ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வில் தேர்ச்சி பெறுதல்: ஒரு உலகளாவிய முதலீட்டாளருக்கான விரிவான வழிகாட்டி

"ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப்" ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் கவர்ச்சி உலகளாவியது. ஒரு பழுதடைந்த சொத்தை வாங்கி, திட்டமிட்ட புதுப்பித்தல் மூலம் அதன் மதிப்பை அதிகரித்து, கணிசமான லாபத்திற்கு மீண்டும் விற்பனை செய்யும் யோசனை உலகம் முழுவதும் உள்ள தொழில்முனைவோர் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் கற்பனையை ஈர்க்கிறது. இருப்பினும், வெற்றிக் கதைகளின் மேற்பரப்பிற்கு அடியில் ஒரு முக்கியமான உண்மை உள்ளது: லாபம் என்பது முழுமையாக நுட்பமான பகுப்பாய்வைச் சார்ந்தது. தரவுகளின் அடிப்படையிலான ஒரு வலுவான அணுகுமுறை இல்லாமல், ஒரு நம்பிக்கைக்குரிய முயற்சி விரைவில் ஒரு விலையுயர்ந்த தவறான சாகசமாக மாறிவிடும். இந்த விரிவான வழிகாட்டி, ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வின் பன்முக உலகிற்குள் ஆழமாகச் சென்று, பல்வேறு சர்வதேச சந்தைகளுக்கு ஏற்றவாறு ஒரு கட்டமைப்பை வழங்குகிறது.

நீங்கள் வட அமெரிக்காவின் பரபரப்பான நகர்ப்புற மையத்தையோ, தென்கிழக்கு ஆசியாவில் வளர்ந்து வரும் சந்தையையோ, ஐரோப்பாவின் வரலாற்று மாவட்டத்தையோ, அல்லது ஓசியானியாவின் கடலோர சமூகத்தையோ இலக்காகக் கொண்டிருந்தாலும், பகுப்பாய்வின் அடிப்படைக் கோட்பாடுகள் உள்ளூர் நுணுக்கங்களுடன் ஒத்துப்போகின்றன. இந்தக் முக்கியக் கொள்கைகளைப் புரிந்துகொள்வது எந்தவொரு வெற்றிகரமான ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் உத்தியின் மூலக்கல்லாகும்.

லாபத்தின் அடிப்படை: ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வைப் புரிந்துகொள்ளுதல்

அதன் மையத்தில், ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வு என்பது ஒரு சொத்து கையகப்படுத்தல் மற்றும் புதுப்பித்தல் திட்டத்தின் நிதி நம்பகத்தன்மையை முன்னறிவிப்பதாகும். இது எண்கள், சந்தை நுண்ணறிவு மற்றும் இடர் மதிப்பீடு ஆகியவற்றின் ஒரு சிக்கலான நடனம். இது ஒரு அடிப்படைக் கேள்விக்கு பதிலளிக்க வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது: இந்தத் திட்டம் முதலீட்டிற்கு தகுந்த வருவாயை ஈட்டுமா?

இந்த பகுப்பாய்வு வெறும் செலவு மதிப்பீட்டிற்கு அப்பாற்பட்டது; இது சொத்தின் சாத்தியக்கூறுகள், இலக்கு சந்தையின் இயக்கவியல், ஒழுங்குமுறை சூழல் மற்றும் திட்டத்தை திறமையாக செயல்படுத்த முதலீட்டாளரின் திறன் ஆகியவற்றின் முழுமையான மதிப்பீட்டை உள்ளடக்கியது. முக்கியமான கூறுகளைப் பிரிப்போம்.

முக்கிய அளவீடுகள் மற்றும் அவற்றின் உலகளாவிய முக்கியத்துவம்

லாபகரமான ஃபிளிப்பிங் என்பது பல முக்கிய நிதி அளவீடுகளைத் துல்லியமாகக் கணக்கிட்டு புரிந்துகொள்வதைச் சார்ந்துள்ளது. நாணயம் மற்றும் உள்ளூர் சொற்கள் வேறுபடலாம் என்றாலும், அவற்றின் அடிப்படைக் கொள்கைகள் உலகளவில் பொருந்தும்.

