M

MLOG

मराठी

जगभरातील घर फ्लिपिंग धोरणांसाठी मार्गदर्शक. यात विविध पद्धती, जोखीम व्यवस्थापन, वित्तपुरवठा आणि आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदारांसाठी कायदेशीर बाबींचा समावेश आहे.

घर फ्लिपिंग धोरणे समजून घेणे: एक जागतिक दृष्टिकोन

घर फ्लिपिंग, म्हणजे मालमत्ता खरेदी करणे, तिचे नूतनीकरण करणे आणि नफ्यासाठी विकणे, ही जगभरात एक लोकप्रिय गुंतवणूक धोरण बनली आहे. तथापि, स्थानिक बाजारपेठ, कायदेशीर नियम आणि सांस्कृतिक निकषांनुसार घर फ्लिपिंगच्या बारकाव्यांमध्ये खूप फरक असतो. हे मार्गदर्शक जागतिक दृष्टिकोनातून घर फ्लिपिंग धोरणांचे सर्वसमावेशक विहंगावलोकन प्रदान करते, जे नवशिक्या आणि अनुभवी गुंतवणूकदारांसाठी मौल्यवान माहिती देते.

१. घर फ्लिपिंगची व्याख्या

मूलतः, घर फ्लिपिंगमध्ये कमी मूल्य असलेल्या मालमत्ता ओळखणे, नूतनीकरण किंवा सुधारणांद्वारे त्यांचे मूल्य वाढवणे आणि नंतर त्या नफ्यासाठी पुन्हा विकणे यांचा समावेश असतो. नफ्याचे प्रमाण खरेदी किंमत, नूतनीकरण खर्च, होल्डिंग खर्च (मालमत्ता कर, विमा, युटिलिटीज) आणि अंतिम विक्री किंमत यांसारख्या घटकांवर अवलंबून असते. घर फ्लिपिंगसाठी बाजारपेठेचे ज्ञान, आर्थिक कौशल्य, प्रकल्प व्यवस्थापन कौशल्ये आणि जोखीम सहन करण्याची क्षमता यांचे मिश्रण आवश्यक आहे.

२. मुख्य घर फ्लिपिंग धोरणे

२.१. क्लासिक फिक्स आणि फ्लिप

ही सर्वात सामान्य घर फ्लिपिंग धोरण आहे, ज्यात अशा मालमत्तेची खरेदी करणे समाविष्ट आहे जिला मोठ्या दुरुस्ती आणि नूतनीकरणाची आवश्यकता असते. मालमत्तेची स्थिती सुधारणे आणि संभाव्य खरेदीदारांना आकर्षित करणे हा याचा उद्देश आहे, ज्यामुळे तिचे बाजारमूल्य वाढते. या धोरणासाठी सामान्यतः नूतनीकरणामध्ये मोठ्या प्रमाणात आगाऊ गुंतवणुकीची आवश्यकता असते, परंतु त्यातून जास्त नफा मिळण्याची शक्यता असते.

उदाहरण: अमेरिकेतील डेट्रॉईटमध्ये, गुंतवणूकदार अनेकदा जुन्या घरांना लक्ष्य करतात ज्यांना मोठ्या दुरुस्तीची गरज असते, आणि कुटुंबे आणि तरुण व्यावसायिकांना आकर्षित करण्यासाठी त्यांना आधुनिक मानकांनुसार नूतनीकरण करतात. युकेमधील लिव्हरपूलसारख्या शहरांमध्येही अशाच प्रकारच्या धोरणांचा वापर केला जातो, जिथे व्हिक्टोरियन काळातील घरे तुलनेने कमी किमतीत मिळवली जाऊ शकतात आणि नंतर त्यांचे आधुनिकीकरण केले जाते.

२.२. कॉस्मेटिक फ्लिप

हे धोरण अशा मालमत्तांवर लक्ष केंद्रित करते ज्या संरचनात्मकदृष्ट्या मजबूत आहेत परंतु ज्यांना नवीन पेंट, फ्लोअरिंग आणि फिक्स्चर यांसारख्या कॉस्मेटिक अपग्रेडची आवश्यकता आहे. नूतनीकरणाचा खर्च फिक्स आणि फ्लिपपेक्षा कमी असतो, परंतु नफ्याचे प्रमाणही कमी असू शकते. मर्यादित भांडवल असलेल्या किंवा जोखीम कमी करू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांकडून या धोरणाला प्राधान्य दिले जाते.

