๊ธ๋ก๋ฒ ํฌ์์๋ฅผ ์ํ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ์ข ํฉ ๊ฐ์ด๋. ํฌ์ ์ ๋ต, ๋ฆฌ์คํฌ ๊ด๋ฆฌ, ์ค์ฌ ๋ฐ ๊ตญ์ ์์ฅ ๋ถ์์ ๋ค๋ฃน๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ๊ตฌ์ถ: ๊ธ๋ก๋ฒ ๊ฐ์ด๋
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ(CRE) ํฌ์๋ ์ ์ธ๊ณ ํฌ์์๋ค์๊ฒ ๋ค์ํ ๊ธฐํ๋ฅผ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ์คํผ์ค ๋น๋ฉ, ๋ฆฌํ ์ผ ๊ณต๊ฐ๋ถํฐ ์ฐ์ ์ฉ ์ฐฝ๊ณ , ๋ค๊ฐ๊ตฌ ์ฃผํ์ ์ด๋ฅด๊ธฐ๊น์ง CRE๋ ๋งค๋ ฅ์ ์ธ ์์ต๋ฅ ๊ณผ ํฌํธํด๋ฆฌ์ค ๋ค๊ฐํ๋ฅผ ์ ๊ณตํ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ฑ๊ณต์ ์ธ CRE ํฌ์๋ฅผ ์ํด์๋ ์์ฅ ์ญํ, ์ฌ๋ฌด ๋ถ์ ๋ฐ ๋ฆฌ์คํฌ ๊ด๋ฆฌ์ ๋ํ ์ฒ ์ ํ ์ดํด๊ฐ ํ์ํฉ๋๋ค. ์ด ์ข ํฉ ๊ฐ์ด๋๋ ์ฑ๊ณต์ ์ธ CRE ํฌ์ ํฌํธํด๋ฆฌ์ค ๊ตฌ์ถ์ ๋ํ ๊ธ๋ก๋ฒ ๊ด์ ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ดํด
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ฌ์ ๋ชฉ์ ์ผ๋ก ์ฌ์ฉ๋๋ ๋ถ๋์ฐ์ ํฌํจํฉ๋๋ค. ์ฃผ๊ฑฐ์ฉ ๋ถ๋์ฐ๊ณผ ๋ฌ๋ฆฌ CRE๋ ์์ ์ฐฝ์ถ ์ ์ฌ๋ ฅ์ ๊ธฐ๋ฐ์ผ๋ก ๊ฐ์น๊ฐ ํ๊ฐ๋ฉ๋๋ค. CRE ๊ฐ์น์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น๋ ์ฃผ์ ์์ธ์ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์์น: ๊ตํต, ํธ์์์ค ๋ฐ ๋น์ฆ๋์ค ์ค์ฌ์ง์ ๋ํ ๊ทผ์ ์ฑ.
- ์์ฅ ์์: ํน์ ๋ถ๋์ฐ ์ ํ์ ๊ณต์ค๋ฅ ๋ฐ ์๋๋ฃ ์ฑ์ฅ๋ฅ .
- ๋ถ๋์ฐ ์ํ: ์ ์ง๋ณด์, ๋ฆฌ๋ ธ๋ฒ ์ด์ ๋ฐ ์ ๋ฐ์ ์ธ ๋งค๋ ฅ๋.
- ์๋ ์กฐ๊ฑด: ์๋๋ฃ ๋ฐ ๋น์ฉ ์ฑ ์ ๋ถ๋ด์ ํฌํจํ ๊ธฐ์กด ์๋ ๊ณ์ฝ์ ๊ธฐ๊ฐ ๋ฐ ์กฐ๊ฑด.
- ๊ฒฝ์ ์ํฉ: ์ ๋ฐ์ ์ธ ๊ฒฝ์ ์ฑ์ฅ, ๊ณ ์ฉ๋ฅ ๋ฐ ๊ธ๋ฆฌ.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์คํผ์ค ๋น๋ฉ: ๋ค์ํ ์์ฐจ์ธ ๊ท๋ชจ์ ์ฐ์ ์ ๋์์ผ๋ก ํ๋ A, B, C ๋ฑ๊ธ์ ๋ถ๋์ฐ.