• 1. பழுதுபார்த்த பின் மதிப்பு (ARV - After Repair Value): இது மிகவும் முக்கியமான எண் என்று வாதிடலாம். ARV என்பது திட்டமிடப்பட்ட அனைத்து புதுப்பித்தல்கள் மற்றும் மேம்பாடுகள் முடிந்த பிறகு சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பைக் குறிக்கிறது. இது நீங்கள் திறந்த சந்தையில் சொத்தை விற்க எதிர்பார்க்கும் விலை. ARV-ஐ தீர்மானிக்க விரிவான உள்ளூர் சந்தை ஆராய்ச்சி தேவைப்படுகிறது, சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களை ("comps" அல்லது "comparables") பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம். ஒரு உலகளாவிய முதலீட்டாளருக்கு, இது உள்ளூர் சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகளைப் புரிந்துகொள்வதைக் குறிக்கிறது – அது ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள், சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்கள் அல்லது சிறப்பு தரவு தளங்கள் மூலமாக இருந்தாலும் சரி – மற்றும் அந்த συγκεκριந்த சந்தையில் மதிப்பை அதிகரிக்கும் குறிப்பிட்ட அம்சங்கள் (உதாரணமாக, ஐரோப்பிய நகரங்களில் பொதுப் போக்குவரத்திற்கு அருகாமை, வட அமெரிக்காவில் பள்ளி மாவட்டங்கள் அல்லது வளர்ந்து வரும் பொருளாதாரங்களில் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு).
• 2. பழுதுபார்ப்பு செலவுகள் (CoR - Cost of Repairs) / புதுப்பித்தல் பட்ஜெட்: இது சொத்தை அதன் தற்போதைய நிலையில் இருந்து அதன் மேம்படுத்தப்பட்ட, சந்தைக்குத் தயாரான நிலைக்குக் கொண்டுவருவதோடு தொடர்புடைய அனைத்து செலவுகளையும் உள்ளடக்கியது. இது உழைப்பு, பொருட்கள், அனுமதிகள், கட்டிடக் கலைஞர் கட்டணம் மற்றும் எதிர்பாராத பழுதுபார்ப்பு செலவுகளை உள்ளடக்கியது. ஒரு விரிவான வேலை விவரம் அவசியம். உலகளவில், தொழிலாளர் செலவுகள், பொருட்களின் கிடைக்கும் தன்மை மற்றும் அனுமதி செயல்முறைகள் பெரிதும் வேறுபடுகின்றன. உதாரணமாக, லத்தீன் அமெரிக்காவின் சில பகுதிகளை விட மேற்கு ஐரோப்பாவில் திறமையான தொழிலாளர் விலை அதிகமாக இருக்கலாம், அதே நேரத்தில் தீவு நாடுகளில் பொருட்களின் இறக்குமதி வரிகள் செலவுகளை அதிகரிக்கக்கூடும். நம்பகமான உள்ளூர் ஒப்பந்தக்காரர்களிடமிருந்து பல விலைகளைப் பெறுவதும், பிராந்திய கட்டுமானத் தரங்களைப் புரிந்துகொள்வதும் அவசியம்.
• 3. கொள்முதல் விலை: நீங்கள் சொத்தை வாங்குவதற்கு செலுத்தும் உண்மையான விலை. ஒரு ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் சூழ்நிலையில், முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக அதன் சாத்தியமான ARV-க்குக் கணிசமாகக் கீழே உள்ள பழுதடைந்த சொத்துக்களை வாங்க முற்படுகிறார்கள், இது தேவையான லாப வரம்பை உருவாக்குகிறது. பேச்சுவார்த்தை திறன்கள் மற்றும் சந்தைக்கு வெளியே உள்ள ஒப்பந்தங்களை (உதாரணமாக, ஜப்தி, வாரிசுரிமை விற்பனை, நெருக்கடி விற்பனை) அணுகுவது உலகளவில் இன்றியமையாதது.
• 4. பராமரிப்பு செலவுகள் (Holding Costs): புதுப்பித்தல் மற்றும் விற்பனைக் காலத்தில் நீங்கள் சொத்தை வைத்திருக்கும் போது ஏற்படும் செலவுகள் இவை. ஒரு திட்டம் திட்டமிட்ட காலக்கெடுவைத் தாண்டினால் இவை லாபத்தை விரைவாகக் கரைத்துவிடும். பொதுவான பராமரிப்பு செலவுகள் பின்வருமாறு:
  • சொத்து வரிகள்: அதிகார வரம்பு மற்றும் சொத்து மதிப்பைப் பொறுத்து கணிசமாக வேறுபடும். சில பகுதிகளில் அதிக வருடாந்திர வரிகள் இருக்கலாம், மற்றவற்றில் குறைந்த விகிதங்கள் ஆனால் அடிக்கடி மறுமதிப்பீடுகள் இருக்கலாம்.
  • காப்பீடு: சேதம், திருட்டு மற்றும் பொறுப்புக்கு எதிராகப் பாதுகாக்கிறது. புதுப்பித்தலின் போது "கட்டுமான இடர்" காப்பீடு பெரும்பாலும் தேவைப்படுகிறது. பிரீமியங்கள் இருப்பிடம் (உதாரணமாக, பூகம்ப மண்டலங்கள், வெள்ளப்பெருக்குப் பகுதிகள்), சொத்து வகை மற்றும் உள்ளூர் விதிமுறைகளைப் பொறுத்து மாறுபடும்.
  • பயன்பாடுகள்: புதுப்பித்தல் கட்டத்தின் போது மின்சாரம், தண்ணீர், எரிவாயு, இணையம்.
  • கடன் வட்டி: கொள்முதல் மற்றும்/அல்லது புதுப்பித்தலுக்கு நிதியுதவி பெற்றால், பராமரிப்புக் காலத்தில் திரட்டப்படும் வட்டி ஒரு குறிப்பிடத்தக்க செலவாகும். வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் கடன் கட்டமைப்புகள் நாடுகளுக்கு இடையே பெரிதும் வேறுபடுகின்றன (உதாரணமாக, நிலையான மற்றும் மாறி, குறுகிய கால பிரிட்ஜிங் கடன்கள் மற்றும் பாரம்பரிய அடமானங்கள்).
  • பாதுகாப்பு: சில பகுதிகளில் காலிச் சொத்துக்களுக்கு நாசவேலை அல்லது ஆக்கிரமிப்பைத் தடுக்க இது மிகவும் முக்கியம்.
• 5. விற்பனை செலவுகள் (Selling Costs): சொத்தை விற்கும்போது ஏற்படும் செலவுகள். இவை பொதுவாக பின்வருவனவற்றை உள்ளடக்கும்:
  • ரியல் எஸ்டேட் முகவர் கமிஷன்கள்: பரவலாக வேறுபடுகின்றன. சில சந்தைகளில், வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளரின் முகவர் கமிஷன் விற்பனை விலையில் 5-7% ஆக இருக்கலாம்; மற்றவற்றில், அது குறைவாக இருக்கலாம் அல்லது நிலையான கட்டணங்களை உள்ளடக்கியிருக்கலாம்.
  • மூடல் செலவுகள்/சட்டக் கட்டணங்கள்: பரிமாற்ற வரிகள், சட்டப் பிரதிநிதித்துவக் கட்டணங்கள், எஸ்க்ரோ கட்டணங்கள், உரிமை காப்பீடு, நோட்டரி கட்டணங்கள். இவை கணிசமானவையாக இருக்கலாம் மற்றும் பெரிதும் வேறுபடலாம். உதாரணமாக, இங்கிலாந்தில் முத்திரை வரி, ஆசியாவின் சில பகுதிகளில் பரிமாற்ற வரிகள் அல்லது வட அமெரிக்காவில் பதிவு கட்டணங்கள்.
  • சந்தைப்படுத்தல்/அலங்காரம்: தொழில்முறை புகைப்படம், மெய்நிகர் சுற்றுப்பயணங்கள், வீட்டு அலங்காரம் மற்றும் வாங்குபவர்களை ஈர்க்கும் விளம்பரங்களுக்கான செலவுகள்.
• 6. எதிர்பாராத செலவுகளுக்கான பட்ஜெட் (Contingency Budget): இது பல புதிய முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்காத ஒரு முக்கியமான அம்சம். இது மொத்த திட்டச் செலவுகளில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதம் (பொதுவாக 10-20%) எதிர்பாராத செலவுகள் அல்லது தாமதங்களுக்காக ஒதுக்கப்படுகிறது. எதிர்பாராத கட்டமைப்புச் சிக்கல்கள், அனுமதி தாமதங்கள், பொருள் பற்றாக்குறை அல்லது திடீர் சந்தை மாற்றங்கள் ஒரு எதிர்பார்ப்பு நிதி இல்லாமல் ஒரு திட்டத்தை சீர்குலைக்கக்கூடும். விநியோகச் சங்கிலிகள் கணிக்க முடியாததாகவோ அல்லது ஒழுங்குமுறை மாற்றங்கள் அடிக்கடி நிகழக்கூடியதாகவோ இருக்கும் உலகளாவிய சந்தைகளில் இதன் முக்கியத்துவம் அதிகரிக்கிறது.
• 7. விரும்பிய லாப வரம்பு: நீங்கள் அடைய விரும்பும் குறைந்தபட்ச லாபம். பல முதிர்ந்த சந்தைகளில் ஒரு பொதுவான வழிகாட்டுதல் "70% விதி" (கொள்முதல் விலை + பழுதுபார்ப்பு செலவுகள் ARV-இன் 70%-க்கு மேல் இருக்கக்கூடாது, விற்பனை செலவுகளைக் கழித்து), ஆனால் இந்த பொதுவான விதியை உள்ளூர் சந்தை நிலைமைகள், இடர் சகிப்புத்தன்மை மற்றும் விரும்பிய ROI-க்கு ஏற்ப மாற்றியமைக்க வேண்டும். சில முதலீட்டாளர்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட டாலர் தொகையை இலக்காகக் கொண்டுள்ளனர், மற்றவர்கள் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் மீதான சதவீத வருவாயை (ROI) நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளனர்.

ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வு கட்டமைப்பு: ஒரு படிப்படியான உலகளாவிய அணுகுமுறை

ஒரு வெற்றிகரமான ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப்பை செயல்படுத்துவதற்கு ஒரு முறையான பகுப்பாய்வு செயல்முறை தேவை. இதோ பல்வேறு சர்வதேச அமைப்புகளுக்குப் பொருந்தக்கூடிய ஒரு கட்டமைப்பு:

படி 1: மேக்ரோ மற்றும் மைக்ரோ சந்தை ஆராய்ச்சி

ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தைப் பார்ப்பதற்கு முன்பே, நீங்கள் செயல்படும் பரந்த சந்தையைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள்.

