Законы о зонировании: Глобальное руководство по регулированию и планированию землепользования

Законы о зонировании являются краеугольным камнем современного планирования землепользования, формируя застроенную среду и влияя на все, от доступности жилья и экономического развития до охраны окружающей среды и социального равенства. Это всеобъемлющее руководство исследует тонкости правил зонирования по всему миру, предоставляя информацию для специалистов, политиков и всех, кто интересуется, как управляется землепользование в различных контекстах.

Что такое законы о зонировании?

Законы о зонировании — это совокупность правовых норм, которые регулируют использование земли и физическое развитие собственности. Они делят географическую область на зоны, каждая из которых имеет определенные правила относительно разрешенных типов зданий, их высоты и размеров, отступов от границ участка и видов использования. Основная цель зонирования — способствовать упорядоченному развитию, предотвращать конфликтующие виды землепользования и защищать общественное здоровье, безопасность и благосостояние.

По сути, законы о зонировании служат планом того, как сообщество хочет расти и развиваться, обеспечивая соответствие развития его долгосрочному видению и целям.

История и эволюция зонирования

Концепция зонирования восходит к древним цивилизациям, с ранними примерами регулирования землепользования в таких городах, как Рим и Афины. Однако современное зонирование, каким мы его знаем, появилось в начале 20-го века в ответ на быструю индустриализацию и урбанизацию, которые изменили города по всему миру.

Одним из знаковых дел, сформировавших законы о зонировании в Соединенных Штатах, было дело Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Верховный суд подтвердил конституционность зонирования, утверждая, что это законное использование государственной власти для регулирования землепользования на благо общества. Это решение открыло путь для широкого принятия постановлений о зонировании по всей стране и повлияло на практику зонирования во всем мире.

Со временем зонирование эволюционировало от относительно простой системы разделения жилых, коммерческих и промышленных зон к более сложному и детальному подходу, который включает разнообразные соображения, такие как экологическая устойчивость, доступное жилье и транзитно-ориентированное развитие.

Ключевые цели законов о зонировании

Законы о зонировании направлены на достижение нескольких ключевых целей:

• Разделение несовместимых видов использования: Предотвращение конфликтов между различными видами землепользования (например, промышленная деятельность рядом с жилыми районами), которые могут негативно повлиять на общественное здоровье, безопасность или качество жизни.
• Упорядоченное развитие: Направление физического роста сообщества планомерным и скоординированным образом, обеспечивая, чтобы инфраструктура и услуги были достаточными для поддержки нового развития.
• Защита стоимости собственности: Поддержание и повышение стоимости собственности путем обеспечения соответствия застройки характеру и удобствам района.
• Сохранение природных ресурсов: Защита природных ресурсов, таких как водно-болотные угодья, леса и водоемы, от неблагоприятного воздействия застройки.
• Содействие общественному здоровью и безопасности: Обеспечение того, чтобы здания и виды землепользования соответствовали стандартам и нормам безопасности для минимизации рисков для общественного здоровья и безопасности.
• Обеспечение общественных удобств: Требование от застройщиков предоставления общественных удобств, таких как парки, открытые пространства и общественные объекты, в рамках новых проектов застройки.

Типы зонирования

Системы зонирования значительно различаются в разных странах и регионах, но некоторые общие типы включают:

1. Евклидово зонирование

Евклидово зонирование, также известное как традиционное или конвенциональное зонирование, является наиболее распространенным типом зонирования в Северной Америке и других частях мира. Оно характеризуется жестким разделением землепользования на отдельные районы (например, жилые, коммерческие, промышленные) с конкретными правилами для каждого района.

Пример: Город может иметь отдельные зоны для одноквартирных домов, многоквартирных домов, розничных магазинов, офисных зданий и производственных предприятий. Каждая зона будет иметь свой собственный набор правил, касающихся высоты зданий, размера участка, отступов и разрешенных видов использования.

Преимущества: Простота, предсказуемость и легкость в администрировании.

Недостатки: Может приводить к разрастанию городов, автомобильной зависимости и отсутствию многофункциональной застройки. Также может создавать социальную и экономическую сегрегацию, разделяя различные типы жилья и уровни доходов.