उदाहरण: पोर्तुगालमधील लिस्बनमध्ये, अनेक अपार्टमेंट्समध्ये आधीच उत्कृष्ट मांडणी आणि संरचनात्मक अखंडता असते, परंतु वाढत्या पर्यटक आणि परदेशी बाजारपेठेला आकर्षित करण्यासाठी अद्ययावत स्वयंपाकघर, स्नानगृह आणि फ्लोअरिंगचा त्यांना फायदा होऊ शकतो.

२.३. होलसेल फ्लिप

होलसेलिंगमध्ये एक distressed मालमत्ता शोधणे आणि विक्रेत्यासोबत खरेदी करार सुरक्षित करणे समाविष्ट आहे. मालमत्तेचे नूतनीकरण करण्याऐवजी, होलसेलर तो करार दुसर्‍या गुंतवणूकदाराला सोपवतो जो नंतर फ्लिप पूर्ण करेल. होलसेलरला करार सोपवण्यासाठी शुल्क मिळते. या धोरणासाठी कमीतकमी भांडवल आणि जोखीम आवश्यक असते परंतु संभाव्य नफा देखील कमी मिळतो.

उदाहरण: हे धोरण दुबई, युएई सारख्या वेगाने बदलणाऱ्या रिअल इस्टेट बाजारात लोकप्रिय आहे, जिथे मालमत्ता पटकन हस्तांतरित होतात आणि होलसेलर विक्रेते आणि अंतिम खरेदीदार यांच्यातील व्यवहार सुलभ करू शकतात.

२.४. BRRRR (खरेदी, दुरुस्ती, भाड्याने देणे, पुनर्वित्तपुरवठा, पुनरावृत्ती) धोरण

BRRRR धोरणामध्ये एक distressed मालमत्ता खरेदी करणे, तिचे नूतनीकरण करणे, उत्पन्न मिळवण्यासाठी ती भाड्याने देणे, तिच्या वाढलेल्या मूल्यावर आधारित मालमत्तेचा पुनर्वित्तपुरवठा करणे आणि नंतर कॅश-आउट रिफायनान्सच्या रकमेचा उपयोग दुसरी मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी करणे यांचा समावेश आहे. हे धोरण गुंतवणूकदारांना कालांतराने भाड्याच्या मालमत्तेचा पोर्टफोलिओ तयार करण्यास अनुमती देते.

उदाहरण: जर्मनीतील बर्लिनसारख्या शहरांमध्ये, जिथे भाड्याची मागणी जास्त आहे, गुंतवणूकदार जुन्या अपार्टमेंट्स मिळवण्यासाठी आणि सुधारण्यासाठी BRRRR धोरणाचा वापर करू शकतात, ज्यामुळे भाड्याचे उत्पन्न मिळते आणि इक्विटी तयार होते.

२.५. जमिनीचे फ्लिपिंग

यात रिकामी जमीन खरेदी करणे आणि ती नफ्यासाठी विकणे समाविष्ट आहे. यामध्ये जमिनीचे उपविभाग करणे, विकासासाठी आवश्यक परवानग्या मिळवणे किंवा बाजारातील मूल्यवृद्धीमुळे जमिनीचे मूल्य वाढेपर्यंत ती तशीच ठेवणे यांचा समावेश असू शकतो. या धोरणासाठी झोनिंग नियम आणि स्थानिक विकास ट्रेंडची समज आवश्यक आहे.

उदाहरण: भारताच्या बंगळूर जवळील भागांसारख्या वेगाने लोकसंख्या वाढ अनुभवणाऱ्या प्रदेशांमध्ये, जमीन फ्लिपिंग एक फायदेशीर धोरण असू शकते, विशेषतः जर ती जमीन निवासी किंवा व्यावसायिक विकासासाठी योग्य असेल.