• மேக்ரோ-நிலை பகுப்பாய்வு:
  • பொருளாதார குறிகாட்டிகள்: GDP வளர்ச்சி, வேலைவாய்ப்பு விகிதங்கள், வட்டி விகித கணிப்புகள், பணவீக்கம், நாணய ஸ்திரத்தன்மை. ஒரு வலுவான பொருளாதாரம் பொதுவாக ஒரு வலுவான வீட்டுச் சந்தையை ஆதரிக்கிறது.
  • மக்கள்தொகை போக்குகள்: மக்கள் தொகை வளர்ச்சி, இடம்பெயர்வு முறைகள், வயது மக்கள்தொகை. இளம் தொழில் வல்லுநர்கள், குடும்பங்கள் அல்லது ஓய்வு பெற்றவர்களின் வருகை உள்ளதா? இந்தக் குழுக்களுக்கு வெவ்வேறு வீட்டுத் தேவைகள் உள்ளன.
  • வழங்கல் மற்றும் தேவை: வீடுகளின் அதிகப்படியான வழங்கல் அல்லது பற்றாக்குறை உள்ளதா? சொத்துக்கள் எவ்வளவு வேகமாக விற்கப்படுகின்றன? குறைந்த இருப்பு மற்றும் அதிக வாங்குபவர் தேவை பெரும்பாலும் விற்பனையாளரின் சந்தையைக் குறிக்கிறது, இது ஃபிளிப்பிங்கிற்கு சாதகமானது.
  • ஒழுங்குமுறை சூழல்: சொத்துச் சட்டங்கள், மண்டல விதிமுறைகள், கட்டிடக் குறியீடுகள், சுற்றுச்சூழல் கட்டுப்பாடுகள், வெளிநாட்டு உரிமைக் கட்டுப்பாடுகள். இவை நாடு மற்றும் நகராட்சிக்கு கூட கணிசமாக வேறுபடுகின்றன. உதாரணமாக, ஐரோப்பிய நகரங்களில் உள்ள வரலாற்றுப் பாதுகாப்புச் சட்டங்கள் புதுப்பித்தல் நோக்கத்தை வெகுவாகக் கட்டுப்படுத்தலாம்.
  • உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு: திட்டமிடப்பட்ட பொதுப் போக்குவரத்து விரிவாக்கங்கள், புதிய வணிக மையங்கள், கல்வி நிறுவனங்கள் அல்லது சுகாதார வசதிகள் அவற்றின் அருகாமையில் உள்ள சொத்து மதிப்புகளை கணிசமாக அதிகரிக்கக்கூடும்.
• மைக்ரோ-நிலை பகுப்பாய்வு (அருகாமைக்குரியது):
  • அருகாமை ஒப்பீடுகள்: மிக நெருக்கமான சுற்றளவில் (எ.கா., 0.5-1 கி.மீ அல்லது சில தெருக்களுக்குள்) ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் (ஒத்த அளவு, படுக்கையறைகள், குளியலறைகள், வயது, நிலை) சமீபத்திய விற்பனையை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள். சமீபத்தில் புதுப்பிக்கப்பட்டு, விரைவாக அதிக விலைக்கு விற்கப்பட்ட சொத்துக்களைத் தேடுங்கள்.
  • சந்தையில் சராசரி நாட்கள் (DOM): அந்த குறிப்பிட்ட பகுதியில் சொத்துக்கள் பொதுவாக எவ்வளவு காலம் சந்தையில் இருக்கின்றன? ஒரு குறுகிய DOM ஒரு சூடான சந்தையைக் குறிக்கிறது.
  • அருகாமை வசதிகள்: பள்ளிகள், பூங்காக்கள், ஷாப்பிங் சென்டர்கள், பொதுப் போக்குவரத்து, வேலை மையங்கள் மற்றும் பொழுதுபோக்கு இடங்களுக்கு அருகாமை. இந்த காரணிகள் வாங்குபவர் தேவை மற்றும் சொத்து மதிப்புகளை பெரிதும் பாதிக்கின்றன.
  • குற்ற விகிதங்கள்: விரும்பத்தக்க தன்மையை பாதிக்கும் ஒரு முக்கியமான, சில சமயங்களில் உணர்திறன் வாய்ந்த காரணி.
  • எதிர்கால வளர்ச்சி: சொத்து மதிப்புகளைப் பாதிக்கக்கூடிய அல்லது அருகாமையின் தன்மையை மாற்றக்கூடிய திட்டமிடப்பட்ட வளர்ச்சிகள் (எ.கா., புதிய அடுக்குமாடி வளாகங்கள், வணிக இடங்கள்) ஏதேனும் உள்ளதா?

படி 2: சொத்து மதிப்பீடு மற்றும் வேலைகளின் நோக்கம்

இங்குதான் நீங்கள் சந்தைத் தரவிலிருந்து பௌதீக சொத்துக்கு நகர்கிறீர்கள். ஒரு முழுமையான சொத்து மதிப்பீடு பேரம் பேச முடியாதது.

