தமிழ்

சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகளுக்கான ஒரு விரிவான வழிகாட்டி. இது பல்வேறு சர்வதேச சந்தைகள் மற்றும் சொத்து வகைகளில் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்கும் நுட்பங்களை ஆராய்கிறது.

சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகள்: உலகளவில் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிப்பது, வாங்குதல், விற்பனை செய்தல், முதலீடு செய்தல், வரி விதிப்பு மற்றும் நிதி உதவி பெறுதல் உள்ளிட்ட பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் ஒரு முக்கிய படியாகும். துல்லியமான மதிப்பீடு, சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து தரப்பினரும் சரியான நிதி கொள்கைகளின் அடிப்படையில் தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுப்பதை உறுதி செய்கிறது. இந்த வழிகாட்டி, பல்வேறு சர்வதேச சந்தைகள் மற்றும் சொத்து வகைகளில் பயன்படுத்தப்படும் மிகவும் பொதுவான சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகளின் விரிவான கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது.

நியாயமான சந்தை மதிப்பை புரிந்துகொள்ளுதல்

நியாயமான சந்தை மதிப்பு (FMV) என்பது ஒரு சொத்தை வாங்க விரும்பும் ஒருவரும் விற்க விரும்பும் ஒருவரும், இருவருக்கும் தொடர்புடைய உண்மைகள் குறித்த நியாயமான அறிவு இருந்து, எந்தவொரு கட்டாயமும் இல்லாமல் வர்த்தகம் செய்யும் விலையாக வரையறுக்கப்படுகிறது. இது ஒரு திறந்த மற்றும் போட்டி சந்தையில் ஒரு சொத்தின் புறநிலை மதிப்பைக் குறிக்கிறது.

இருப்பினும், FMV-ஐ தீர்மானிப்பது எப்போதும் எளிதானது அல்ல. ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் பொருளாதார நிலைமைகள், இருப்பிடம், சொத்தின் பண்புகள் மற்றும் சந்தை உணர்வுகள் உள்ளிட்ட பல காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகின்றன. எனவே, நம்பகமான மதிப்பீட்டைப் பெற பொருத்தமான மதிப்பீட்டு முறைகளைப் பயன்படுத்துவது அவசியமாகும்.

பொதுவான சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகள்

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு பல முறைகள் உள்ளன. ஒவ்வொரு அணுகுமுறைக்கும் அதன் பலங்களும் பலவீனங்களும் உள்ளன, மேலும் மிகவும் பொருத்தமான முறை சொத்தின் வகை, கிடைக்கக்கூடிய தரவு மற்றும் மதிப்பீட்டின் குறிப்பிட்ட நோக்கத்தைப் பொறுத்தது.

1. ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறை (சந்தை அணுகுமுறை)

ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறை, சந்தை அணுகுமுறை என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, இது மிகவும் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் மதிப்பீட்டு முறைகளில் ஒன்றாகும். இது மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, அதே சந்தைப் பகுதியில் உள்ள ஒத்த சொத்துக்களின் (ஒப்பிடக்கூடியவை) சமீபத்திய விற்பனையை பகுப்பாய்வு செய்வதை உள்ளடக்குகிறது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

உதாரணம்:

ஜெர்மனியின் பெர்லினில் உள்ள ஒரு குடியிருப்புப் பகுதியில் மூன்று படுக்கையறை கொண்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பை நீங்கள் மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். அதே கட்டிடத்திலோ அல்லது அருகிலோ சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட மூன்று ஒப்பிடக்கூடிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை நீங்கள் அடையாளம் காண்கிறீர்கள். முதல் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €500,000-க்கு விற்கப்பட்டது, ஆனால் அது மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தை விட 10 சதுர மீட்டர் சிறியது. இரண்டாவது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €520,000-க்கு விற்கப்பட்டது மற்றும் அது ஒத்த நிலையில் உள்ளது. மூன்றாவது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €480,000-க்கு விற்கப்பட்டது, ஆனால் அதில் பால்கனி இல்லை, ஆனால் மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தில் உள்ளது. இந்த வேறுபாடுகளுக்கு சரிசெய்தல் செய்த பிறகு, மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பு தோராயமாக €510,000 என்று நீங்கள் முடிவு செய்யலாம்.

நன்மைகள்:

தீமைகள்:

2. வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறை

வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறை முதன்மையாக வாடகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் சில்லறை விற்பனை மையங்கள் போன்ற வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது ஒரு சொத்தின் சாத்தியமான வருமான ஓட்டத்தின் அடிப்படையில் அதன் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

உதாரணம்:

கனடாவின் டொராண்டோவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தைக் கவனியுங்கள், அது ஆண்டுக்கு $200,000 NOI-ஐ உருவாக்குகிறது. சந்தை ஆராய்ச்சி அந்தப் பகுதியில் உள்ள ஒத்த அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் 5% கேப் ரேட்களைக் கொண்டிருப்பதாகக் காட்டுகிறது. வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, அடுக்குமாடி கட்டிடத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு $200,000 / 0.05 = $4,000,000 ஆக இருக்கும்.

நன்மைகள்:

தீமைகள்:

3. செலவு அணுகுமுறை

செலவு அணுகுமுறை, ஒரு சொத்தை புதிதாக மாற்றுவதற்கான செலவைக் கணக்கிட்டு, அதிலிருந்து தேய்மானத்தைக் கழிப்பதன் மூலம் அதன் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது. இது ஒரு வாங்குபவர், ஒரு சொத்துக்கு அதே போன்ற பயன்பாட்டுடன் ஒரு புதியதைக் கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்ற கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

உதாரணம்:

இந்தியாவின் மும்பையில் உள்ள ஒரு உற்பத்தி ஆலையை நீங்கள் மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். ஆலையின் மதிப்பிடப்பட்ட RCN INR 50,000,000 ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட தேய்மானம் INR 10,000,000 ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட நில மதிப்பு INR 15,000,000 ஆகும். செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு (INR 50,000,000 - INR 10,000,000) + INR 15,000,000 = INR 55,000,000 ஆக இருக்கும்.