३. बाजार संशोधन आणि योग्य तपासणी (Due Diligence)

यशस्वी घर फ्लिपिंगसाठी सखोल बाजार संशोधन आणि योग्य तपासणी महत्त्वपूर्ण आहे. यात स्थानिक बाजारपेठेतील ट्रेंडचे विश्लेषण करणे, संभाव्य गुंतवणुकीच्या संधी ओळखणे आणि प्रत्येक मालमत्तेशी संबंधित जोखमींचे मूल्यांकन करणे समाविष्ट आहे.

३.१. बाजार विश्लेषण

सखोल बाजार विश्लेषणामध्ये खालील घटकांवर डेटा गोळा करणे समाविष्ट आहे:

उदाहरण: अर्जेंटिनाच्या ब्युनोस आयर्समध्ये मालमत्ता फ्लिप करण्यापूर्वी, महागाई दर आणि चलन चढउतार यासह स्थानिक आर्थिक वातावरण समजून घेणे महत्त्वाचे आहे, जे नूतनीकरण खर्च आणि संभाव्य परताव्यावर लक्षणीय परिणाम करू शकते.

३.२. मालमत्तेची योग्य तपासणी (Due Diligence)

मालमत्तेच्या योग्य तपासणीमध्ये कोणत्याही संभाव्य समस्या किंवा जोखीम ओळखण्यासाठी मालमत्तेची सखोल तपासणी करणे समाविष्ट आहे. यात समाविष्ट आहे:

उदाहरण: जपानसारख्या कठोर बिल्डिंग कोड असलेल्या देशांमध्ये, भविष्यात महागड्या कायदेशीर समस्या टाळण्यासाठी सर्व पूर्वीची नूतनीकरणे नियमांचे पालन करतात आणि त्यांच्याकडे आवश्यक परवानग्या आहेत याची पडताळणी करणे विशेषतः महत्त्वाचे आहे.

४. वित्तपुरवठा पर्याय

वित्तपुरवठा सुरक्षित करणे हे घर फ्लिपिंगमधील एक महत्त्वाचे पाऊल आहे. विविध वित्तपुरवठा पर्याय उपलब्ध आहेत, प्रत्येकाचे स्वतःचे फायदे आणि तोटे आहेत.

४.१. रोख रक्कम

मालमत्तेसाठी रोख रक्कम देणे हा सर्वात सोपा आणि जलद वित्तपुरवठा पर्याय आहे. यामुळे कर्ज घेण्याची गरज नाहीशी होते आणि तुम्हाला सौदा लवकर पूर्ण करता येतो. तथापि, यासाठी मोठ्या प्रमाणात आगाऊ भांडवल देखील आवश्यक आहे.

४.२. हार्ड मनी लोन्स

हार्ड मनी लोन्स हे रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित अल्प-मुदतीचे कर्ज आहेत. हे सामान्यतः अशा गुंतवणूकदारांद्वारे वापरले जातात ज्यांना भांडवलाची जलद आवश्यकता असते आणि ते जास्त व्याजदर देण्यास तयार असतात. हार्ड मनी कर्जदार अनेकदा कर्जदाराच्या पत पात्रतेऐवजी मालमत्तेच्या मूल्यावर लक्ष केंद्रित करतात.

उदाहरण: वित्तपुरवठा सुरक्षित करण्यासाठी वेग आणि लवचिकता शोधणाऱ्या फ्लिपर्ससाठी, अमेरिकेतील मियामीपासून थायलंडमधील बँकॉकपर्यंत, अनेक बाजारपेठांमध्ये हार्ड मनी लोन्स एक सामान्य पर्याय आहे.

४.३. प्रायव्हेट मनी लोन्स

प्रायव्हेट मनी लोन्स हार्ड मनी लोन्ससारखेच असतात परंतु सामान्यतः वैयक्तिक गुंतवणूकदार किंवा खाजगी कर्ज कंपन्यांद्वारे प्रदान केले जातात. ते हार्ड मनी कर्जदारांपेक्षा अधिक लवचिक अटी आणि कमी व्याजदर देऊ शकतात.