• ஆரம்பகட்ட பார்வை: வெளிப்படையான கட்டமைப்புச் சிக்கல்கள் (அஸ்திவார விரிசல்கள், கூரை கசிவுகள்), முக்கிய அமைப்புகள் (HVAC, குழாய், மின்சாரம்) பழுதடைந்திருப்பது, மற்றும் ஒப்பனை குறைபாடுகள் (பழைய சமையலறைகள்/குளியலறைகள், தேய்ந்த தளம்) ஆகியவற்றைக் கண்டறிய ஒரு பூர்வாங்க ஆய்வை மேற்கொள்ளுங்கள். ஒரு உள்ளூர் சொத்து ஆய்வாளரை பணியமர்த்துவதைக் கவனியுங்கள், குறிப்பாக பழைய சொத்துக்களுக்கு அல்லது கட்டிடத் தரங்கள் வேறுபடக்கூடிய சந்தைகளில்.
• விரிவான பழுதுபார்ப்பு மதிப்பீடு: ஆரம்பகட்ட பார்வையின் அடிப்படையில், தேவையான மற்றும் விரும்பத்தக்க அனைத்து பழுதுகள் மற்றும் மேம்பாடுகளின் ஒரு விரிவான பட்டியலை உருவாக்கவும். அவற்றை வகைப்படுத்தவும்:
  • முக்கியமான பழுதுகள்: கட்டமைப்பு, பாதுகாப்பு, முக்கிய அமைப்புகள் (எ.கா., புதிய கூரை, அஸ்திவாரப் பழுது, மின்சார மறுசீரமைப்பு). இவை பேரம் பேச முடியாதவை.
  • அத்தியாவசிய மேம்பாடுகள்: மதிப்பை கணிசமாக மேம்படுத்தும் மற்றும் வாங்குபவர் ஈர்ப்பை அதிகரிக்கும் மேம்பாடுகள் (எ.கா., நவீன சமையலறை, புதுப்பிக்கப்பட்ட குளியலறைகள், புதிய தளம், புதிய வண்ணப்பூச்சு).
  • விருப்ப மேம்பாடுகள்: சில மதிப்பைச் சேர்க்கக்கூடிய ஆனால் கண்டிப்பாக அவசியமில்லாத "இருந்தால் நல்லது" அம்சங்கள் (எ.கா., ஸ்மார்ட் ஹோம் அம்சங்கள், விரிவான நிலப்பரப்பு, கொல்லைப்புற தளம்). பட்ஜெட் அனுமதித்தால் மற்றும் சந்தை தேவை ஆதரித்தால் மட்டுமே இவைக் கருதப்படலாம்.
• விலைகளைப் பெறுங்கள்: முக்கியமாக, ஒவ்வொரு பெரிய புதுப்பித்தல் பணிக்கும் உரிமம் பெற்ற மற்றும் நம்பகமான உள்ளூர் ஒப்பந்தக்காரர்களிடமிருந்து பல மேற்கோள்களைப் பெறுங்கள். இது போட்டி விலைகளை உறுதிப்படுத்த உதவுகிறது மற்றும் ஒரு யதார்த்தமான பட்ஜெட்டை வழங்குகிறது. குறிப்பிட்ட பொருட்களின் உள்ளூர் கிடைக்கும் தன்மை மற்றும் செலவைக் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். உதாரணமாக, சில நிலையான பொருட்கள் உள்ளூர் உற்பத்தியின் காரணமாக ஒரு பிராந்தியத்தில் எளிதாகவும் மலிவாகவும் கிடைக்கலாம், ஆனால் இறக்குமதி செலவுகள் காரணமாக மற்றொரு பிராந்தியத்தில் தடைசெய்யும் அளவுக்கு விலை உயர்ந்ததாக இருக்கலாம்.
• அனுமதி தேவைகள்: உள்ளூர் அனுமதி செயல்முறையைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள். அது எவ்வளவு நேரம் எடுக்கும்? கட்டணங்கள் என்ன? வரலாற்றுச் சொத்துக்களுக்கு அல்லது சில வகையான கட்டுமானங்களுக்கு குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் உள்ளதா? அனுமதிகளைப் பெறுவதில் தாமதம் ஏற்பட்டால், பராமரிப்பு செலவுகள் கணிசமாக அதிகரிக்கலாம்.

படி 3: நிதி கணிப்புகள் மற்றும் லாபகர பகுப்பாய்வு

ARV, கொள்முதல் விலை மற்றும் புதுப்பித்தல் செலவுகள் மதிப்பிடப்பட்டவுடன், எண்களைக் கடுமையாகக் கணக்கிடும் நேரம் இது. இங்குதான் ஒரு விரிவான நிதி மாதிரி (பெரும்பாலும் ஒரு விரிதாள்) இன்றியமையாததாகிறது.

• மொத்த திட்டச் செலவுகளைக் கணக்கிடுங்கள்:
  • கொள்முதல் விலை
  • + புதுப்பித்தல் செலவுகள் (CoR)
  • + மூடல் செலவுகள் (கொள்முதல்)
  • + பராமரிப்பு செலவுகள் (மதிப்பிடப்பட்ட காலம்)
  • + விற்பனை செலவுகள் (ARV-இல் மதிப்பிடப்பட்டது)
  • + எதிர்பாராத செலவுகள் (புதுப்பித்தல் செலவுகள் + கொள்முதல் விலையில் 10-20% ஒரு நல்ல தொடக்கப் புள்ளி, இடருக்கு ஏற்ப சரிசெய்யவும்)
  • = மொத்த முதலீடு / மொத்த திட்டச் செலவு
• மொத்த லாபத்தை தீர்மானிக்கவும்:
  • ARV (பழுதுபார்த்த பின் மதிப்பு)
  • - மொத்த திட்டச் செலவுகள்
  • = மொத்த லாபம்
• முக்கிய லாபகர அளவீடுகளைக் கணக்கிடுங்கள்:
  • முதலீட்டின் மீதான வருவாய் (ROI): (மொத்த லாபம் / மொத்த முதலீடு) x 100%. இது ஒரு முதலீட்டின் செயல்திறனை அளவிடுகிறது.
  • பணத்தின் மீதான பண வருவாய் (Cash-on-Cash Return): (ஆண்டு வரிக்கு முந்தைய பணப் பாய்வு / மொத்த முதலீடு செய்யப்பட்ட பணம்) x 100%. வாடகை சொத்துக்களுக்கு இது மிகவும் பொருத்தமானது, ஆனால் ஒரு ஃபிளிப்பிற்குள் போடப்பட்ட பணத்திற்கு திரும்பிய பணத்தை மதிப்பிடுவதற்கு மாற்றியமைக்கப்படலாம்.
  • மொத்த லாப வரம்பு: (மொத்த லாபம் / ARV) x 100%. இது ஒவ்வொரு யூனிட் வருவாய்க்கும் எவ்வளவு லாபம் ஈட்டப்படுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது. பல முதலீட்டாளர்கள் 15-20% மொத்த லாப வரம்பை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளனர்.
• உணர்திறன் பகுப்பாய்வு (Sensitivity Analysis): இது ஒரு சக்திவாய்ந்த கருவி. உங்கள் லாபத்திற்கு என்ன நடக்கும் nếu:
  • ARV எதிர்பார்த்ததை விட 5% குறைவாக இருந்தால்?
  • புதுப்பித்தல் செலவுகள் பட்ஜெட்டை விட 10% அதிகமாக இருந்தால்?
  • சொத்தை விற்க கூடுதலாக 2 மாதங்கள் எடுத்தால்?
  • நீங்கள் சொத்தை வைத்திருக்கும் காலத்தில் வட்டி விகிதங்கள் எதிர்பாராதவிதமாக உயர்ந்தால்?
  இந்த சூழ்நிலைகளை மாதிரியாக்குவதன் மூலம், பாதகமான நிலைமைகளுக்கு திட்டத்தின் பின்னடைவைப் புரிந்துகொண்டு உங்கள் சமநிலை புள்ளிகளைக் கண்டறியலாம்.

படி 4: இடர் மதிப்பீடு மற்றும் தணிப்பு

இடர் இல்லாத முதலீடு எதுவும் இல்லை. ஒரு முழுமையான பகுப்பாய்வு சாத்தியமான ஆபத்துக்களைக் கண்டறிந்து அவற்றுக்குத் திட்டமிடுகிறது.

