சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகள்: உலகளவில் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிப்பது, வாங்குதல், விற்பனை செய்தல், முதலீடு செய்தல், வரி விதிப்பு மற்றும் நிதி உதவி பெறுதல் உள்ளிட்ட பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் ஒரு முக்கிய படியாகும். துல்லியமான மதிப்பீடு, சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து தரப்பினரும் சரியான நிதி கொள்கைகளின் அடிப்படையில் தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுப்பதை உறுதி செய்கிறது. இந்த வழிகாட்டி, பல்வேறு சர்வதேச சந்தைகள் மற்றும் சொத்து வகைகளில் பயன்படுத்தப்படும் மிகவும் பொதுவான சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகளின் விரிவான கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது.

நியாயமான சந்தை மதிப்பை புரிந்துகொள்ளுதல்

நியாயமான சந்தை மதிப்பு (FMV) என்பது ஒரு சொத்தை வாங்க விரும்பும் ஒருவரும் விற்க விரும்பும் ஒருவரும், இருவருக்கும் தொடர்புடைய உண்மைகள் குறித்த நியாயமான அறிவு இருந்து, எந்தவொரு கட்டாயமும் இல்லாமல் வர்த்தகம் செய்யும் விலையாக வரையறுக்கப்படுகிறது. இது ஒரு திறந்த மற்றும் போட்டி சந்தையில் ஒரு சொத்தின் புறநிலை மதிப்பைக் குறிக்கிறது.

இருப்பினும், FMV-ஐ தீர்மானிப்பது எப்போதும் எளிதானது அல்ல. ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் பொருளாதார நிலைமைகள், இருப்பிடம், சொத்தின் பண்புகள் மற்றும் சந்தை உணர்வுகள் உள்ளிட்ட பல காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகின்றன. எனவே, நம்பகமான மதிப்பீட்டைப் பெற பொருத்தமான மதிப்பீட்டு முறைகளைப் பயன்படுத்துவது அவசியமாகும்.

பொதுவான சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகள்

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு பல முறைகள் உள்ளன. ஒவ்வொரு அணுகுமுறைக்கும் அதன் பலங்களும் பலவீனங்களும் உள்ளன, மேலும் மிகவும் பொருத்தமான முறை சொத்தின் வகை, கிடைக்கக்கூடிய தரவு மற்றும் மதிப்பீட்டின் குறிப்பிட்ட நோக்கத்தைப் பொறுத்தது.

1. ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறை (சந்தை அணுகுமுறை)

ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறை, சந்தை அணுகுமுறை என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, இது மிகவும் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் மதிப்பீட்டு முறைகளில் ஒன்றாகும். இது மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, அதே சந்தைப் பகுதியில் உள்ள ஒத்த சொத்துக்களின் (ஒப்பிடக்கூடியவை) சமீபத்திய விற்பனையை பகுப்பாய்வு செய்வதை உள்ளடக்குகிறது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

• ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களை அடையாளம் காணுதல்: இருப்பிடம், அளவு, வயது, நிலை, அம்சங்கள் மற்றும் வசதிகள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தைப் போன்ற சொத்துக்களைத் தேர்ந்தெடுக்கவும். சமீபத்திய விற்பனைத் தரவு விரும்பப்படுகிறது (முன்னுரிமை கடந்த 6-12 மாதங்களுக்குள்). டோக்கியோ அல்லது ஹாங்காங் போன்ற அடர்த்தியான நகர்ப்புற சூழல்களில், அர்ஜென்டினா அல்லது கனடாவின் கிராமப்புறப் பகுதிகளை விட மிகவும் ஒத்த சொத்துக்களைக் கண்டுபிடிப்பது எளிதாக இருக்கலாம்.
• விற்பனைத் தரவுகளை சேகரித்தல்: ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் விற்பனை விலைகள், விற்பனை தேதிகள் மற்றும் தொடர்புடைய பண்புகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிக்கவும். பொது பதிவுகள், ரியல் எஸ்டேட் தரவுத்தளங்கள் மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் நம்பகமான தரவு ஆதாரங்களாகும்.
• சரிகட்டல்களைச் செய்தல்: ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களுக்கும் மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்துக்கும் உள்ள வேறுபாடுகளைக் கணக்கில் கொண்டு அவற்றின் விற்பனை விலைகளைச் சரிசெய்யவும். இந்த சரிசெய்தல்கள் அளவு, வயது, நிலை, அம்சங்கள், இருப்பிடம் மற்றும் விற்பனைத் தேதி போன்ற காரணிகளுக்காக செய்யப்படலாம். எடுத்துக்காட்டாக, ஒப்பிடக்கூடிய சொத்து பெரிய நிலப்பரப்பைக் கொண்டிருந்தால், அதன் விற்பனை விலையில் மேல்நோக்கிய சரிசெய்தல் செய்யப்பட்டு பின்னர் மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்துடன் ஒப்பிடப்படும். மாறாக, ஒப்பிடக்கூடிய சொத்து ஆறு மாதங்களுக்கு முன்பு உயரும் சந்தையில் விற்கப்பட்டிருந்தால், தற்போதைய சந்தை நிலைமைகளைப் பிரதிபலிக்க கீழ்நோக்கிய சரிசெய்தல் தேவைப்படலாம்.
• மதிப்புகளை சரிசெய்தல்: ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விற்பனை விலைகளை பகுப்பாய்வு செய்து, அவற்றைச் சரிசெய்து மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தின் மதிப்பீட்டைப் பெறவும். இது ஒரு எடையிடப்பட்ட சராசரியைக் கணக்கிடுவதை அல்லது மிகவும் நம்பகமான ஒப்பிடக்கூடியவற்றின் அடிப்படையில் ஒரு மதிப்பு வரம்பைத் தேர்ந்தெடுப்பதை உள்ளடக்கலாம்.

உதாரணம்:

ஜெர்மனியின் பெர்லினில் உள்ள ஒரு குடியிருப்புப் பகுதியில் மூன்று படுக்கையறை கொண்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பை நீங்கள் மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். அதே கட்டிடத்திலோ அல்லது அருகிலோ சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட மூன்று ஒப்பிடக்கூடிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை நீங்கள் அடையாளம் காண்கிறீர்கள். முதல் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €500,000-க்கு விற்கப்பட்டது, ஆனால் அது மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தை விட 10 சதுர மீட்டர் சிறியது. இரண்டாவது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €520,000-க்கு விற்கப்பட்டது மற்றும் அது ஒத்த நிலையில் உள்ளது. மூன்றாவது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு €480,000-க்கு விற்கப்பட்டது, ஆனால் அதில் பால்கனி இல்லை, ஆனால் மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தில் உள்ளது. இந்த வேறுபாடுகளுக்கு சரிசெய்தல் செய்த பிறகு, மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பு தோராயமாக €510,000 என்று நீங்கள் முடிவு செய்யலாம்.

நன்மைகள்:

• புரிந்துகொள்வதற்கும் பயன்படுத்துவதற்கும் ஒப்பீட்டளவில் எளிமையானது.
• உண்மையான சந்தை பரிவர்த்தனைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது.
• வாங்குபவர்கள், விற்பனையாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களால் பரவலாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது.

தீமைகள்:

• போதுமான ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைத் தரவுகள் தேவை, இது எப்போதும் கிடைக்காது, குறிப்பாக முக்கிய சந்தைகளில் அல்லது தனித்துவமான சொத்துக்களுக்கு.
• தற்சார்புடைய சரிசெய்தல்கள் ஒருதலைப்பட்சத்தை அறிமுகப்படுத்தலாம்.
• வரையறுக்கப்பட்ட அல்லது ஒப்பீட்டு விற்பனை இல்லாத சொத்துக்களுக்குப் பொருத்தமானதாக இருக்காது, அதாவது சிறப்புத் தொழில்துறை வசதிகள்.

2. வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறை

வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறை முதன்மையாக வாடகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் சில்லறை விற்பனை மையங்கள் போன்ற வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது ஒரு சொத்தின் சாத்தியமான வருமான ஓட்டத்தின் அடிப்படையில் அதன் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

• நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) மதிப்பிடுதல்: மொத்த வருமானத்திலிருந்து இயக்கச் செலவுகளைக் கழிப்பதன் மூலம் சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) கணக்கிடவும். மொத்த வருமானத்தில் வாடகை வருமானம், பார்க்கிங் கட்டணம் மற்றும் பிற வருமான ஆதாரங்கள் அடங்கும். இயக்கச் செலவுகளில் சொத்து வரி, காப்பீடு, பராமரிப்பு மற்றும் மேலாண்மைக் கட்டணம் ஆகியவை அடங்கும். கடன் சேவை (அடமானக் கொடுப்பனவுகள்) இயக்கச் செலவுகளில் சேர்க்கப்படவில்லை.
• மூலதன விகிதத்தை (Cap Rate) தீர்மானித்தல்: மூலதன விகிதம் (கேப் ரேட்) என்பது ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் தேவைப்படும் வருவாய் விகிதமாகும். இது NOI-ஐ சொத்தின் மதிப்பால் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது (கேப் ரேட் = NOI / மதிப்பு). கேப் ரேட்களை சந்தை ஆய்வுகள், ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் விற்பனைத் தரவு அல்லது சொத்தின் இடர் சுயவிவரத்தை பகுப்பாய்வு செய்வதன் மூலம் பெறலாம். அதிக இடர் கொண்ட சொத்துக்கள் பொதுவாக அதிக கேப் ரேட்களைக் கொண்டிருக்கும். கேப் ரேட்கள் இருப்பிடத்தைப் பொறுத்து கணிசமாக வேறுபடுகின்றன; எடுத்துக்காட்டாக, சிங்கப்பூரில் உள்ள ஒரு பிரதான அலுவலக கட்டிடம், குறைந்த நிலையான வளர்ந்து வரும் சந்தையில் உள்ள இதே போன்ற கட்டிடத்தை விட குறைந்த கேப் ரேட்டைக் கொண்டிருக்கலாம்.
• NOI-ஐ மூலதனமாக்குதல்: சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு NOI-ஐ கேப் ரேட்டால் வகுக்கவும் (மதிப்பு = NOI / கேப் ரேட்).

உதாரணம்:

கனடாவின் டொராண்டோவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தைக் கவனியுங்கள், அது ஆண்டுக்கு $200,000 NOI-ஐ உருவாக்குகிறது. சந்தை ஆராய்ச்சி அந்தப் பகுதியில் உள்ள ஒத்த அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் 5% கேப் ரேட்களைக் கொண்டிருப்பதாகக் காட்டுகிறது. வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, அடுக்குமாடி கட்டிடத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு $200,000 / 0.05 = $4,000,000 ஆக இருக்கும்.

நன்மைகள்:

• சொத்தின் வருமானம் ஈட்டும் திறனை நேரடியாகப் பிரதிபலிக்கிறது.
• வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்கு ஏற்றது.

தீமைகள்:

• NOI மற்றும் கேப் ரேட்டின் துல்லியமான மதிப்பீடுகளை நம்பியுள்ளது, இது தற்சார்புடையதாக இருக்கலாம்.
• நிலையற்ற அல்லது நம்பகமற்ற வருமான ஓட்டங்களைக் கொண்ட சொத்துக்களுக்குப் பொருத்தமானதாக இருக்காது.
• உரிமையாளர் வசிக்கும் சொத்துக்களுக்கு குறைவாகப் பொருந்தும்.

3. செலவு அணுகுமுறை

செலவு அணுகுமுறை, ஒரு சொத்தை புதிதாக மாற்றுவதற்கான செலவைக் கணக்கிட்டு, அதிலிருந்து தேய்மானத்தைக் கழிப்பதன் மூலம் அதன் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது. இது ஒரு வாங்குபவர், ஒரு சொத்துக்கு அதே போன்ற பயன்பாட்டுடன் ஒரு புதியதைக் கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்ற கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