४.४. नूतनीकरण कर्ज (Renovation Loans)

नूतनीकरण कर्ज विशेषतः मालमत्तेची खरेदी आणि नूतनीकरणासाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी तयार केले जातात. त्यात सामान्यतः खरेदी किंमत आणि नूतनीकरण खर्च या दोन्हींसाठी निधी समाविष्ट असतो. उदाहरणांमध्ये FHA 203(k) कर्ज (मुख्यतः यूएसमध्ये) आणि इतर देशांमधील तत्सम नूतनीकरण कर्ज कार्यक्रमांचा समावेश आहे.

४.५. ब्रिज लोन्स

ब्रिज लोन्स हे नवीन मालमत्तेची खरेदी आणि विद्यमान मालमत्तेची विक्री यांच्यातील अंतर भरून काढण्यासाठी वापरले जाणारे अल्प-मुदतीचे कर्ज आहेत. जे गुंतवणूकदार वेगाने व्यवहार करू इच्छितात परंतु त्यांची विद्यमान मालमत्ता विकू इच्छित नाहीत त्यांच्यासाठी हे उपयुक्त ठरू शकते.

५. नूतनीकरण आणि प्रकल्प व्यवस्थापन

यशस्वी घर फ्लिपिंगसाठी प्रभावी नूतनीकरण आणि प्रकल्प व्यवस्थापन आवश्यक आहे. यात नूतनीकरणाचे नियोजन करणे, कंत्राटदार नेमणे आणि बजेट व टाइमलाइन व्यवस्थापित करणे यांचा समावेश आहे.

५.१. नूतनीकरणाचे नियोजन

नूतनीकरण सुरू करण्यापूर्वी, कामाची व्याप्ती, बजेट आणि टाइमलाइन स्पष्ट करणारी तपशीलवार योजना तयार करणे महत्त्वाचे आहे. योजनेत साहित्य आणि पुरवठादारांची यादी देखील समाविष्ट असावी.

५.२. कंत्राटदार नेमणे

यशस्वी नूतनीकरणासाठी पात्र आणि विश्वासार्ह कंत्राटदार नेमणे आवश्यक आहे. वेगवेगळ्या कंत्राटदारांकडून एकाधिक बोली मिळवा आणि त्यांचे संदर्भ आणि परवाने तपासा. कामाची व्याप्ती, पेमेंटच्या अटी आणि टाइमलाइन स्पष्ट करणारा लेखी करार करणे देखील महत्त्वाचे आहे.

उदाहरण: फ्रान्स किंवा जर्मनीसारख्या मजबूत कामगार कायदे असलेल्या देशांमध्ये, सर्व कंत्राटदार योग्यरित्या परवानाधारक आणि विमाधारक आहेत आणि सर्व रोजगार नियमांचे काटेकोरपणे पालन केले जाते याची खात्री करा.

५.३. बजेट आणि टाइमलाइनचे व्यवस्थापन

ट्रॅकवर राहण्यासाठी आणि नफा वाढवण्यासाठी प्रभावी बजेट आणि टाइमलाइन व्यवस्थापन महत्त्वाचे आहे. नूतनीकरणाच्या प्रगतीवर नियमितपणे लक्ष ठेवा आणि खर्चाचा मागोवा घ्या. अनपेक्षित खर्च आणि विलंबासाठी तयार रहा आणि एक आकस्मिक योजना तयार ठेवा.

६. कायदेशीर आणि नियामक बाबी

घर फ्लिपिंगमध्ये विविध कायदेशीर आणि नियामक बाबींचा समावेश असतो जे देशानुसार लक्षणीयरीत्या बदलू शकतात. घर फ्लिपिंग प्रकल्प सुरू करण्यापूर्वी स्थानिक कायदे आणि नियम समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

६.१. मालमत्ता कर

मालमत्ता कर घर फ्लिपच्या नफ्यावर लक्षणीय परिणाम करू शकतो. स्थानिक मालमत्ता कर कायदे आणि नियम समजून घ्या आणि ते आपल्या बजेटमध्ये समाविष्ट करा.

६.२. हस्तांतरण कर

हस्तांतरण कर, ज्याला स्टॅम्प ड्युटी असेही म्हणतात, मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करताना भरला जाणारा कर आहे. हस्तांतरण कराची रक्कम स्थान आणि मालमत्तेच्या मूल्यावर अवलंबून बदलू शकते.