• சந்தை இடர்: உள்ளூர் அல்லது உலகப் பொருளாதாரத்தில் திடீர் சரிவு, வட்டி விகிதங்கள் அதிகரித்து அடமானங்களை குறைவாக மலிவாக்குவது, அல்லது புதிய வீட்டு வழங்கல் அதிகரிப்பது ஆகியவை தேவையைக் குறைத்து ARV-ஐக் குறைக்கலாம். தணிப்பு: முதலீடுகளைப் பன்முகப்படுத்துங்கள், அதிகக் கடன் வாங்காதீர்கள், பொருளாதாரக் கணிப்புகளைப் பற்றித் தெளிவான புரிதலைக் கொண்டிருங்கள்.
• கட்டுமான இடர்: எதிர்பாராத கட்டமைப்புச் சிக்கல்கள் (எ.கா., பூஞ்சை, கரையான் சேதம், மறைக்கப்பட்ட நீர்க்கசிவுகள்), ஒப்பந்தக்காரர் தகராறுகள், பொருள் பற்றாக்குறை, அல்லது தொழிலாளர் கிடைக்காதது. தணிப்பு: விரிவான ஆய்வுகள், ஒப்பந்தக்காரர்களுடன் விரிவான ஒப்பந்தங்கள், கணிசமான எதிர்பார்ப்பு பட்ஜெட், பல நம்பகமான ஒப்பந்தக்காரர்களுடன் உறவுகளை உருவாக்குதல்.
• நீர்மை இடர் (Liquidity Risk): சொத்து எதிர்பார்த்ததை விட விற்க அதிக நேரம் எடுக்கிறது. இது மூலதனத்தை முடக்கி பராமரிப்பு செலவுகளை அதிகரிக்கிறது. தணிப்பு: ஒப்பீடுகளின் அடிப்படையில் சரியாக விலை நிர்ணயம் செய்யுங்கள், பயனுள்ள சந்தைப்படுத்தல், வேறுபட்ட வெளியேறும் உத்திகளைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள் (எ.கா., விரைவாக விற்கவில்லை என்றால் வாடகைக்கு விடுவது).
• ஒழுங்குமுறை இடர்: திட்டத்தின் போது மண்டலச் சட்டங்கள், கட்டிடக் குறியீடுகள் அல்லது சுற்றுச்சூழல் விதிமுறைகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள். தணிப்பு: தற்போதைய மற்றும் முன்மொழியப்பட்ட விதிமுறைகள் குறித்து முழுமையான உரிய கவனம், உள்ளூர் சட்ட ஆலோசகர் அல்லது திட்டமிடல் நிபுணர்களை ஈடுபடுத்துதல்.
• நிதியுதவி இடர்: நிதியுதவி பெற இயலாமை, வட்டி விகித உயர்வுகள், அல்லது கடன் வழங்கும் அளவுகோல்களில் மாற்றங்கள். தணிப்பு: முன்-ஒப்புதலைப் பெறுங்கள், காப்பு நிதியுதவி விருப்பங்களைக் கொண்டிருங்கள், கடினப் பணம் அல்லது தனியார் கடன்களைப் பயன்படுத்தினால் அவற்றின் விதிமுறைகளைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள்.
• நாணய இடர் (cross-border investors): உங்கள் முதலீட்டு நாணயம் உங்கள் வீட்டு நாணயத்திற்கு எதிராகவோ அல்லது உங்கள் வருமான ஆதாரத்தின் நாணயத்திற்கு எதிராகவோ బలహీనపడితే மாற்று விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் లాభాలను குறைத்துவிடும். தணிப்பு: ஹெட்ஜிங் உத்திகள், உள்ளூர் நாணயக் கணக்குகள், அல்லது நிலையான நாணயச் சூழல்களில் திட்டங்களைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.

படி 5: வெளியேறும் உத்தி திட்டமிடல்

வாங்குவதற்கு முன்பே, நீங்கள் சொத்தை எப்படி விற்பீர்கள் என்பதை அறிந்து கொள்ளுங்கள்.

• இலக்கு வாங்குபவர் சுயவிவரம்: உங்கள் আদর্শ வாங்குபவர் யார்? குடும்பங்கள், இளம் தொழில் வல்லுநர்கள், ஓய்வு பெற்றவர்களா? இது உங்கள் புதுப்பித்தல் தேர்வுகளைத் தெரிவிக்கிறது. உதாரணமாக, குடும்பங்கள் ஆதிக்கம் செலுத்தும் ஒரு சந்தையில், ஒரு கூடுதல் படுக்கையறை அல்லது ஒரு விசாலமான தோட்டம் மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கலாம்.
• சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் விற்பனைத் திட்டம்: நீங்கள் சொத்தை எவ்வாறு சந்தைப்படுத்துவீர்கள்? உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள், ஆன்லைன் தளங்கள், திறந்த வீடுகள் மூலமாகவா? அந்தப் பிராந்தியத்தில் வழக்கமான விற்பனை செயல்முறை என்ன? (எ.கா., மூடிய ஏலங்கள் மற்றும் நேரடி பேச்சுவார்த்தை).
• மாற்று வெளியேற்றம்: முதன்மை உத்தி தோல்வியுற்றால் என்ன செய்வது? வருமானம் ஈட்ட அந்தச் சொத்தை வாடகைக்கு விட முடியுமா? அதை நீண்ட காலப் பிடிப்பாக மறுநிதியளிப்பு செய்ய முடியுமா? ஒரு திட்டம் B வைத்திருப்பது இடரைக் குறைக்கிறது.

உலகளாவிய பகுப்பாய்விற்கான கருவிகள் மற்றும் நிபுணத்துவத்தைப் பயன்படுத்துதல்

கொள்கைகள் உலகளாவியவை என்றாலும், பகுப்பாய்வின் செயலாக்கத்திற்கு நவீன கருவிகள் மற்றும் உள்ளூர் நிபுணத்துவம் பெரிதும் உதவக்கூடும்.

• விரிதாள் மென்பொருள்: Microsoft Excel, Google Sheets, அல்லது அதுபோன்ற நிரல்கள் விரிவான நிதி மாதிரிகளை உருவாக்கவும், உணர்திறன் பகுப்பாய்வு செய்யவும், செலவுகளைக் கண்காணிக்கவும் இன்றியமையாதவை.
• ரியல் எஸ்டேட் தரவுத் தளங்கள்: பல நாடுகளில் சிறப்புத் தளங்கள் உள்ளன (எ.கா., அமெரிக்காவில் Zillow/Realtor.com, இங்கிலாந்தில் Rightmove/Zoopla, மற்ற இடங்களில் குறிப்பிட்ட தேசிய சொத்துத் தளங்கள்) அவை பட்டியல் தரவு, விற்கப்பட்ட விலைகள் மற்றும் சந்தைப் போக்குகளை வழங்குகின்றன. ARV மற்றும் சந்தை ஆராய்ச்சிக்கு இவற்றின் அணுகல் முக்கியமானது.
• உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள்: ஒரு நல்ல உள்ளூர் முகவர் ஒரு விலைமதிப்பற்ற சொத்து. அவர்கள் சந்தையின் நாடித்துடிப்பை அறிந்திருப்பார்கள், ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைத் தரவை வழங்கலாம், ஒப்பந்தக்காரர்களைப் பரிந்துரைக்கலாம் மற்றும் வாங்குபவர் விருப்பங்கள் குறித்து ஆலோசனை வழங்கலாம். முதலீட்டுச் சொத்துக்கள் அல்லது புதுப்பிப்புகளில் நிபுணத்துவம் பெற்ற முகவர்களைத் தேடுங்கள்.
• சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள்/மதிப்பீட்டாளர்கள்: ஒரு சொத்தின் மதிப்பு குறித்த பக்கச்சார்பற்ற மதிப்பீட்டை வழங்கக்கூடிய சுயாதீன தொழில் வல்லுநர்கள். அவர்களின் அறிக்கைகள் பெரும்பாலும் நிதியுதவிக்குத் தேவைப்படுகின்றன.
• வழக்கறிஞர்கள்/சட்ட ஆலோசகர்கள்: சொத்துச் சட்டங்கள், கொள்முதல் ஒப்பந்தங்கள், மூடல் நடைமுறைகள் மற்றும் உள்ளூர் வரி தாக்கங்களைப் புரிந்துகொள்வதற்கு அவசியம், இது சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு சிக்கலானதாக இருக்கலாம்.
• கணக்காளர்கள்/வரி ஆலோசகர்கள்: மூலதன ஆதாய வரிகள், சொத்து வரிகள், வருமான வரிகள் மற்றும் தொடர்புடைய அதிகார வரம்புகளில் வரித் திறனை மேம்படுத்த முதலீட்டைக் கட்டமைப்பதைப் புரிந்துகொள்வதற்கு முக்கியம்.
• ஒப்பந்தக்காரர்கள்/கட்டுமான நிறுவனங்கள்: நம்பகமான உள்ளூர் ஒப்பந்தக்காரர்கள் முக்கியம். அவர்களின் நிபுணத்துவம் உங்கள் புதுப்பித்தல் பட்ஜெட் மற்றும் காலக்கெடுவைத் தெரிவிக்கிறது.