• புதிய மாற்றுச் செலவை (RCN) மதிப்பிடுதல்: தற்போதைய கட்டுமானச் செலவுகளைப் பயன்படுத்தி, மதிப்பீட்டிற்குரிய சொத்தைப் போன்றே அதே பயன்பாட்டுடன் ஒரு புதிய கட்டிடத்தைக் கட்டுவதற்கான செலவைத் தீர்மானிக்கவும். இதை செலவு கையேடுகள், ஒப்பந்ததாரர் ஏலங்கள் அல்லது வரலாற்றுச் செலவுத் தரவுகளைப் பயன்படுத்தி மதிப்பிடலாம். RCN-ல் நேரடிச் செலவுகள் (பொருட்கள், உழைப்பு) மற்றும் மறைமுகச் செலவுகள் (கட்டிடக்கலை கட்டணம், அனுமதிகள், நிதியளிப்பு செலவுகள்) ஆகியவை அடங்கும்.
• தேய்மானத்தை மதிப்பிடுதல்: பௌதீகச் சிதைவு, செயல்பாட்டு வழக்கொழிவு மற்றும் வெளிப்புற வழக்கொழிவு ஆகியவற்றால் சொத்து அனுபவித்த தேய்மானத்தின் அளவைக் கணக்கிடவும். பௌதீகச் சிதைவு என்பது கட்டிடத்தின் தேய்மானத்தைக் குறிக்கிறது. செயல்பாட்டு வழக்கொழிவு என்பது காலாவதியான அல்லது திறமையற்ற அம்சங்களைக் குறிக்கிறது. வெளிப்புற வழக்கொழிவு என்பது சொத்துக்கு வெளியே அதன் மதிப்பை எதிர்மறையாகப் பாதிக்கும் காரணிகளைக் குறிக்கிறது (எ.கா., இரைச்சலான நெடுஞ்சாலைக்கு அருகில் இருப்பது).
• தேய்மானச் செலவைக் கணக்கிடுதல்: கட்டிடத்தின் தேய்மானச் செலவைப் பெற RCN-லிருந்து மொத்த தேய்மானத்தைக் கழிக்கவும்.
• நில மதிப்பை மதிப்பிடுதல்: ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி நிலத்தின் மதிப்பைத் தனியாக மதிப்பிடவும்.
• நில மதிப்பை தேய்மானச் செலவுடன் சேர்த்தல்: சொத்தின் மொத்த மதிப்பைப் பெற, கட்டிடத்தின் தேய்மானச் செலவுடன் நில மதிப்பைச் சேர்க்கவும்.

உதாரணம்:

இந்தியாவின் மும்பையில் உள்ள ஒரு உற்பத்தி ஆலையை நீங்கள் மதிப்பிடுகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். ஆலையின் மதிப்பிடப்பட்ட RCN INR 50,000,000 ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட தேய்மானம் INR 10,000,000 ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட நில மதிப்பு INR 15,000,000 ஆகும். செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு (INR 50,000,000 - INR 10,000,000) + INR 15,000,000 = INR 55,000,000 ஆக இருக்கும்.

நன்மைகள்:

• தொழில்துறை வசதிகள், பள்ளிகள் மற்றும் தேவாலயங்கள் போன்ற தனித்துவமான அல்லது சிறப்பு வாய்ந்த சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்கு பயனுள்ளது.
• செலவு அடிப்படையிலான மதிப்பு மதிப்பீட்டை வழங்குகிறது.

தீமைகள்:

• தேய்மானத்தை துல்லியமாக மதிப்பிடுவது கடினம்.
• சந்தை நிலைமைகளைத் துல்லியமாகப் பிரதிபலிக்காது.
• ஒப்பீட்டு விற்பனைத் தரவுகள் எளிதில் கிடைக்கும் நிறுவப்பட்ட சந்தைகளில் உள்ள சொத்துக்களுக்கு குறைவாகப் பொருந்தும்.

4. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு என்பது ஒரு முதலீட்டின் மதிப்பை அதன் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் அடிப்படையில் மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு மதிப்பீட்டு முறையாகும். சிக்கலான வருமான ஓட்டங்கள் அல்லது நீண்ட கால முதலீட்டு எல்லையுடைய சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்கு இந்த முறை குறிப்பாக பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது:

• எதிர்கால பணப்புழக்கங்களை முன்னறிவித்தல்: ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு, பொதுவாக 5-10 ஆண்டுகளுக்கு, சொத்தின் எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கங்களை மதிப்பிடவும். இது வாடகை வருமானம், இயக்கச் செலவுகள், மூலதனச் செலவுகள் மற்றும் பிற தொடர்புடைய பண வரவுகள் மற்றும் வெளியேற்றங்களை உள்ளடக்கியது. சந்தை வாடகை, குடியேற்ற விகிதங்கள் மற்றும் இயக்கச் செலவுகளில் ஏற்படக்கூடிய மாற்றங்களைக் கணக்கில் கொள்ளவும்.
• தள்ளுபடி விகிதத்தைத் தீர்மானித்தல்: முதலீட்டுடன் தொடர்புடைய இடரைப் பிரதிபலிக்கும் பொருத்தமான தள்ளுபடி விகிதத்தைத் தேர்ந்தெடுக்கவும். தள்ளுபடி விகிதம் என்பது ஒரு முதலீட்டாளர் பணத்தின் நேர மதிப்பு மற்றும் எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கங்களைப் பெறாத அபாயத்திற்கு ஈடுசெய்யத் தேவைப்படும் வருவாய் விகிதமாகும். தள்ளுபடி விகிதத்தை சந்தைத் தரவுகளிலிருந்து அல்லது முதலீட்டாளரின் தேவைப்படும் வருவாய் விகிதத்தின் அடிப்படையில் பெறலாம்.
• பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்: ஒவ்வொரு ஆண்டின் பணப்புழக்கத்தையும் தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி அதன் தற்போதைய மதிப்புக்குத் தள்ளுபடி செய்யவும். ஒரு பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பு என்பது எதிர்காலத்தில் அந்தப் பணப்புழக்கத்தைப் பெற நீங்கள் இன்று தள்ளுபடி விகிதத்தில் முதலீடு செய்ய வேண்டிய பணத்தின் அளவாகும். தற்போதைய மதிப்புக்கான சூத்திரம்: PV = CF / (1 + r)^n, இதில் PV என்பது தற்போதைய மதிப்பு, CF என்பது பணப்புழக்கம், r என்பது தள்ளுபடி விகிதம், மற்றும் n என்பது ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கை.
• இறுதி மதிப்பை மதிப்பிடுதல்: முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் சொத்தின் மதிப்பை (இறுதி மதிப்பு) மதிப்பிடவும். இறுதி மதிப்பு என்பது முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு அப்பால் உள்ள அனைத்து பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பைக் குறிக்கிறது. இறுதி மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு பொதுவான முறை, முன்னறிவிப்பு காலத்தின் இறுதி ஆண்டில் எதிர்பார்க்கப்படும் NOI-ஐ அடிப்படையாகக் கொண்ட ஒரு மூலதன விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதாகும்.
• இறுதி மதிப்பின் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்: தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி இறுதி மதிப்பை அதன் தற்போதைய மதிப்புக்குத் தள்ளுபடி செய்யவும்.
• தற்போதைய மதிப்புகளைக் கூட்டுதல்: சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பைப் பெற, கணிக்கப்பட்ட அனைத்து பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்புகளையும் மற்றும் இறுதி மதிப்பின் தற்போதைய மதிப்பையும் கூட்டவும்.

உதாரணம்:

இங்கிலாந்தின் லண்டனில் உள்ள ஒரு வணிக அலுவலக கட்டிடத்தைக் கவனியுங்கள். அடுத்த 5 ஆண்டுகளுக்கான கணிக்கப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் பின்வருமாறு: ஆண்டு 1: £500,000, ஆண்டு 2: £525,000, ஆண்டு 3: £550,000, ஆண்டு 4: £575,000, ஆண்டு 5: £600,000. 5 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் மதிப்பிடப்பட்ட இறுதி மதிப்பு £12,000,000 ஆகும். தள்ளுபடி விகிதம் 8% ஆகும். அனைத்து பணப்புழக்கங்களையும் மற்றும் இறுதி மதிப்பையும் அவற்றின் தற்போதைய மதிப்புகளுக்குத் தள்ளுபடி செய்து அவற்றை கூட்டிய பிறகு, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு தோராயமாக £10,500,000 ஆகும்.