2. Функциональное зонирование (Performance Zoning)

Функциональное зонирование, также известное как зонирование по воздействию, фокусируется на стандартах производительности застройки, а не на ее конкретном использовании. Вместо того чтобы указывать, какие типы зданий разрешены, оно устанавливает ограничения на воздействие застройки на окружающую среду, такое как шум, загрязнение воздуха, генерация трафика и ливневые стоки.

Пример: Постановление о функциональном зонировании может разрешать различные виды использования в определенной зоне, если они соответствуют определенным стандартам по уровню шума, объему трафика и качеству воды.

Преимущества: Более гибкое, чем евклидово зонирование, позволяет использовать более широкий спектр видов деятельности и поощряет инновации в проектировании застройки. Также может быть более эффективным в защите окружающей среды и смягчении негативных последствий застройки.

Недостатки: Может быть более сложным в администрировании и контроле, требуя специальных знаний и оборудования для мониторинга.

3. Стимулирующее зонирование

Стимулирующее зонирование предлагает застройщикам стимулы, такие как увеличение высоты или плотности застройки, в обмен на предоставление общественных благ, таких как доступное жилье, открытые пространства или общественное искусство.

Пример: Город может разрешить застройщику построить более высокое здание, чем обычно разрешено, если он включит в проект определенный процент единиц доступного жилья.

Преимущества: Может быть эффективным способом достижения целей государственной политики без их прямого предписания. Также может создавать взаимовыгодные ситуации, когда застройщики получают выгоду от увеличения потенциала застройки, а общество — от дополнительных общественных удобств.

Недостатки: Может быть сложным в переговорах и администрировании и не всегда приводит к желаемым общественным благам.

4. Формо-ориентированное зонирование

Формо-ориентированное зонирование фокусируется на физической форме и дизайне зданий и уличного пространства, а не на их конкретном использовании. Оно регулирует такие аспекты, как высота зданий, отступы, дизайн фасадов и элементы уличного ландшафта, чтобы создать целостную и привлекательную застроенную среду.

Пример: Формо-ориентированный кодекс может указывать требуемую высоту здания, отступ и материалы фасада для зданий вдоль определенной улицы, независимо от того, используются ли они для жилых, коммерческих или смешанных целей.

Преимущества: Может создавать более удобные для пешеходов, оживленные и эстетически привлекательные районы. Также может быть более эффективным в сохранении исторического характера и содействии устойчивому развитию.

Недостатки: Может быть более ограничительным, чем другие типы зонирования, ограничивая гибкость застройщиков. Также может требовать более детального рассмотрения дизайна и вовлечения общественности.

5. Наложенное зонирование (Overlay Zoning)

Наложенное зонирование добавляет слой правил поверх существующих зон для решения конкретных проблем или достижения определенных целей. Оно может использоваться для защиты исторических ресурсов, сохранения природных территорий, содействия доступному жилью или поощрения транзитно-ориентированного развития.

Пример: Зона наложения для сохранения исторического наследия может вводить дополнительные требования к рассмотрению дизайна для зданий в пределах обозначенного исторического района.

Преимущества: Может быть гибким и целенаправленным способом решения конкретных проблем без полного переписывания основного кодекса зонирования.

Недостатки: Может создавать сложность и путаницу, если нечетко определено и не скоординировано с существующими правилами зонирования.

Законы о зонировании в разных странах: Мировые примеры

Законы о зонировании значительно различаются в разных странах, отражая разнообразные культурные, экономические и политические контексты. Вот несколько примеров того, как зонирование реализуется в разных частях мира:

1. Соединенные Штаты

Соединенные Штаты имеют высоко децентрализованную систему зонирования, где правила зонирования обычно принимаются и администрируются местными органами власти (городами, округами и поселками). Евклидово зонирование является наиболее распространенным типом, хотя многие города экспериментируют с альтернативными подходами, такими как формо-ориентированное и стимулирующее зонирование.

Пример: Правила зонирования Нью-Йорка являются одними из самых сложных в мире, с различными зонами для жилых, коммерческих, производственных и многофункциональных территорий. Город также использует стимулирующее зонирование для поощрения строительства доступного жилья и общественных удобств.

2. Великобритания

В Великобритании используется система разрешений на планирование, а не строгое зонирование. Предложения по застройке оцениваются в каждом конкретном случае с учетом таких факторов, как воздействие на окружающую среду, генерация трафика и совместимость с окружающими видами землепользования. Местные органы планирования имеют широкие полномочия в принятии решения о выдаче или отказе в разрешении на планирование.