நன்மைகள்:

தீமைகள்:

4. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு என்பது ஒரு முதலீட்டின் மதிப்பை அதன் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் அடிப்படையில் மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு மதிப்பீட்டு முறையாகும். சிக்கலான வருமான ஓட்டங்கள் அல்லது நீண்ட கால முதலீட்டு எல்லையுடைய சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்கு இந்த முறை குறிப்பாக பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

உதாரணம்:

இங்கிலாந்தின் லண்டனில் உள்ள ஒரு வணிக அலுவலக கட்டிடத்தைக் கவனியுங்கள். அடுத்த 5 ஆண்டுகளுக்கான கணிக்கப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் பின்வருமாறு: ஆண்டு 1: £500,000, ஆண்டு 2: £525,000, ஆண்டு 3: £550,000, ஆண்டு 4: £575,000, ஆண்டு 5: £600,000. 5 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் மதிப்பிடப்பட்ட இறுதி மதிப்பு £12,000,000 ஆகும். தள்ளுபடி விகிதம் 8% ஆகும். அனைத்து பணப்புழக்கங்களையும் மற்றும் இறுதி மதிப்பையும் அவற்றின் தற்போதைய மதிப்புகளுக்குத் தள்ளுபடி செய்து அவற்றை கூட்டிய பிறகு, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு தோராயமாக £10,500,000 ஆகும்.

நன்மைகள்:

தீமைகள்:

உலகளவில் சொத்து மதிப்பீட்டை பாதிக்கும் காரணிகள்

உலகெங்கிலும் உள்ள வெவ்வேறு சந்தைகளில் சொத்து மதிப்புகளை பல காரணிகள் பாதிக்கலாம். இந்த காரணிகளை பரந்த அளவில் பொருளாதாரம், பௌதீகம், மற்றும் சட்டம்/ஒழுங்குமுறை என வகைப்படுத்தலாம்.

பொருளாதார காரணிகள்

பௌதீக காரணிகள்

சட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை காரணிகள்

சரியான மதிப்பீட்டு முறையைத் தேர்ந்தெடுப்பது

பொருத்தமான மதிப்பீட்டு முறையைத் தேர்ந்தெடுப்பது மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் குறிப்பிட்ட பண்புகள், தரவுகளின் இருப்பு மற்றும் மதிப்பீட்டின் நோக்கத்தைப் பொறுத்தது. பல சந்தர்ப்பங்களில், நன்கு ஆதரிக்கப்பட்ட மதிப்பு மதிப்பீட்டைப் பெற முறைகளின் கலவையைப் பயன்படுத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

தேர்வு செய்ய உங்களுக்கு உதவும் ஒரு வழிகாட்டி இங்கே:

தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் பங்கு

பல சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு சொத்து மதிப்பீட்டை நடத்த ஒரு தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளரை ஈடுபடுத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது. தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு புறநிலை மற்றும் நம்பகமான மதிப்பு மதிப்பீட்டை வழங்கத் தேவையான நிபுணத்துவம், அனுபவம் மற்றும் தரவுகளுக்கான அணுகல் உள்ளது. அவர்கள் மதிப்பீட்டுக் கொள்கைகள் மற்றும் நுட்பங்களில் பயிற்சி பெற்றவர்கள் மற்றும் நெறிமுறை மற்றும் தொழில்முறை தரங்களால் கட்டுப்பட்டவர்கள்.

ஒரு மதிப்பீட்டாளரைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, மதிப்பிடப்படும் சொத்து வகையை மதிப்பிடுவதில் தகுதி மற்றும் அனுபவம் வாய்ந்த ஒருவரையும், உள்ளூர் சந்தையை நன்கு அறிந்த ஒருவரையும் தேர்ந்தெடுப்பது முக்கியம். அங்கீகரிக்கப்பட்ட தொழில்முறை அமைப்பால் உரிமம் பெற்ற அல்லது சான்றளிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்களைத் தேடுங்கள்.

சர்வதேச பரிசீலனைகள்

சர்வதேச சந்தைகளில் சொத்து மதிப்பீடு, சட்ட அமைப்புகள், கலாச்சார நெறிகள் மற்றும் சந்தை நடைமுறைகளில் உள்ள வேறுபாடுகள் காரணமாக தனித்துவமான சவால்களை முன்வைக்கிறது. துல்லியமான மற்றும் நம்பகமான மதிப்பீடுகளை உறுதிப்படுத்த இந்த நுணுக்கங்களைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம்.

முடிவுரை

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் துல்லியமாகத் தீர்மானிப்பது ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுப்பதற்கு அவசியமானது. வெவ்வேறு மதிப்பீட்டு முறைகள், சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கும் காரணிகள் மற்றும் தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் பங்கு ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்வதன் மூலம், நீங்கள் நியாயமான மற்றும் நம்பகமான மதிப்பு மதிப்பீட்டைப் பெறுவதை உறுதிசெய்யலாம். சர்வதேச சந்தைகளில், சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கக்கூடிய தனித்துவமான சவால்கள் மற்றும் நுணுக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். குறிப்பிடத்தக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளைச் செய்யும்போது எப்போதும் தொழில்முறை ஆலோசனையைப் பெறவும்.