Vairāk par ķieģeļiem un javu: Globāls plāns pieejamu mājokļu radīšanai

Tiekšanās pēc drošas, stabilas un pieejamas vietas, ko saukt par mājām, ir universāls cilvēka sapnis. Tomēr lielai un pieaugošai pasaules iedzīvotāju daļai šī pamatvajadzība paliek nesasniedzams sapnis. No Āzijas un Āfrikas plašajām megapilsētām līdz Eiropas un Amerikas vēsturiskajām galvaspilsētām mājokļu pieejamības krīze ir kļuvusi par vienu no mūsdienu aktuālākajiem izaicinājumiem. Saskaņā ar UN-Habitat datiem vairāk nekā 1,6 miljardi cilvēku dzīvo nepiemērotos mājokļos, un līdz 2030. gadam aptuveni 3 miljardiem cilvēku būs nepieciešama piekļuve pieejamiem mājokļiem. Tā nav tikai nabadzības problēma; tas ir sarežģīts jautājums, kas bremzē ekonomisko mobilitāti, saasina nevienlīdzību un grauj kopienu sociālo struktūru visā pasaulē.

Bet ko īsti nozīmē "pieejams mājoklis" globālā kontekstā? Tas nav tikai lētu ēku būvniecība. Plaši pieņemtais kritērijs nosaka, ka mājoklis ir pieejams, ja mājsaimniecība mājokļa izmaksām, tostarp īres vai hipotekārā kredīta maksājumiem, komunālajiem pakalpojumiem un nodokļiem, tērē ne vairāk kā 30% no saviem bruto ienākumiem. Kad šis slieksnis tiek pārsniegts, ģimenes ir spiestas izdarīt neiespējamas izvēles starp jumta saglabāšanu virs galvas un maksāšanu par pārtiku, veselības aprūpi, izglītību vai transportu. Šis bloga ieraksts pārsniedz vienkāršoto stāstu par to, ka vienkārši jābūvē vairāk māju. Mēs izpētīsim daudzpusīgu, holistisku plānu ilgtspējīgu un pieejamu mājokļu ekosistēmu izveidei. Tas ietver radikālu politikas pārdomāšanu, revolūciju finansēs un būvniecībā, kā arī dziļu apņemšanos veidot integrētas, taisnīgas kopienas.

Politikas un regulējuma pārdomāšana: Pārmaiņu pamats

Pirms tiek ielikts pirmais pamats vai uzcelta pirmā siena, pamats pieejamiem mājokļiem tiek likts valdības kabinetos. Politika un regulējums ir neredzamā arhitektūra, kas nosaka, ko, kur un kam var būvēt. Novecojusi, ierobežojoša un slikti pārdomāta politika bieži vien ir galvenie vaininieki piegādes trūkumam un paaugstinātām izmaksām.

Veicinoša zonēšanas un zemes izmantošanas politika

Gadu desmitiem daudzas pilsētas visā pasaulē ir veidojuši izslēdzoši zonēšanas likumi, kas dod priekšroku zema blīvuma, vienas ģimenes mājām. Šī prakse mākslīgi ierobežo mājokļu piedāvājumu, paaugstinot zemes cenas un padarot gandrīz neiespējamu būvēt pieejamus, daudzdzīvokļu namus vēlamās vietās. Ir nepieciešama paradigmas maiņa.