६.३. भांडवली नफा कर

भांडवली नफा कर हा मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या नफ्यावर भरला जाणारा कर आहे. भांडवली नफा कराचा दर होल्डिंग कालावधी आणि व्यक्तीच्या उत्पन्न पातळीनुसार बदलू शकतो.

उदाहरण: भांडवली नफा कराचे परिणाम जागतिक स्तरावर समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. उदाहरणार्थ, सिंगापूरमध्ये, मालमत्ता विक्रीवर कोणताही भांडवली नफा कर नाही, जोपर्यंत विक्रेता व्यवसाय म्हणून मालमत्ता व्यापारात गुंतलेला असल्याचे मानले जात नाही.

६.४. प्रकटीकरण आवश्यकता

अनेक अधिकारक्षेत्रांमध्ये विक्रेत्यांनी संभाव्य खरेदीदारांना मालमत्तेतील कोणत्याही ज्ञात दोष किंवा समस्यांबद्दल माहिती देणे आवश्यक असते. अशी माहिती उघड न केल्यास कायदेशीर उत्तरदायित्व येऊ शकते.

६.५. झोनिंग नियम

झोनिंग नियम मालमत्तेचा वापर आणि विकास कसा केला जाऊ शकतो हे ठरवतात. नियोजित नूतनीकरण स्थानिक झोनिंग नियमांचे पालन करतात याची खात्री करा.

७. जोखीम व्यवस्थापन

घर फ्लिपिंगमध्ये बाजार जोखीम, आर्थिक जोखीम आणि प्रकल्प जोखीम यासह विविध जोखमींचा समावेश असतो. तुमची गुंतवणूक संरक्षित करण्यासाठी आणि तुमचा नफा वाढवण्यासाठी प्रभावी जोखीम व्यवस्थापन आवश्यक आहे.

७.१. बाजार जोखीम

बाजार जोखीम म्हणजे बाजारातील परिस्थितीतील बदलांमुळे मालमत्तेचे मूल्य कमी होण्याची जोखीम. बाजार जोखीम कमी करण्यासाठी, सखोल बाजार संशोधन करा आणि मालमत्तांसाठी जास्त पैसे देणे टाळा.

७.२. आर्थिक जोखीम

आर्थिक जोखीम म्हणजे तुम्ही तुमची कर्जे फेडण्यास किंवा तुमचा खर्च भागवण्यास असमर्थ असाल ही जोखीम. आर्थिक जोखीम कमी करण्यासाठी, तुमचे बजेट काळजीपूर्वक व्यवस्थापित करा आणि स्वतःला जास्त कर्जबाजारी करणे टाळा.

७.३. प्रकल्प जोखीम

प्रकल्प जोखीम म्हणजे नूतनीकरणाचा खर्च अपेक्षेपेक्षा जास्त येईल किंवा नियोजित वेळेपेक्षा जास्त वेळ लागेल ही जोखीम. प्रकल्प जोखीम कमी करण्यासाठी, तपशीलवार नूतनीकरण योजना तयार करा आणि पात्र कंत्राटदार नेमा.

८. बाहेर पडण्याच्या धोरणे (Exit Strategies)

यशस्वी घर फ्लिपिंगसाठी स्पष्ट बाहेर पडण्याची धोरण असणे महत्त्वाचे आहे. सर्वात सामान्य बाहेर पडण्याची धोरण म्हणजे मालमत्ता नफ्यासाठी विकणे. तथापि, काही विशिष्ट परिस्थितींमध्ये इतर बाहेर पडण्याच्या धोरणे योग्य असू शकतात.

८.१. मालमत्ता विकणे

मालमत्ता विकणे ही सर्वात सामान्य बाहेर पडण्याची धोरण आहे. तुमचा नफा वाढवण्यासाठी, मालमत्तेची स्पर्धात्मक किंमत ठेवा आणि संभाव्य खरेदीदारांपर्यंत प्रभावीपणे तिची जाहिरात करा.