- ๋ฆฌํ ์ผ ๊ณต๊ฐ: ์ผํ๋ชฐ, ์คํธ๋ฆฝ ์ผํฐ ๋ฐ ๋จ๋ ๋ฆฌํ ์ผ ๋งค์ฅ.
- ์ฐ์ ์ฉ ์ฐฝ๊ณ : ๋ฌผ๋ฅ ์ผํฐ, ์ ์กฐ ์์ค ๋ฐ ๋ฌผ๋ฅ ํ๋ธ.
- ๋ค๊ฐ๊ตฌ ์ฃผํ: 5๊ฐ๊ตฌ ์ด์์ ์ํํธ ๊ฑด๋ฌผ๋ก, ์ข ์ข ์ฃผ๊ฑฐ์ฉ๊ณผ ์์ ์ฉ์ ํ์ด๋ธ๋ฆฌ๋๋ก ๊ฐ์ฃผ๋ฉ๋๋ค.
- ํฌ์ค์ผ์ด ์์ค: ๋ณ์, ์๋ฃ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ ๋ฐ ์์ ์์ค.
- ํธํ ๋ฐ ์๋ฐ์์ค: ํธํ , ๋ฆฌ์กฐํธ ๋ฐ ๊ธฐํ ์๋ฐ ์์ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ์ ๋ต
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์์๋ ์ฌ๋ฌ ๊ฐ์ง ์ ๋ต์ด ์ฌ์ฉ๋ ์ ์์ผ๋ฉฐ, ๊ฐ ์ ๋ต์ ๊ณ ์ ํ ์ํ-๋ณด์ ํ๋กํ์ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ต๋๋ค:
์ง์ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์
๊ฐ์ธ ๋๋ ๊ทธ๋ฃน์ ์ผ์์ผ๋ก ๋ถ๋์ฐ์ ์ง์ ๊ตฌ๋งคํ๋ ๊ฒ์ ํฌํจํฉ๋๋ค. ์ง์ ํฌ์๋ ์์ฐ์ ๋ํ ๊ฐ์ฅ ํฐ ํต์ ๊ถ์ ์ ๊ณตํ์ง๋ง ์๋นํ ์๋ณธ๊ณผ ๊ด๋ฆฌ ์ ๋ฌธ์ฑ์ด ํ์ํฉ๋๋ค.
์: ์ฑ์ฅํ๋ ๊ต์ธ ์ง์ญ์ ์๊ท๋ชจ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ์ ๊ตฌ๋งคํ์ฌ ํ์ง ๊ธฐ์ ์ ์๋ํ๋ ๊ฒ.
๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ์ ํ (๋ฆฌ์ธ )
๋ฆฌ์ธ (REITs)๋ ์์ต์ ์ฐฝ์ถํ๋ ๋ถ๋์ฐ์ ์์ , ์ด์ ๋๋ ์๊ธ ์กฐ๋ฌํ๋ ํ์ฌ์ ๋๋ค. ๋ฆฌ์ธ ์ ํฌ์ํ๋ฉด ํฌ์์๊ฐ ๋ถ๋์ฐ์ ์ง์ ์์ ํ์ง ์๊ณ ๋ CRE์ ๋ ธ์ถ๋ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ฆฌ์ธ ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ณต๊ฐ์ ์ผ๋ก ๊ฑฐ๋๋์ด ์ ๋์ฑ๊ณผ ๋ค๊ฐํ๋ฅผ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค.
์: ๋ถ๋ฏธ, ์ ๋ฝ ๋ฐ ์์์ ์ ์ญ์ ๋ฌผ๋ฅ ๋ถ๋์ฐ์ ์์ ํ๊ณ ๊ด๋ฆฌํ๋ ๋ฐ ํนํ๋ ์์ฅ ๋ฆฌ์ธ ์ ํฌ์ํ๋ ๊ฒ.