பொதுவான ஆபத்துகள் மற்றும் அவற்றை உலகளவில் தவிர்ப்பது எப்படி

முழுமையான பகுப்பாய்வு இருந்தபோதிலும், பொதுவான தவறுகள் ஒரு ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப்பைத் தடம்புரளச் செய்யலாம். அவற்றைப் பற்றி அறிந்திருப்பது கணிசமான மூலதனத்தைச் சேமிக்க உதவும்.

• புதுப்பித்தல் செலவுகளைக் குறைத்து மதிப்பிடுதல்: மிகவும் அடிக்கடி நிகழும் தவறு. எப்போதும் நீங்கள் நினைப்பதை விட அதிகமாக பட்ஜெட் செய்யுங்கள், மேலும் அந்த எதிர்பார்ப்பு நிதியை உருவாக்குங்கள். மறைக்கப்பட்ட சிக்கல்கள் (எ.கா., சுவர்களுக்குப் பின்னால் உள்ள காலாவதியான குழாய்கள், ஈய வண்ணப்பூச்சு, பழைய வீடுகளில் கல்நார் நீக்கம்) பொதுவானவை.
• அருகாமைக்கு அதிகமாக மேம்படுத்துதல்: அந்த குறிப்பிட்ட அருகாமைச் சந்தை ஆதரிக்காத ஆடம்பரமான பூச்சுகளுக்கு அதிக செலவு செய்தல். அப்பகுதியில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய வீடுகளுக்கான "உச்சவரம்பு" விலையைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள். ஒரு மார்பிள் கவுண்டர்டாப் ஒரு உயர்தர மாவட்டத்தில் தரமானதாக இருக்கலாம், ஆனால் ஒரு நடுத்தர புறநகர்ப்பகுதியில் தேவையற்ற செலவாக இருக்கலாம்.
• ARV-ஐ தவறாக மதிப்பிடுதல்: காலாவதியான அல்லது பொருத்தமற்ற ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைத் தரவை நம்புவது, அல்லது வாங்குபவர் தேவையை மிகைப்படுத்தி மதிப்பிடுவது. "ஃபிளிப்பர்கள் வாங்குவதில்தான் தங்கள் பணத்தைச் சம்பாதிக்கிறார்கள்," அதாவது சொத்தை அதன் சாத்தியமான ARV-க்கு ஏற்ப சரியான விலையில் பெறுவது முதன்மையானது.
• பராமரிப்பு செலவுகளைப் புறக்கணித்தல்: ஒவ்வொரு நாளும் திட்டம் பட்ஜெட்டை மீறிச் செல்வது அல்லது சந்தையில் இருப்பது பணத்தை செலவழிக்கிறது. இந்த ஒட்டுமொத்த செலவுகள் லாபத்தைக் குறைக்கலாம் அல்லது நீக்கலாம்.
• DIY பேரழிவுகள்: தேவையான திறன்கள் அல்லது நேரம் இல்லாமல் நீங்களே அதிக வேலைகளைச் செய்ய முயற்சிப்பது, இது தரம் குறைந்த, தாமதங்கள் மற்றும் மீண்டும் வேலை செய்ய வழிவகுக்கிறது. இது கட்டமைப்பு அல்லது ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கூறுகளைக் கையாளும் போது குறிப்பாக ஆபத்தானது.
• சந்தை மாற்றங்கள்: ஒரு திடீர் பொருளாதாரச் சரிவு, வட்டி விகிதங்களின் அதிகரிப்பு, அல்லது இருப்புக்களின் எழுச்சி ஆகியவை விற்பனையாளரின் சந்தையை வாங்குபவரின் சந்தையாக ஒரே இரவில் மாற்றலாம். பொருளாதாரக் கணிப்புகள் மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் போக்குகள் குறித்துத் தகவலறிந்திருங்கள்.
• ஒழுங்குமுறை குருட்டுப் புள்ளிகள்: உள்ளூர் மண்டல, வரலாற்றுப் பாதுகாப்புச் சட்டங்கள் அல்லது குறிப்பிட்ட அனுமதித் தேவைகளைப் புரிந்து கொள்ளாமல் இருப்பது. இது அபராதம், கட்டாய மாற்றங்கள் அல்லது திட்ட நிறுத்தங்களுக்கு வழிவகுக்கும்.
• மோசமான ஒப்பந்தக்காரர் மேலாண்மை: நம்பகமற்ற ஒப்பந்தக்காரர்களைப் பணியமர்த்துவது, தெளிவான ஒப்பந்தங்கள் இல்லாதது, அல்லது அவர்களின் வேலையை திறம்பட நிர்வகிக்கத் தவறுவது தாமதங்கள், செலவு அதிகரிப்பு மற்றும் தரம் குறைந்த வேலைக்கு வழிவகுக்கும்.

உலகளாவிய ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் வெற்றிக்கான செயல் நுண்ணறிவு

எந்தவொரு சந்தையிலும் உங்கள் வெற்றி வாய்ப்புகளை அதிகரிக்க, இந்த செயல் நுண்ணறிவுகளைக் கவனியுங்கள்:

• ஒரு வலுவான உள்ளூர் அணியை உருவாக்குங்கள்: சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது ஒருவேளை மிக முக்கியமான காரணியாக இருக்கலாம். உள்ளூர் சந்தை, விதிமுறைகள் மற்றும் கலாச்சாரத்தை ஆழமாகப் புரிந்துகொள்ளும் நம்பகமான உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள், ஒப்பந்தக்காரர்கள், சட்ட ஆலோசகர்கள் மற்றும் கணக்காளர்களை நம்புங்கள்.
• மதிப்பு கூட்டும் புதுப்பிப்புகளில் கவனம் செலுத்துங்கள்: அந்த குறிப்பிட்ட சந்தையில் முதலீட்டிற்கு அதிக வருவாயை வழங்கும் மேம்பாடுகளுக்கு முன்னுரிமை அளியுங்கள். பெரும்பாலும், இது சமையலறை மற்றும் குளியலறை மறுவடிவமைப்புகள், முகப்பு முறையீட்டை மேம்படுத்துதல் (வெளிப்புற நிலப்பரப்பு, வண்ணப்பூச்சு), மற்றும் முக்கிய கட்டமைப்பு அல்லது கணினி குறைபாடுகளை நிவர்த்தி செய்வதைக் குறிக்கிறது.
• உங்கள் கணிப்புகளில் பழமைவாதமாக இருங்கள்: எப்போதும் எச்சரிக்கையுடன் செயல்படுங்கள். உங்கள் ARV-ஐ சற்று குறைவாக மதிப்பிடுங்கள், உங்கள் பழுது மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகளை மிகைப்படுத்தி மதிப்பிடுங்கள், மேலும் ஒரு ஆரோக்கியமான எதிர்பார்ப்பு நிதியை உருவாக்குங்கள். எதிர்பாராத இழப்புகளால் பேரழிவடைவதை விட அதிக லாபத்தால் மகிழ்ச்சியாக ஆச்சரியப்படுவது நல்லது.
• உள்ளூர் வாங்குபவர் விருப்பங்களைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள்: அந்த குறிப்பிட்ட பிராந்தியத்தில் வாங்குபவர்கள் எதை மதிக்கிறார்கள்? அது திறந்த-திட்ட வாழ்க்கை, பல குளியலறைகள், ஆற்றல் திறன், ஸ்மார்ட் ஹோம் தொழில்நுட்பம், அல்லது ஒரு பெரிய வெளிப்புற இடமா? இந்த கோரிக்கைகளைப் பூர்த்தி செய்ய உங்கள் புதுப்பிப்புகளை வடிவமைக்கவும். உதாரணமாக, சில ஆசிய சந்தைகளில், குறிப்பிட்ட ஃபெங் சுய் கொள்கைகள் தளவமைப்பு அல்லது வடிவமைப்பு தேர்வுகளை பாதிக்கலாம்.
• உங்கள் நேரத்தை திறம்பட நிர்வகிக்கவும்: ஒரு ஃபிளிப்பில் நேரம் என்பது பணம். புதுப்பித்தல் செயல்முறையை நெறிப்படுத்துங்கள், ஒப்பந்தக்காரர்களை முன்கூட்டியே நிர்வகிக்கவும், தயாரானதும் சொத்தை ஆக்ரோஷமாக சந்தைப்படுத்தவும்.
• சுறுசுறுப்பாக இருங்கள்: சந்தை நிலைமைகள் மாறினால் உங்கள் உத்தியை மாற்றியமைக்க தயாராக இருங்கள். இது உங்கள் கேட்கும் விலையை சரிசெய்வது, உங்கள் புதுப்பித்தல் திட்டத்தை மாற்றுவது, அல்லது விற்பனைச் சந்தை தேக்கமடைந்தால் வாடகை உத்திக்கு மாறுவது ஆகியவற்றைக் குறிக்கலாம்.
• உள்ளூரில் வலையமைக்கவும்: மற்ற உள்ளூர் முதலீட்டாளர்கள், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் வர்த்தகர்களுடன் இணையுங்கள். அவர்கள் விலைமதிப்பற்ற ஆலோசனைகள், சாத்தியமான ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் நம்பகமான தொடர்புகளை வழங்க முடியும்.
• தொடர்ச்சியான கற்றல்: ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் மாறும் தன்மை கொண்டவை. பொருளாதாரப் போக்குகள், உள்ளூர் திட்டமிடல் முயற்சிகள், புதிய கட்டுமான நுட்பங்கள் மற்றும் நிதியுதவி விருப்பங்கள் குறித்துப் புதுப்பித்த நிலையில் இருங்கள்.

ஒரு பொதுவான வழக்கு ஆய்வு: நகர்ப்புற டெரஸ் ஹவுஸ் ஃபிளிப்

முக்கிய உலகளாவிய நிதி மையங்களிலிருந்து வேறுபட்ட, ஒரு முதிர்ந்த, நடுத்தர அளவிலான நகர்ப்புற மையத்தில் ஒரு கற்பனையான ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் திட்டத்தைக் கருத்தில் கொள்வோம், ஒருவேளை நகர்ப்புற புத்துயிர் நடைபெற்று வரும் ஒரு நன்கு நிறுவப்பட்ட பொருளாதாரத்தில் வரலாற்று சிறப்புமிக்க நகரமாக இருக்கலாம்.

சொத்து:

20 ஆம் நூற்றாண்டின் முற்பகுதியில் கட்டப்பட்ட, பாழடைந்த 3-படுக்கையறை, 1-குளியலறை கொண்ட ஒரு டெரஸ் வீடு. இது ஒரு காலாவதியான உட்புறம், திறனற்ற வெப்பமூட்டல், கசியும் கூரை மற்றும் சிறிய ஈரப்பதம் பிரச்சினைகளால் பாதிக்கப்படுகிறது. நல்ல பொதுப் போக்குவரத்து இணைப்புகளுடன், பூங்காக்கள் மற்றும் பள்ளிகளுக்கு அருகில், ஆனால் தற்போது ஒரு "பழுதுபார்க்க வேண்டிய" தெருவாகக் கருதப்படும் ஒரு முன்னேறும் சுற்றுப்புறத்தில் அமைந்துள்ளது.

பகுப்பாய்வு:

1. சந்தை ஆராய்ச்சி:

• மேக்ரோ: மிதமான GDP வளர்ச்சி, குறைந்த வேலையின்மை மற்றும் மக்கள் அடர்த்தி காரணமாக நகர்ப்புறங்களில் வீட்டுப் பற்றாக்குறையுடன் கூடிய நிலையான தேசியப் பொருளாதாரம். வட்டி விகிதங்கள் நிலையானவை ஆனால் அடுத்த 12-18 மாதங்களில் சற்று உயரக்கூடும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
• மைக்ரோ: சுற்றுப்புறம் மேம்பட்டு வருகிறது. அருகிலுள்ள தெருக்களில் ஒத்த அளவு (3-படுக்கையறை, 2-குளியலறை) கொண்ட புதுப்பிக்கப்பட்ட டெரஸ் வீடுகளின் சமீபத்திய விற்பனை 500,000 உள்ளூர் நாணய அலகுகளுக்கு (எ.கா., 500,000 EUR, 500,000 AUD, 500,000 CAD) விற்கப்படுகிறது. புதுப்பிக்கப்படாத சொத்துக்கள் 300,000-320,000-க்கு விற்கப்படுகின்றன. புதுப்பிக்கப்பட்ட வீடுகளுக்கான சராசரி DOM 45-60 நாட்கள். சிறிய தோட்டங்களுடன் கூடிய குடும்ப வீடுகளுக்கு வலுவான தேவை உள்ளது.