• Iekļaujošā zonēšana (IZ): Šis spēcīgais politikas instruments pieprasa vai stimulē privātos attīstītājus noteiktu procentuālo daļu vienību jaunos dzīvojamo māju projektos veltīt pieejamiem mājokļiem. Apmaiņā pret to attīstītāji var saņemt "blīvuma bonusu", kas ļauj viņiem uzbūvēt vairāk vienību nekā parasti atļauts, vai citas piekāpšanās, piemēram, samazinātas autostāvvietu prasības. Lai gan šis princips ir izplatīts Ziemeļamerikas pilsētās, tas ir pielāgojams globāli, nodrošinot, ka pilsētām augot, tās aug iekļaujoši.
• Apbūves intensifikācija un blīvēšana: Pretlīdzeklis pilsētu izplešanās ir gudra blīvēšana. Tas ietver "apbūves intensifikāciju" — zonēšanas noteikumu maiņu, lai atļautu blīvāku apbūvi, piemēram, daudzstāvu daudzdzīvokļu ēkas, vietās, kas iepriekš bija paredzētas tikai vienģimenes mājām. Tas ir īpaši efektīvi gar sabiedriskā transporta koridoriem, stratēģija, kas pazīstama kā uz tranzītu orientēta attīstība (TOD). Tokija ir spēcīgs piemērs. Tās salīdzinoši liberālie zonēšanas likumi un koncentrēšanās uz blīvumu ap tās pasaules klases dzelzceļa tīklu ir palīdzējuši saglabāt tās mājokļu tirgu stabilāku un pieejamāku nekā daudziem tās globālajiem līdziniekiem.
• Atļauju saņemšanas vienkāršošana: Daudzās pašvaldībās atļauju un apstiprinājumu labirinta iziešana var pagarināt mājokļa projektu par gadiem un ievērojami palielināt izmaksas. Šī procesa vienkāršošana un digitalizācija, "vienas pieturas aģentūras" izveide apstiprinājumiem un skaidru, paredzamu termiņu noteikšana var dramatiski samazināt šķēršļus attīstītājiem, īpaši tiem, kas strādā pie mazāka mēroga pieejamiem projektiem.

Publiskās zemes stratēģiska izmantošana

Valdības visos līmeņos — vietējā, reģionālā un valsts — bieži vien ir starp lielākajiem zemes īpašniekiem. Šis publiskais aktīvs ir neticami spēcīgs, taču bieži nepietiekami izmantots instruments pieejamu mājokļu radīšanai. Tā vietā, lai pārdotu publisko zemi augstākajam solītājam, kas bieži noved pie luksusa apbūves, valdības var to izmantot ilgtermiņa sabiedrības labumam. Vīnes pilsēta Austrijā šajā ziņā ir pasaules līderis. Pilsēta aktīvi iegādājas zemi un nodod to subsidētu mājokļu būvniecībai. Attīstītāji konkurē nevis par cenu, bet gan par savu priekšlikumu kvalitāti un sociālo vērtību. Šī ilgtermiņa stratēģija ir galvenais iemesls, kāpēc vairāk nekā 60% Vīnes iedzīvotāju dzīvo augstas kvalitātes sociālajos vai subsidētajos mājokļos, radot vienu no dzīvošanai piemērotākajām un taisnīgākajām pilsētām pasaulē.

Finanšu stimuli un subsīdijas

Finanšu vienādojums pieejamiem mājokļiem reti kad darbojas bez kāda valdības atbalsta veida. Galvenais ir izstrādāt gudras, efektīvas finanšu intervences.

• Piedāvājuma puses stimuli: To mērķis ir samazināt pieejamu vienību būvniecības izmaksas. Tas var ietvert nodokļu atlaides attīstītājiem (piemēram, Zemu ienākumu mājokļu nodokļu kredīts - LIHTC Amerikas Savienotajās Valstīs, modelis, ko varētu pielāgot citur), dotācijas vai aizdevumus ar zemiem procentiem bezpeļņas un privātajiem attīstītājiem, kas apņēmušies īstenot pieejamus projektus.
• Pieprasījuma puses subsīdijas: Tās palīdz mājsaimniecībām atļauties esošos tirgus cenas mājokļus, parasti izmantojot mājokļu vaučerus vai īres palīdzību. Lai gan tās sniedz tūlītēju atvieglojumu, kritiķi apgalvo, ka tās dažkārt var palielināt vietējās īres cenas, nepalielinot kopējo mājokļu piedāvājumu. Līdzsvarota pieeja, kas apvieno gan piedāvājuma, gan pieprasījuma puses stratēģijas, bieži ir visefektīvākā.

Inovatīvi finansēšanas modeļi: Mājokļu nākotnes finansēšana

Globālā mājokļu deficīta milzīgo apjomu nevar atrisināt tikai ar publiskajiem līdzekļiem. Privātā kapitāla piesaiste un kopienu pilnvarošana, izmantojot jaunas finanšu struktūras, ir izšķiroša, lai atraisītu nepieciešamās investīcijas.