๋ถ๋์ฐ ํ๋
๋ถ๋์ฐ ํ๋๋ ์ฌ๋ฌ ํฌ์์๋ก๋ถํฐ ์๋ณธ์ ๋ชจ์ CRE ๋ถ๋์ฐ์ ์ธ์ํ๊ณ ๊ด๋ฆฌํฉ๋๋ค. ์ด๋ฌํ ํ๋๋ ๋น๊ณต๊ฐ ๋๋ ๊ณต๊ฐ์ผ ์ ์์ผ๋ฉฐ ํน์ ๋ถ๋์ฐ ์ ํ์ด๋ ์ง๋ฆฌ์ ์ง์ญ์ ์ด์ ์ ๋ง์ถ ์ ์์ต๋๋ค.
์: ์ ํฅ ์์ฅ์ ์ ํ๊ฐ๋ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ์ ๋์์ผ๋ก ๋ฆฌ๋ ธ๋ฒ ์ด์ ๋ฐ ๊ด๋ฆฌ ๊ฐ์ ์ ํตํด ๊ฐ์น๋ฅผ ๋์ด๋ ๊ฒ์ ๋ชฉํ๋ก ํ๋ ์ฌ๋ชจ ํ๋์ ํฌ์ํ๋ ๊ฒ.
ํฌ๋ผ์ฐ๋ํ๋ฉ
๋ถ๋์ฐ ํฌ๋ผ์ฐ๋ํ๋ฉ ํ๋ซํผ์ ํตํด ๊ฐ์ธ์ ๋น๊ต์ ์ ์ ์๋ณธ์ผ๋ก CRE ํ๋ก์ ํธ์ ํฌ์ํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด ์ ๊ทผ ๋ฐฉ์์ ์ด์ ์๋ ๊ธฐ๊ด ํฌ์์์๊ฒ๋ง ์ ๊ณต๋์๋ ๊ฑฐ๋์ ๋ํ ์ ๊ทผ์ ์ ๊ณตํ ์ ์์ต๋๋ค.
์: ์ ๋ฝ ๋์์ ๋ณตํฉ ์ฉ๋ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ๋ฐ์ ์ํ ํฌ๋ผ์ฐ๋ํ๋ฉ ํ๋ก์ ํธ์ ์์ฒ ๋ฌ๋ฌ๋ฅผ ํฌ์ํ๋ ๊ฒ.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ค์ฌ
CRE ํฌ์๋ฅผ ํ๊ธฐ ์ ์๋ ์ฒ ์ ํ ์ค์ฌ๊ฐ ๋งค์ฐ ์ค์ํฉ๋๋ค. ์ด ๊ณผ์ ์ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ฌผ๋ฆฌ์ ์ํ, ์ฌ๋ฌด ์ฑ๊ณผ ๋ฐ ๋ฒ์ ์ง์๋ฅผ ์กฐ์ฌํ๋ ๊ฒ์ ํฌํจํฉ๋๋ค. ์ฃผ์ ์ค์ ๋ถ์ผ๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ๋ถ๋์ฐ ๊ฒ์ฌ: ์๊ฒฉ์ ๊ฐ์ถ ๊ฒ์ฌ๊ด์ ๊ณ ์ฉํ์ฌ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ตฌ์กฐ์ ์์ ์ฑ, ๊ธฐ๊ณ ์์คํ ๋ฐ ํ๊ฒฝ ์กฐ๊ฑด์ ํ๊ฐํฉ๋๋ค.
- ์ฌ๋ฌด ๊ฒํ : ๋ถ๋์ฐ์ ์์ต ๊ณ์ฐ์, ๋์ฐจ ๋์กฐํ ๋ฐ ํ๊ธ ํ๋ฆ ์์ธก์ ๋ถ์ํฉ๋๋ค. ์ฌ๊ธฐ์๋ ์๋ ์์ , ์ด์ ๋น์ฉ ๋ฐ ๊ณต์ค๋ฅ ํ์ธ์ด ํฌํจ๋ฉ๋๋ค.
- ์์ ๊ถ ์กฐ์ฌ: ๋งค๋์ธ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ๋ํ ๋ช ํํ ์์ ๊ถ์ ๊ฐ์ง๊ณ ์๊ณ ๋ฏธ์ง๋ถ๋ ์ ์น๊ถ์ด๋ ๋ด๋ณด๊ถ์ด ์๋์ง ํ์ธํฉ๋๋ค.