நன்மைகள்:

• ஒரு விரிவான மற்றும் முன்னோக்கிய மதிப்பீட்டை வழங்குகிறது.
• எதிர்கால சந்தை நிலைமைகள் குறித்த பல்வேறு அனுமானங்களை இணைக்க முடியும்.
• சிக்கலான வருமான ஓட்டங்கள் அல்லது நீண்ட கால முதலீட்டு எல்லையுடைய சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்கு ஏற்றது.

தீமைகள்:

• எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் துல்லியமான கணிப்புகளை நம்பியுள்ளது, இது நிச்சயமற்றதாக இருக்கலாம்.
• தள்ளுபடி விகிதத்தில் ஏற்படும் மாற்றங்களுக்கு உணர்திறன் கொண்டது.
• கணிசமான அளவு தரவு மற்றும் நிபுணத்துவம் தேவை.

உலகளவில் சொத்து மதிப்பீட்டை பாதிக்கும் காரணிகள்

உலகெங்கிலும் உள்ள வெவ்வேறு சந்தைகளில் சொத்து மதிப்புகளை பல காரணிகள் பாதிக்கலாம். இந்த காரணிகளை பரந்த அளவில் பொருளாதாரம், பௌதீகம், மற்றும் சட்டம்/ஒழுங்குமுறை என வகைப்படுத்தலாம்.

பொருளாதார காரணிகள்

• வட்டி விகிதங்கள்: அதிக வட்டி விகிதங்கள் கடன் வாங்குவதற்கான செலவை அதிகரிக்கலாம், சொத்துக்களுக்கான தேவையைக் குறைத்து மதிப்புகளைக் குறைக்கலாம்.
• பணவீக்கம்: பணவீக்கம் பணத்தின் வாங்கும் சக்தியைக் குறைக்கலாம், இது அதிக சொத்து விலைகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
• பொருளாதார வளர்ச்சி: வலுவான பொருளாதார வளர்ச்சி பொதுவாக சொத்துக்களுக்கான தேவையை அதிகரித்து, விலைகளை உயர்த்துகிறது.
• வேலையின்மை விகிதம்: அதிக வேலையின்மை விகிதங்கள் சொத்துக்களுக்கான தேவையைக் குறைக்கலாம், இது மதிப்புகளைக் குறைக்க வாய்ப்புள்ளது.
• நாணய மாற்று விகிதங்கள்: நாணய மாற்று விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு சொத்துக்களின் கவர்ச்சியை பாதிக்கலாம்.

பௌதீக காரணிகள்

• இருப்பிடம்: இருப்பிடம் சொத்து மதிப்பின் முதன்மை காரணியாகும். நகர மையங்கள் அல்லது நீர்முனைப் பகுதிகள் போன்ற விரும்பத்தக்க இடங்களில் உள்ள சொத்துக்கள் பொதுவாக அதிக விலையைக் கொண்டிருக்கும்.
• அளவு மற்றும் நிலை: ஒரு சொத்தின் அளவு மற்றும் நிலை அதன் மதிப்பை கணிசமாக பாதிக்கலாம். பெரிய மற்றும் நன்கு பராமரிக்கப்படும் சொத்துக்கள் பொதுவாக அதிக விலையைக் கொண்டிருக்கும்.
• வசதிகள்: பூங்காக்கள், பள்ளிகள் மற்றும் போக்குவரத்து போன்ற வசதிகளின் இருப்பு சொத்து மதிப்புகளை மேம்படுத்தலாம்.
• சுற்றுச்சூழல் காரணிகள்: மாசுபாடு அல்லது இயற்கை அபாயங்களுக்கு அருகாமை போன்ற சுற்றுச்சூழல் காரணிகள் சொத்து மதிப்புகளை எதிர்மறையாக பாதிக்கலாம்.