Publiskā un privātā partnerība (PPP)

PPP ir sadarbība, kurā publiskā sektora stiprās puses (zeme, zonēšanas vara, regulatīvā stabilitāte) tiek apvienotas ar privātā sektora stiprajām pusēm (kapitāls, attīstības pieredze, efektivitāte). Tipiskā mājokļu PPP gadījumā valdība var nodrošināt ilgtermiņa nomu publiskajai zemei privātam attīstītājam. Attīstītājs finansē un būvē jauktu ienākumu projektu ar līgumā noteiktu skaitu pieejamu vienību. Tas samazina projekta risku privātajam partnerim, vienlaikus nodrošinot publiskā labuma sniegšanu, padarot finansiāli dzīvotspējīgus projektus, kas citādi būtu neiespējami.

Kopienu vadīti mājokļu modeļi

Daži no noturīgākajiem un patiesi pieejamākajiem mājokļu modeļiem ir tie, kurus vada pašas kopienas. Šie modeļi prioritizē ilgtermiņa pieejamību un iedzīvotāju kontroli pār spekulatīvu peļņu.

• Kopienu zemes tresti (CLT): CLT ietvaros bezpeļņas organizācija iegādājas un tur zemi trestā kopienas labā. Pēc tam tā pārdod vai iznomā mājas uz šīs zemes iedzīvotājiem ar zemākiem ienākumiem par pieejamu cenu. Būtiskā inovācija ir tā, ka trests saglabā īpašumtiesības uz pašu zemi. Kad mājas īpašnieks nolemj pārdot, viņš pārdod māju atpakaļ trestam vai citam ienākumiem atbilstošam pircējam par ierobežotu, bet godīgu tālākpārdošanas cenu. Tas no vienādojuma izslēdz zemes spekulatīvo vērtību, nodrošinot, ka mājoklis paliek pieejams visām nākamajām paaudzēm. Radies ASV, CLT modelis ir veiksmīgi pielāgots Apvienotajā Karalistē, Beļģijā, Francijā un Austrālijā.
• Mājokļu kooperatīvi: Izplatīti tādās valstīs kā Vācija, Šveice un Skandināvijas valstis, mājokļu kooperatīvi ir demokrātiskas organizācijas, kurās iedzīvotāji kolektīvi pieder un pārvalda īpašumu. Biedri pērk daļu kooperatīvā, nevis konkrētu vienību, kas dod viņiem tiesības apdzīvot mājokli. Izmaksas tiek uzturētas zemas, jo kooperatīvs darbojas bezpeļņas vai ierobežotas peļņas pamatā, un lēmumi tiek pieņemti kolektīvi. Šis modelis veicina spēcīgu kopienas sajūtu un stabilitāti.

Mikrofinansēšana un pakāpeniska mājokļu būvniecība

Daudzās globālo dienvidu daļās mājokļi netiek būvēti vienā, liela mēroga projektā. Tā vietā ģimenes būvē savas mājas pakāpeniski, istabu pa istabai, kā to atļauj viņu finanses. Tradicionālie hipotekārie tirgi nav piemēroti šai realitātei. Šeit mikrofinansēšanai ir pārveidojoša loma. Mikrofinansēšanas institūcijas var nodrošināt mazus, īstermiņa aizdevumus tieši mājas uzlabošanai vai paplašināšanai — jaunam jumtam, betona grīdai, sanitārai vannas istabai vai papildu istabai. Lai gan šie aizdevumi var šķist mazi, tie dod ģimenēm iespēju pakāpeniski uzlabot savus dzīves apstākļus pēc saviem noteikumiem, kas miljoniem cilvēku ir vitāli svarīgs ceļš uz drošākiem un stabilākiem mājokļiem. Organizācijas kā Mibanco Peru un dažādas iniciatīvas Indijā un Kenijā ir pierādījušas šīs pieejas spēku.

Revolūcija būvniecībā un dizainā: Būvēt gudrāk, ātrāk un lētāk

Kamēr politika un finanses nosaka pamatu, inovācijas pašā būvniecības procesā ir būtiskas, lai samazinātu izmaksu līkni. Būvniecības nozare ir bijusi bēdīgi slavena ar lēnu modernizāciju, bet jauns tehnoloģiju un materiālu vilnis sola padarīt būvniecību efektīvāku, ilgtspējīgāku un pieejamāku.

