயாராக இருங்கள்:

• சலுகைகளை மதிப்பீடு செய்தல்: ஒவ்வொரு சலுகையையும் கவனமாக மதிப்பாய்வு செய்யவும், விலை, தற்செயல்கள் மற்றும் முடிக்கும் தேதியைக் கருத்தில் கொள்ளவும்.
• விதிமுறைகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துதல்: விலை, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் விற்பனையின் பிற விதிமுறைகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்தத் தயாராக இருங்கள்.
• ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரை நியமித்தல்: பல அதிகார வரம்புகளில், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர் விற்பனை ஒப்பந்தம் சட்டப்பூர்வமாக சரியானதா என்பதை உறுதி செய்வார்.
• முடித்தலை நிறைவு செய்தல்: ஒரு மென்மையான மற்றும் வெற்றிகரமான பரிவர்த்தனையை உறுதிப்படுத்த அனைத்து நடைமுறைகளையும் பின்பற்றவும்.

செயல்படுத்தக்கூடிய நுண்ணறிவு: பேச்சுவார்த்தைகள் தொடங்குவதற்கு முன் உங்கள் கீழ்மட்டக் கோடு (குறைந்தபட்ச ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய விலை) பற்றிய தெளிவான புரிதலைக் கொண்டிருங்கள். சலுகை உங்கள் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யவில்லை என்றால் விலகிச் செல்லத் தயாராக இருங்கள்.

வரி தாக்கங்கள் மற்றும் நிதித் திட்டமிடல்

ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தை விற்பது வரி தாக்கங்களைக் கொண்டிருக்கும். பின்வருவனவற்றைப் புரிந்துகொள்ள ஒரு வரி ஆலோசகருடன் கலந்தாலோசிக்கவும்:

• மூலதன ஆதாய வரி: விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் எந்த லாபத்திற்கும் நீங்கள் பொதுவாக மூலதன ஆதாய வரி செலுத்த வேண்டும். வரி விகிதம் உங்கள் இருப்பிடம் மற்றும் வைத்திருக்கும் காலத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும்.
• தேய்மானம் மீட்டெடுப்பு: உரிமை காலத்தில் எடுக்கப்பட்ட தேய்மானக் கழிவுகளை நீங்கள் மீட்டெடுக்க வேண்டியிருக்கலாம்.
• 1031 பரிமாற்றத் தாக்கங்கள் (பொருந்தினால்): ஒரு 1031 பரிமாற்றத்தில் (அல்லது உங்கள் பகுதியில் அதற்கு சமமான) பங்கேற்றால், விதிகள் மற்றும் காலக்கெடுகளைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள்.

செயல்படுத்தக்கூடிய நுண்ணறிவு: சலுகைகளை மதிப்பிடும்போது மற்றும் உங்கள் நிகர லாபத்தைத் தீர்மானிக்கும்போது சாத்தியமான வரிப் பொறுப்புகளைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளுங்கள். எப்போதும் தகுதியான தொழில்முறை ஆலோசனையைப் பெறுங்கள்.

பொதுவான ஆபத்துக்களைத் தவிர்த்தல்

இந்த பொதுவான தவறுகளைப் பற்றி எச்சரிக்கையாக இருங்கள்:

• சொத்துக்கு அதிக விலை நிர்ணயித்தல்: இது சாத்தியமான வாங்குபவர்களைத் தடுக்கலாம் மற்றும் சந்தையில் இருக்கும் நேரத்தை நீட்டிக்கலாம்.
• சந்தை நிலவரங்களைப் புறக்கணித்தல்: சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு ஏற்பத் தவறினால் குறைந்த விற்பனை விலைகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
• மோசமான சொத்து விளக்கக்காட்சி: மோசமாக வழங்கப்பட்ட சொத்து வாங்குபவரின் ஆர்வத்தை எதிர்மறையாகப் பாதிக்கலாம்.
• போதிய விடாமுயற்சி இல்லாமை: சாத்தியமான வாங்குபவர்களை முழுமையாக ஆராயத் தவறுவது அல்லது கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தை முழுமையாகப் புரிந்து கொள்ளத் தவறுவது சிக்கல்களுக்கு வழிவகுக்கும்.

முடிவு: நீண்டகால வெற்றிக்காக தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுத்தல்

சரியான வெளியேறும் உத்தியைத் தேர்ந்தெடுப்பது வெற்றிகரமான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் ஒரு முக்கிய பகுதியாகும். சந்தை நிலைமைகள், சொத்து விவரக்குறிப்புகள், தனிப்பட்ட சூழ்நிலைகள் மற்றும் வரி தாக்கங்களை கவனமாகக் கருத்தில் கொள்வதன் மூலம், உங்கள் வருமானத்தை அதிகரிக்கலாம் மற்றும் உங்கள் நிதி இலக்குகளை அடையலாம். உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சிக்கல்களைக் கையாள்வதற்கு முழுமையான ஆராய்ச்சி, தொழில்முறை ஆலோசனை மற்றும் ஒரு செயலூக்கமான அணுகுமுறை ஆகியவை முக்கியம். இந்த வழிகாட்டி வெளியேறும் உத்திகளின் மேலோட்டத்தை வழங்கினாலும், உங்கள் அதிகார வரம்பிற்குரிய தொழில்முறை சட்ட, நிதி மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசனையைப் பெறுவது எப்போதும் பரிந்துரைக்கப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நீண்டகால செல்வ உருவாக்கத்திற்கு குறிப்பிடத்தக்க ஆற்றலை வழங்குகிறது. வெளியேறும் உத்திகளுக்கு ஒரு சிந்தனைமிக்க அணுகுமுறையுடன், உலகெங்கிலும் உள்ள முதலீட்டாளர்கள் வெற்றியின் நிகழ்தகவை அதிகரித்து ஒரு வலுவான முதலீட்டுத் தொகுப்பை உருவாக்க முடியும்.