2. சொத்து மதிப்பீடு மற்றும் வேலைகளின் நோக்கம்:

• ஆரம்ப கொள்முதல் விலை: 310,000-க்கு பேசி முடிக்கப்பட்டது.
• முக்கிய சிக்கல்கள்: கூரை மாற்றுதல், ஈரப்பதம் தடுப்பு, முழு மின்சார மறுசீரமைப்பு, புதிய குழாய்கள், இரண்டு குளியலறைகளுக்கு மேம்படுத்துதல் (இடம் அனுமதிக்கும் இடத்தில் இரண்டாவதாக ஒன்றைச் சேர்ப்பது), புதிய சமையலறை, புதிய தளம், காப்பு மேம்பாடுகள், உள்ளே/வெளியே வண்ணப்பூச்சு, சிறிய நிலப்பரப்பு.
• மதிப்பிடப்பட்ட புதுப்பித்தல் செலவு (CoR):
  • கூரை: 15,000
  • ஈரப்பதம் தடுப்பு/கட்டமைப்பு: 10,000
  • மின்சாரம்/குழாய்கள்: 25,000
  • சமையலறை: 20,000
  • குளியலறைகள் (2x): 25,000 (முக்கியமானதற்கு 15,000, புதிய சிறியதற்கு 10,000)
  • தளம்: 10,000
  • காப்பு/ஜன்னல்கள்: 8,000
  • வண்ணப்பூச்சு/ஒப்பனை: 12,000
  • அனுமதிகள்/கட்டிடக் கலைஞர் கட்டணம்: 5,000
  • மொத்த CoR மதிப்பீடு: 130,000

3. நிதி கணிப்புகள்:

• மதிப்பிடப்பட்ட ARV: ஒப்பீடுகளின் அடிப்படையில், இரண்டாவது குளியலறை மற்றும் நவீன பூச்சுகளைச் சேர்த்த பிறகு, 500,000.
• பராமரிப்பு காலம்: மதிப்பிடப்பட்ட 4 மாதங்கள் புதுப்பித்தல் + 2 மாதங்கள் விற்பனை = 6 மாதங்கள்.
• பராமரிப்பு செலவுகள் (மாதத்திற்கு தோராயமாக, இடத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும்):
  • கடன் வட்டி: 1,500 (65% கடன்-மதிப்பு விகிதத்தில் 5% வருடாந்திர வட்டியில்)
  • சொத்து வரிகள்: 200
  • காப்பீடு: 100
  • பயன்பாடுகள்/பாதுகாப்பு: 150
  • மொத்த மாதாந்திர பராமரிப்பு செலவுகள்: 1,950
  • மொத்த 6-மாத பராமரிப்பு செலவுகள்: 11,700
• விற்பனை செலவுகள் (ARV-இல் தோராயமாக 7%): 35,000 (கமிஷன்கள், சட்டக் கட்டணங்கள், பரிமாற்ற வரிகள், சந்தைப்படுத்தல்).
• எதிர்பார்ப்பு நிதி (CoR-இல் 15%): 130,000 * 0.15 = 19,500
• மொத்த திட்டச் செலவுகள்:
  • கொள்முதல் விலை: 310,000
  • + CoR: 130,000
  • + பராமரிப்பு செலவுகள்: 11,700
  • + விற்பனை செலவுகள்: 35,000
  • + எதிர்பார்ப்பு நிதி: 19,500
  • மொத்த முதலீடு: 506,200
• மொத்த லாபம்:
  • ARV: 500,000
  • - மொத்த முதலீடு: 506,200
  • = -6,200 (இந்த அனுமானங்களுடன் திட்டம் லாபகரமானது அல்ல!)

கற்றல் மற்றும் தழுவல்:

இந்த ஆரம்ப பகுப்பாய்வு ஒரு எதிர்மறையான வருவாயைக் காட்டுகிறது, இது செயல்முறையின் முக்கியத்துவத்தை எடுத்துக்காட்டுகிறது. என்ன தவறு நடந்தது? ARV மொத்த முதலீட்டிற்கு மிக அருகில் உள்ளது. இந்த திட்டம், இந்த எண்களுடன், சாத்தியமானதல்ல. முதலீட்டாளருக்கு பல விருப்பங்கள் உள்ளன:

• கொள்முதல் விலையை மறுபேச்சுவார்த்தை செய்யுங்கள்: சொத்தை கணிசமாகக் குறைவாக வாங்க முடியுமா? (எ.கா., 310,000-க்கு பதிலாக 280,000, இது லாபத்தை 23,800-ஆகக் கொண்டுவரும்).
• புதுப்பித்தல் செலவுகளைக் குறைக்கவும்: மலிவான ஆனால் கவர்ச்சிகரமான பூச்சுகள் உள்ளதா? ARV-ஐ கணிசமாக பாதிக்காமல் நோக்கத்தைக் குறைக்க முடியுமா? (எ.கா., இரண்டு குளியலறைகளுக்குப் பதிலாக ஒரு குளியலறையுடன் ஒட்டிக்கொள்வது). இது சந்தை எதிர்பார்ப்புகளுடன் சமநிலைப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
• அதிக ARV சாத்தியக்கூறு கொண்ட ஒரு சொத்தைக் கண்டறியவும்: அதிக ஒப்பீட்டு விற்பனையுடன் சற்று வசதியான பகுதியில் ஒரு சொத்தைத் தேடுங்கள்.
• பொருத்தமற்ற தன்மையை ஒப்புக்கொள்ளுங்கள்: சில நேரங்களில், பகுப்பாய்வு ஒரு திட்டம் லாபகரமானது அல்ல என்பதை வெளிப்படுத்துகிறது. சிறந்த முடிவு விலகிச் சென்று ஒரு சிறந்த வாய்ப்பைக் கண்டுபிடிப்பதாகும்.

இந்த எளிமைப்படுத்தப்பட்ட உதாரணம் நுணுக்கமான பகுப்பாய்வின் அவசியத்தை அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது. ARV-இல் ஒரு சிறிய தவறான கணக்கீடு அல்லது செலவுகளைக் குறைத்து மதிப்பிடுவது ஒரு சாத்தியமான லாபத்தை ஒரு குறிப்பிடத்தக்க இழப்பாக மாற்றும்.

முடிவுரை: உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட்டில் உங்கள் திசைகாட்டியாக பகுப்பாய்வு

ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் பகுப்பாய்வைப் புரிந்துகொள்வது என்பது வெறும் எண்களைக் கணக்கிடுவது மட்டுமல்ல; இது ஒரு மூலோபாய மனநிலையை வளர்ப்பது, உலகளாவிய முன்னோக்கைப் வளர்ப்பது மற்றும் இடரைக் குறைப்பது பற்றியது. சர்வதேச முதலீட்டாளரைப் பொறுத்தவரை, இது உலகளாவிய நிதி கொள்கைகளை பல்வேறு சந்தைகளின் தனித்துவமான கலாச்சார, பொருளாதார மற்றும் ஒழுங்குமுறை நிலப்பரப்புகளுக்கு மொழிபெயர்ப்பதாகும்.

சந்தையை உன்னிப்பாக ஆராய்வதன் மூலமும், சொத்தின் நிலையைத் துல்லியமாக மதிப்பிடுவதன் மூலமும், நிதிகளைக் கடுமையாகக் கணிப்பதன் மூலமும், அபாயங்களை கவனமாக மதிப்பீடு செய்வதன் மூலமும், தெளிவான வெளியேறும் உத்தியைத் திட்டமிடுவதன் மூலமும், தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுக்க உங்களை நீங்களே தயார்படுத்திக் கொள்கிறீர்கள். ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் முதலீட்டின் உலகம் மகத்தான ஆற்றலை வழங்குகிறது, ஆனால் பகுப்பாய்வுப் பணியில் ஈடுபடத் தயாராக இருப்பவர்களுக்கு மட்டுமே. ஒவ்வொரு சாத்தியமான ஃபிளிப்பையும் ஒரு விரிவான வணிகத் திட்டம் தேவைப்படும் ஒரு வணிக முயற்சியாகக் கருதுங்கள், மேலும் நீங்கள் உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட்டின் சிக்கல்களை நம்பிக்கையுடன் வழிநடத்துவீர்கள், பழுதடைந்த சொத்துக்களை லாபகரமான வாய்ப்புகளாக மாற்றுவீர்கள்.