Пример: В Лондоне существует комплексная система планирования, которая направляет развитие по всему городу. Лондонский план устанавливает стратегические политики по таким вопросам, как жилье, транспорт и изменение климата, и местные органы планирования должны обеспечивать соответствие своих планов развития Лондонскому плану.

3. Германия

В Германии существует двухуровневая система планирования землепользования, где федеральные и земельные законы создают основу для местного планирования. Муниципалитеты несут ответственность за подготовку планов землепользования (Flächennutzungspläne), которые определяют территории для различных типов застройки. Детальные планы зонирования (Bebauungspläne) определяют разрешенные виды использования, высоту зданий и другие стандарты застройки для конкретных территорий.

Пример: Фрайбург известен своей политикой устойчивого городского планирования, которая отдает приоритет общественному транспорту, зеленым насаждениям и энергоэффективности. Правила зонирования города поощряют развитие многофункциональных районов и улиц, удобных для пешеходов.

4. Япония

В Японии действует национальная система зонирования, которая делит землю на двенадцать категорий, включая жилые, коммерческие, промышленные и сельскохозяйственные зоны. Правила зонирования относительно гибки, что позволяет смешивать виды использования в каждой зоне. Основное внимание уделяется содействию эффективному использованию земли и минимизации негативных внешних эффектов.

Пример: Правила зонирования Токио разработаны для размещения высокой плотности населения при сохранении комфортной среды для жизни. В городе сочетаются высотные здания, малоэтажные жилые районы и общественные парки.

5. Китай

Система землепользования в Китае основана на государственной собственности на землю. Правительство контролирует распределение земли для различных целей через планы землепользования и правила зонирования. Быстрая урбанизация и экономический рост привели к значительным изменениям в практике зонирования в Китае в последние десятилетия.

Пример: Шэньчжэнь, одна из особых экономических зон Китая, пережил бурное развитие с 1980-х годов. Правила зонирования города были разработаны для привлечения иностранных инвестиций и содействия технологическим инновациям.

6. Бразилия

Законы о зонировании в Бразилии в основном регулируются на муниципальном уровне, что приводит к значительным различиям между городами. Многие бразильские города сталкиваются с проблемами, связанными с неформальными поселениями (фавелами) и разрастанием городов.

Пример: Куритиба известна своим инновационным городским планированием, включая систему скоростных автобусов и зеленые насаждения. Правила зонирования города способствуют многофункциональному развитию и отдают приоритет общественному транспорту.

Влияние законов о зонировании

Законы о зонировании оказывают глубокое влияние на различные аспекты общества и окружающей среды:

1. Доступность жилья

Правила зонирования могут значительно влиять на доступность жилья, ограничивая его предложение и увеличивая стоимость застройки. Ограничительные практики зонирования, такие как минимальные размеры участков, ограничения по высоте и зонирование только для одноквартирных домов, могут затруднить строительство более доступных вариантов жилья, таких как квартиры и таунхаусы. Это может привести к нехватке жилья и повышению арендной платы и цен на жилье, особенно в привлекательных городских районах.

Пример: Во многих городах Северной Америки и Европы зонирование для одноквартирных домов подвергается критике за содействие недоступности жилья и увековечение сегрегации. Некоторые города рассматривают реформы, позволяющие увеличить плотность и разнообразие типов жилья.

2. Экономическое развитие

Законы о зонировании могут влиять на экономическое развитие, определяя местоположение и типы предприятий, которые могут работать в определенной области. Правила зонирования, ограничивающие коммерческую или промышленную застройку, могут сдерживать создание рабочих мест и экономический рост. И наоборот, политика зонирования, способствующая многофункциональному и транзитно-ориентированному развитию, может создавать динамичные и экономически разнообразные сообщества.

Пример: Политика зонирования, поощряющая развитие инновационных районов, может привлекать высокотехнологичные компании и создавать новые рабочие места. Эти районы обычно включают сочетание офисных помещений, исследовательских центров, жилья и удобств, создавая динамичную среду для инноваций и предпринимательства.

3. Экологическая устойчивость

Законы о зонировании могут играть решающую роль в содействии экологической устойчивости, защищая природные ресурсы, сокращая выбросы парниковых газов и поощряя устойчивые виды транспорта. Правила зонирования могут использоваться для сохранения водно-болотных угодий, лесов и других экологически чувствительных территорий от застройки. Они также могут способствовать созданию компактных, удобных для пешеходов районов, которые снижают зависимость от автомобилей и поощряют использование общественного транспорта, велосипедов и ходьбы.