சட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை காரணிகள்

• மண்டல விதிமுறைகள்: மண்டல விதிமுறைகள் ஒரு சொத்தின் பயன்பாட்டைக் கட்டுப்படுத்தலாம், அதன் மதிப்பை பாதிக்கலாம்.
• சொத்து வரிகள்: அதிக சொத்து வரிகள் சொத்துக்களின் கவர்ச்சியைக் குறைக்கலாம், மதிப்புகளைக் குறைக்க வாய்ப்புள்ளது.
• கட்டிட விதிகள்: கட்டிட விதிகள் கட்டுமானம் மற்றும் புதுப்பித்தல் செலவைப் பாதிக்கலாம், சொத்து மதிப்புகளில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தலாம்.
• நிலப் பயன்பாட்டுக் கொள்கைகள்: நிலப் பயன்பாட்டுக் கொள்கைகள் வளர்ச்சியைக் கட்டுப்படுத்தலாம், சொத்துக்களின் விநியோகத்தைக் கட்டுப்படுத்தி விலைகளை உயர்த்தலாம்.
• அரசு விதிமுறைகள்: சுற்றுச்சூழல் பாதுகாப்பு, வாடகைக் கட்டுப்பாடு மற்றும் வெளிநாட்டு உரிமையாளர் தொடர்பான அரசாங்க விதிமுறைகள் சொத்து மதிப்புகளை பாதிக்கலாம்.

சரியான மதிப்பீட்டு முறையைத் தேர்ந்தெடுப்பது

பொருத்தமான மதிப்பீட்டு முறையைத் தேர்ந்தெடுப்பது மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் குறிப்பிட்ட பண்புகள், தரவுகளின் இருப்பு மற்றும் மதிப்பீட்டின் நோக்கத்தைப் பொறுத்தது. பல சந்தர்ப்பங்களில், நன்கு ஆதரிக்கப்பட்ட மதிப்பு மதிப்பீட்டைப் பெற முறைகளின் கலவையைப் பயன்படுத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

தேர்வு செய்ய உங்களுக்கு உதவும் ஒரு வழிகாட்டி இங்கே:

• ஒப்பீட்டு விற்பனை அணுகுமுறை: குடியிருப்பு சொத்துக்கள், காலி நிலம் மற்றும் எளிதில் கிடைக்கும் விற்பனைத் தரவுகளைக் கொண்ட சொத்துக்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது.
• வருமான மூலதனமாக்கல் அணுகுமுறை: வாடகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் சில்லறை விற்பனை மையங்கள் போன்ற வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது.
• செலவு அணுகுமுறை: தொழில்துறை வசதிகள், பள்ளிகள் மற்றும் தேவாலயங்கள் போன்ற தனித்துவமான அல்லது சிறப்பு வாய்ந்த சொத்துக்களுக்கும், புதிய கட்டுமானத்திற்கும் மிகவும் பொருத்தமானது.
• தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு: சிக்கலான வருமான ஓட்டங்கள் அல்லது நீண்ட கால முதலீட்டு எல்லையுடைய சொத்துக்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது.

தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் பங்கு

பல சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு சொத்து மதிப்பீட்டை நடத்த ஒரு தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளரை ஈடுபடுத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது. தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு புறநிலை மற்றும் நம்பகமான மதிப்பு மதிப்பீட்டை வழங்கத் தேவையான நிபுணத்துவம், அனுபவம் மற்றும் தரவுகளுக்கான அணுகல் உள்ளது. அவர்கள் மதிப்பீட்டுக் கொள்கைகள் மற்றும் நுட்பங்களில் பயிற்சி பெற்றவர்கள் மற்றும் நெறிமுறை மற்றும் தொழில்முறை தரங்களால் கட்டுப்பட்டவர்கள்.

ஒரு மதிப்பீட்டாளரைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, மதிப்பிடப்படும் சொத்து வகையை மதிப்பிடுவதில் தகுதி மற்றும் அனுபவம் வாய்ந்த ஒருவரையும், உள்ளூர் சந்தையை நன்கு அறிந்த ஒருவரையும் தேர்ந்தெடுப்பது முக்கியம். அங்கீகரிக்கப்பட்ட தொழில்முறை அமைப்பால் உரிமம் பெற்ற அல்லது சான்றளிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்களைத் தேடுங்கள்.

சர்வதேச பரிசீலனைகள்

சர்வதேச சந்தைகளில் சொத்து மதிப்பீடு, சட்ட அமைப்புகள், கலாச்சார நெறிகள் மற்றும் சந்தை நடைமுறைகளில் உள்ள வேறுபாடுகள் காரணமாக தனித்துவமான சவால்களை முன்வைக்கிறது. துல்லியமான மற்றும் நம்பகமான மதிப்பீடுகளை உறுதிப்படுத்த இந்த நுணுக்கங்களைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம்.