Rūpnieciskās ražošanas un moduļu būvniecības pieņemšana

Moduļu būvniecība ietver mājas sekciju vai veselu moduļu būvniecību kontrolētā rūpnīcas vidē. Pēc tam šie gatavie moduļi tiek transportēti uz būvlaukumu un samontēti. Priekšrocības ir daudz:

• Ātrums: Būvniecība uz vietas un ražošana rūpnīcā var notikt vienlaicīgi, samazinot projektu termiņus līdz pat 50%.
• Kvalitātes kontrole: Rūpnīcas vide nodrošina augstāku precizitāti un kvalitātes kontroli nekā tradicionāls, laikapstākļiem pakļauts būvlaukums.
• Atkritumu samazināšana: Rūpnīcas procesi var ievērojami samazināt materiālu atkritumus, kas ir gan ekonomiski, gan videi draudzīgi.
• Izmaksu ietaupījumi: Lai gan ne vienmēr lētāk sākotnēji, ātrums un efektivitāte var novest pie ievērojamiem ietaupījumiem darbaspēka un finansēšanas izmaksās.

Singapūras Mājokļu un attīstības pārvalde (HDB) ir plaši izmantojusi rūpnieciski ražotus komponentus, lai masveidā un ātri uzbūvētu savu pasaulē pazīstamo publisko mājokļu fondu. Līdzīgi jauni uzņēmumi Eiropā un Ziemeļamerikā paplašina moduļu dizaina iespēju robežas visam, sākot no vienģimenes mājām līdz daudzstāvu daudzdzīvokļu ēkām.

Ilgtspējīgi un vietējie materiāli

Pieejamība un ilgtspējība ir divas vienas medaļas puses. Vietēji iegūtu, klimatam atbilstošu materiālu izmantošana var dramatiski samazināt izmaksas un ietekmi uz vidi.

• Inovatīvi zemes un bioloģiskas izcelsmes materiāli: Daudzās Āfrikas un Āzijas daļās tehnoloģijas, kas izmanto presētus stabilizētus zemes blokus (CSEB), piedāvā zemu izmaksu, zemu oglekļa emisiju alternatīvu dedzinātiem ķieģeļiem un betonam. Dienvidaustrumāzijā un Latīņamerikā inženierijas bambuss kļūst par spēcīgu, ātri atjaunojamu būvmateriālu.
• Masīvkoks: Eiropā un Ziemeļamerikā masīvkoka produkti, piemēram, krusteniski līmēta koksne (CLT), revolucionizē pilsētu būvniecību. Šie inženierijas koka paneļi ir pietiekami stipri, lai būvētu augstceltnes, piesaista oglekli un bieži vien ir ātrāk uzstādāmi nekā betona vai tērauda konstrukcijas.
• Projektēšana ilgtermiņam: Ilgtspējīgs dizains nav tikai par materiāliem. Tas ir par tādu māju radīšanu, kurās ir lēti dzīvot. Pasīvā dizaina stratēģijas — ēku orientēšana, lai maksimāli izmantotu dabisko gaismu un ventilāciju, augsta līmeņa siltumizolācijas izmantošana un energoefektīvu logu uzstādīšana — var krasi samazināt mājsaimniecības komunālos rēķinus, kas ir galvenā mājokļu pieejamības sastāvdaļa.

Adaptīvā atkārtota izmantošana: Zaļākā ēka ir tā, kas jau pastāv

Ne visi jaunie mājokļi ir jābūvē no nulles. Mūsu pilsētas ir pilnas ar nepietiekami izmantotām vai novecojušām ēkām — bijušajām rūpnīcām, noliktavām, biroju ēkām vai pat lieliem mazumtirdzniecības veikaliem. Adaptīvā atkārtota izmantošana ietver šo struktūru radošu pārveidošanu par dzīvojamām vienībām. Šī pieeja saglabā pilsētas arhitektūras mantojumu, izmanto esošo infrastruktūru un samazina oglekļa emisijas, kas saistītas ar nojaukšanu un jaunu būvniecību. Pilsētas kā Berlīne, Roterdama un daudzas postindustriālās pilsētas ASV ir redzējušas pārsteidzošus piemērus, kā rūpnieciskās ēkas tiek pārveidotas par dzīvīgiem dzīvokļiem un loftiem.

Holistiska pieeja: Tas ir vairāk nekā tikai mājas

Māja izolācijā nav risinājums. Patiesa mājokļa drošība nozīmē būt daļai no plaukstošas kopienas ar piekļuvi iespējām un pakalpojumiem. Visveiksmīgākās pieejamo mājokļu stratēģijas ir tās, kas ir dziļi integrētas plašākā pilsētas struktūrā.