Пример: Стандарты зеленого строительства и стимулы зонирования могут поощрять застройщиков включать энергоэффективные методы проектирования и строительства в свои проекты. Это может снизить потребление энергии и выбросы парниковых газов.

4. Социальное равенство

Законы о зонировании могут иметь значительные последствия для социального равенства, формируя доступ к жилью, рабочим местам и удобствам. Политика зонирования, которая увековечивает сегрегацию и ограничивает доступ к доступному жилью, может усугублять социальное неравенство. И наоборот, реформы зонирования, способствующие строительству жилья для людей с разным уровнем дохода и равному доступу к общественным ресурсам, могут помочь создать более инклюзивные и справедливые сообщества.

Пример: Политика инклюзивного зонирования, которая требует от застройщиков включать определенный процент доступного жилья в новые проекты, может помочь решить проблему доступности жилья и способствовать социальному равенству.

Проблемы и споры в зонировании

Законы о зонировании часто становятся предметом споров и дебатов, отражая различные взгляды на землепользование и застройку. Некоторые из ключевых проблем и споров включают:

1. НИМБИзм (Не на моем заднем дворе)

НИМБИзм (от англ. Not In My Backyard) относится к противодействию местных жителей новым проектам застройки в их районах, часто основанному на опасениях по поводу трафика, шума, стоимости недвижимости или изменений в характере района. НИМБИзм может затруднить реализацию реформ зонирования, направленных на повышение плотности и доступности.

2. Сложность регулирования

Правила зонирования могут быть сложными и трудными для понимания, особенно для небольших застройщиков и домовладельцев. Эта сложность может создавать барьеры для застройки и увеличивать затраты на соблюдение требований.

3. Недостаток гибкости

Традиционное зонирование может быть негибким и невосприимчивым к меняющимся потребностям и обстоятельствам. Это может затруднить адаптацию к новым технологиям, демографическим сдвигам и экономическим тенденциям.

4. Юридические споры

Правила зонирования иногда оспариваются в суде, когда застройщики и владельцы собственности утверждают, что они неконституционны или нарушают их права собственности. Эти юридические споры могут быть дорогостоящими и трудоемкими.

Будущие тенденции в зонировании

Законы о зонировании развиваются, чтобы отвечать на новые вызовы и возможности. Некоторые из ключевых тенденций в зонировании включают:

1. Реформа зонирования

Многие города проводят инициативы по реформированию зонирования для решения таких проблем, как доступность жилья, разрастание городов и изменение климата. Эти реформы могут включать разрешение большей плотности, сокращение требований к парковкам и содействие многофункциональной застройке.

2. Умные города

Инициативы «умных городов» интегрируют технологии в городское планирование и управление, включая зонирование. Это может включать использование анализа данных для принятия решений о зонировании и внедрение цифровых инструментов зонирования для повышения прозрачности и эффективности.

3. Климатическая устойчивость

Правила зонирования все чаще используются для содействия климатической устойчивости путем поощрения зеленой инфраструктуры, снижения риска наводнений и повышения энергоэффективности.

4. Вовлечение сообщества

Растет акцент на вовлечение сообщества в процесс зонирования, при этом города стремятся привлекать жителей и заинтересованные стороны к разработке правил зонирования.

Заключение

Законы о зонировании являются важнейшим инструментом для управления землепользованием и формирования застроенной среды. Хотя зонирование может быть сложным и спорным, оно играет жизненно важную роль в содействии упорядоченному развитию, защите общественного здоровья и безопасности и достижении целей сообщества. Поскольку города по всему миру сталкиваются с новыми проблемами, связанными с доступностью жилья, изменением климата и экономическим развитием, законы о зонировании будут продолжать развиваться и адаптироваться для решения этих проблем.

Понимая принципы и практику зонирования, специалисты, политики и граждане могут работать вместе для создания более устойчивых, справедливых и динамичных сообществ.

Дальнейшее чтение и ресурсы:

• Американская ассоциация планирования (APA): https://www.planning.org/
• Институт земельной политики Линкольна: https://www.lincolninst.edu/
• Программа ООН по населенным пунктам (ООН-Хабитат): https://unhabitat.org/