८.२. मालमत्ता भाड्याने देणे

जर तुम्ही मालमत्ता नफ्यात विकू शकत नसाल तर ती भाड्याने देणे ही एक व्यवहार्य बाहेर पडण्याची धोरण असू शकते. मालमत्ता भाड्याने दिल्याने उत्पन्न मिळू शकते आणि तुम्हाला बाजारात सुधारणा होण्याची वाट पाहण्यासाठी अधिक वेळ मिळतो.

८.३. मालमत्तेचे होलसेलिंग

मालमत्तेचे होलसेलिंग म्हणजे तुमचा खरेदी करार दुसर्‍या गुंतवणूकदाराला सोपवणे. प्रकल्पातून बाहेर पडण्याचा हा एक जलद आणि सोपा मार्ग असू शकतो, परंतु यात सामान्यतः कमी नफा मिळतो.

९. वेगवेगळ्या जागतिक बाजारपेठांनुसार धोरणे जुळवून घेणे

घर फ्लिपिंग धोरणे प्रत्येक जागतिक बाजारपेठेच्या विशिष्ट वैशिष्ट्यांनुसार जुळवून घेणे आवश्यक आहे. स्थानिक चालीरीती, नियम, आर्थिक परिस्थिती आणि सांस्कृतिक प्राधान्ये यांसारखे घटक फ्लिपच्या यशावर लक्षणीय परिणाम करू शकतात.

९.१. उदयोन्मुख बाजारपेठा

आग्नेय आशिया किंवा लॅटिन अमेरिकेच्या काही भागांसारख्या उदयोन्मुख बाजारपेठांमध्ये, वेगाने विकसित होणाऱ्या क्षेत्रांमध्ये संधी असू शकतात. तथापि, पायाभूत सुविधा, कायदेशीर चौकट आणि राजकीय स्थिरतेच्या संभाव्य आव्हानांमुळे योग्य तपासणी करणे महत्त्वाचे आहे.

९.२. विकसित बाजारपेठा

उत्तर अमेरिका किंवा युरोपसारख्या विकसित बाजारपेठांमध्ये स्पर्धा जास्त असू शकते, परंतु कायदेशीर आणि आर्थिक व्यवस्था सामान्यतः अधिक स्थिर असतात. परतावा वाढवण्यासाठी विशिष्ट (niche) बाजारपेठा आणि मूल्यवर्धित नूतनीकरणांवर लक्ष केंद्रित करा.

९.३. सांस्कृतिक बाबी

नूतनीकरणाच्या डिझाइनमध्ये सांस्कृतिक प्राधान्ये महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावतात. उदाहरणार्थ, काही प्रदेशांमध्ये मिनिमलिस्ट डिझाइन लोकप्रिय असू शकतात, तर इतरांमध्ये अधिक कलात्मक शैलींना पसंती दिली जाते. स्थानिक बाजारपेठेला आकर्षित करण्यासाठी तुमचे नूतनीकरण तयार करा.

१०. निष्कर्ष

घर फ्लिपिंग हे एक फायदेशीर गुंतवणूक धोरण असू शकते, परंतु त्यासाठी काळजीपूर्वक नियोजन, सखोल बाजार संशोधन आणि प्रभावी प्रकल्प व्यवस्थापन आवश्यक आहे. यात सामील असलेल्या विविध धोरणे, जोखीम आणि कायदेशीर बाबी समजून घेऊन, गुंतवणूकदार जागतिक घर फ्लिपिंग बाजारात त्यांच्या यशाची शक्यता वाढवू शकतात. प्रत्येक बाजारपेठेच्या विशिष्ट वैशिष्ट्यांनुसार आपली धोरणे जुळवून घेण्याचे लक्षात ठेवा आणि आवश्यकतेनुसार व्यावसायिक सल्ला घ्या.

तुम्ही फ्रान्समधील पॅरिसमध्ये पारंपरिक अपार्टमेंट फ्लिप करण्याचा विचार करत असाल किंवा इंडोनेशियातील बालीमध्ये आधुनिक व्हिला, या मार्गदर्शकामध्ये नमूद केलेली तत्त्वे आंतरराष्ट्रीय रिअल इस्टेट गुंतवणुकीच्या गुंतागुंतीतून मार्गक्रमण करण्यासाठी एक मजबूत पाया प्रदान करतात.