• சட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகள்: வெவ்வேறு நாடுகளில் சொத்துரிமை, வரிவிதிப்பு மற்றும் மதிப்பீட்டை நிர்வகிக்கும் வெவ்வேறு சட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகள் உள்ளன. துல்லியமான மதிப்பீடுகளை நடத்துவதற்கு இந்தக் கட்டமைப்புகளைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். எடுத்துக்காட்டாக, சொத்துரிமைகள் மற்றும் நிலப் பதிவு முறைகள் நாடுகளுக்கு இடையே கணிசமாக வேறுபடலாம், இது உரிமைப் பதிவுகளின் நம்பகத்தன்மையையும் சொத்துப் பரிவர்த்தனைகளின் எளிமையையும் பாதிக்கிறது.
• கலாச்சார நெறிகள் மற்றும் சந்தை நடைமுறைகள்: கலாச்சார நெறிகள் மற்றும் சந்தை நடைமுறைகளும் சொத்து மதிப்புகளை பாதிக்கலாம். எடுத்துக்காட்டாக, சில கலாச்சாரங்களில், சில வகையான சொத்துக்கள் அல்லது இடங்கள் மற்றவற்றை விட விரும்பத்தக்கதாகக் கருதப்படலாம். பேச்சுவார்த்தை உத்திகள் மற்றும் கட்டண விதிமுறைகள் போன்ற சந்தை நடைமுறைகளும் நாடுகளுக்கு இடையே வேறுபடலாம்.
• தரவு கிடைப்பது மற்றும் நம்பகத்தன்மை: சில சர்வதேச சந்தைகளில் தரவு கிடைப்பது மற்றும் நம்பகத்தன்மை ஒரு குறிப்பிடத்தக்க சவாலாக இருக்கலாம். நம்பகமான விற்பனைத் தரவு, சந்தைத் தகவல் மற்றும் பொருளாதாரப் புள்ளிவிவரங்களுக்கான அணுகல் குறைவாக இருக்கலாம். நம்பகமான தரவு ஆதாரங்களைப் பயன்படுத்துவதும், மதிப்பீட்டில் பயன்படுத்தப்படும் தகவலின் துல்லியத்தை கவனமாக சரிபார்ப்பதும் முக்கியம்.
• நாணய மாற்று விகிதங்கள்: நாணய மாற்று விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் சர்வதேச சந்தைகளில் உள்ள சொத்துக்களின் மதிப்பை பாதிக்கலாம். குறிப்பாக சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்காக சொத்துக்களை மதிப்பிடும்போது, சொத்து மதிப்புகளில் நாணய மாற்று விகிதங்களின் தாக்கத்தைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம்.
• மொழித் தடைகள்: சர்வதேச சந்தைகளில் சொத்து மதிப்பீடுகளை நடத்தும்போது மொழித் தடைகளும் ஒரு சவாலாக இருக்கலாம். தொடர்புடைய ஆவணங்கள் மற்றும் தகவல்களின் துல்லியமான மொழிபெயர்ப்புகளையும் விளக்கங்களையும் வழங்கக்கூடிய உள்ளூர் நிபுணர்களுடன் பணியாற்றுவது முக்கியம்.

முடிவுரை

ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் துல்லியமாகத் தீர்மானிப்பது ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுப்பதற்கு அவசியமானது. வெவ்வேறு மதிப்பீட்டு முறைகள், சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கும் காரணிகள் மற்றும் தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் பங்கு ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்வதன் மூலம், நீங்கள் நியாயமான மற்றும் நம்பகமான மதிப்பு மதிப்பீட்டைப் பெறுவதை உறுதிசெய்யலாம். சர்வதேச சந்தைகளில், சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கக்கூடிய தனித்துவமான சவால்கள் மற்றும் நுணுக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். குறிப்பிடத்தக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளைச் செய்யும்போது எப்போதும் தொழில்முறை ஆலோசனையைப் பெறவும்.