Mājokļu integrēšana ar pilsētas infrastruktūru

Atrašanās vietai ir milzīga nozīme. Masīva pieejamu mājokļu projekta būvniecība tālu pilsētas nomalē, atrauti no darba vietām un pakalpojumiem, ir recepte izolētu nabadzības geto izveidei. Tāpēc uz tranzītu orientēta attīstība (TOD) ir tik kritiska. Koncentrējot pieejamu mājokļu blīvumu ap augstas kvalitātes sabiedrisko transportu, iedzīvotāji iegūst piekļuvi ekonomiskajām iespējām visā pilsētā, nebūdami atkarīgi no dārgām privātajām automašīnām. Tas samazina kopējās dzīves izmaksas un veicina ilgtspējīgāku un taisnīgāku pilsētas formu.

Jauktu ienākumu un jauktas izmantošanas kopienu veicināšana

Pagātnes sociālo mājokļu projekti bieži pieļāva kļūdu, koncentrējot zemu ienākumu mājsaimniecības lielos, monolītos īpašumos, kas noveda pie sociālās stigmas un koncentrētas nelabvēlības. Mūsdienu labākā prakse ir veidot jauktu ienākumu kopienas, kur pieejami, subsidēti mājokļi ir nemanāmi integrēti ar tirgus cenas mājokļiem. Šis modelis, ko atkal ilustrē Vīne, veicina lielāku sociālo kohēziju, samazina stigmu un rada noturīgākas, ekonomiski daudzveidīgākas apkaimes. Turklāt, integrējot dzīvojamās telpas ar komerciālām un sabiedriskām funkcijām — veikaliem, kafejnīcām, parkiem, bibliotēkām — pirmajā stāvā, tiek radītas dzīvīgas, staigājamas, "15 minūšu pilsētas", kur ikdienas vajadzības var apmierināt bez gariem pārbraucieniem.

Tehnoloģiju loma

Arī digitālajām tehnoloģijām jeb "proptech" ir arvien lielāka loma. Tiešsaistes mājokļu portāli var atvieglot cilvēkiem atrast un pieteikties pieejamiem mājokļiem. Datu analīze var palīdzēt pilsētplānotājiem identificēt piemērotu zemi attīstībai un modelēt jauno politiku ietekmi. Jaunas platformas var arī atvieglot kopdzīves telpu pārvaldību vai palīdzēt racionalizēt bezpeļņas mājokļu nodrošinātāju darbību, samazinot administratīvās izmaksas.

Secinājums: Kopīgas nākotnes veidošana

Globālā pieejamo mājokļu krīze ir sarežģīts, iespaidīgs izaicinājums, un ir skaidrs, ka nav viena burvju risinājuma. Risinājums neslēpjas vienā politikā, vienā finanšu modelī vai vienā būvniecības tehnikā. Tā vietā ceļš uz priekšu ir mozaīka, kas prasa saskaņotu un kopīgu piepūli, kas savij kopā visefektīvākās stratēģijas no četriem galvenajiem pīlāriem: apgaismota politika, inovatīvas finanses, gudra būvniecība un holistiska kopienas integrācija.

Visefektīvākie risinājumi būs kontekstspecifiski, pielāgoti katras pilsētas un valsts unikālajām ekonomiskajām, kultūras un politiskajām realitātēm. Tas, kas darbojas Singapūrā, varētu būt jāpielāgo Sanpaulu, un Vīnes mācības var iedvesmot jaunas pieejas Vankūverā. Būtiskais solis ir pāriet no pagātnes izolētās domāšanas un pieņemt sadarbības garu. Tas nozīmē, ka valdībām, privātā sektora attīstītājiem, finanšu institūcijām, bezpeļņas organizācijām un vietējām kopienām ir jāsadarbojas, daloties riskos, ieguvumos un kopīgā vīzijā.

Radīt pasauli, kurā katram cilvēkam ir droša, cienīga un pieejama vieta, ko saukt par mājām, nav nepārvarams uzdevums. Tā ir izvēle. Tas prasa politisko gribu, radošu domāšanu un ilgtermiņa apņemšanos likt cilvēkus mūsu pilsētu attīstības centrā. Būvējot vairāk nekā tikai ķieģeļus un javu, mēs varam veidot taisnīgāku, ilgtspējīgāku un pārtikušāku nākotni visiem.