- ์๋์ฐจ ๊ณ์ฝ ๊ฒํ : ๋ชจ๋ ๊ธฐ์กด ์๋์ฐจ ๊ณ์ฝ์ ์ ์คํ๊ฒ ๊ฒํ ํ์ฌ ์กฐ๊ฑด, ์๋๋ฃ ๋ฐ ์์ฐจ์ธ ์๋ฌด๋ฅผ ์ดํดํฉ๋๋ค.
- ์์ฅ ๋ถ์: ํ์ง ์์ฅ์ ์กฐ์ฌํ์ฌ ๊ณต๊ธ ๋ฐ ์์, ์๋๋ฃ ๋ฐ ๊ฒฝ์ ๋ถ๋์ฐ์ ์ดํดํฉ๋๋ค.
- ํ๊ฒฝ ํ๊ฐ: ์๋ฉด, ๋ฉ ํ์ธํธ ๋๋ ํ ์ ์ค์ผ๊ณผ ๊ฐ์ ํ๊ฒฝ์ ์ํ์ ๋ํด ๋ถ๋์ฐ์ ํ๊ฐํฉ๋๋ค.
- ๊ตฌ์ญ ์ค์ ๋ฐ ๊ท์ ์ค์: ๋ถ๋์ฐ์ด ๋ชจ๋ ํด๋น ๊ตฌ์ญ ์ค์ ๊ท์ ๋ฐ ๊ฑด์ถ ๋ฒ๊ท๋ฅผ ์ค์ํ๋์ง ํ์ธํฉ๋๋ค.
๊ฐ์ ํ๊ฐ์ฌ, ๋ณํธ์ฌ ๋ฐ ํ๊ฒฝ ์ปจ์คํดํธ์ ๊ฐ์ ์ ๋ฌธ๊ฐ๋ฅผ ์ฐธ์ฌ์ํค๋ ๊ฒ์ ํฌ๊ด์ ์ธ ์ค์ฌ๋ฅผ ์ํํ๋ ๋ฐ ํ์์ ์ ๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ๊ธ์ต
๊ธ์ต์ ๋๋ถ๋ถ์ CRE ํฌ์์์ ์ค์ํ ๊ตฌ์ฑ ์์์ ๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๊ธ์ต ์ต์ ์ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์์ ์ฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง: ๋ถ๋์ฐ์ ๋ด๋ณด๋ก ํ๋ ๋์ถ๋ก, ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ณ ์ ๋๋ ๋ณ๋ ๊ธ๋ฆฌ์ด๋ฉฐ ๊ธฐ๊ฐ์ 5๋ ์์ 30๋ ์ ๋๋ค.
- ๊ฑด์ค ๋์ถ: CRE ๋ถ๋์ฐ์ ๊ฑด์ค ๋๋ ๋ฆฌ๋ ธ๋ฒ ์ด์ ์๊ธ์ ์กฐ๋ฌํ๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉ๋๋ ๋จ๊ธฐ ๋์ถ์ ๋๋ค.
- ๋ธ๋ฆฟ์ง๋ก : ๊ธ์ต๊ณผ ์ธ์ ์ฌ์ด์ ๊ฒฉ์ฐจ๋ฅผ ๋ฉ์ฐ๊ธฐ ์ํด ์ฌ์ฉ๋๋ ๋จ๊ธฐ ๋์ถ๋ก, ์ข ์ข ๋ ๋์ ๊ธ๋ฆฌ์ ์์๋ฃ๊ฐ ๋ถ๊ณผ๋ฉ๋๋ค.
- ๋ฉ์๋ ๊ธ์ต: ๋ถ์ฑ์ ์ง๋ถ ๊ธ์ต์ ํ์ด๋ธ๋ฆฌ๋ ํํ๋ก, ์ ์์ ๋์ถ๊ณผ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ง๋ถ ๊ธฐ์ฌ ์ฌ์ด์ ๊ฒฉ์ฐจ๋ฅผ ๋ฉ์ฐ๋ ๋ฐ ์์ฃผ ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค.
- ์ง๋ถ ๊ธ์ต: ๋ถ๋์ฐ์ ์์ ๊ถ ์ง๋ถ๊ณผ ๊ตํํ์ฌ ํฌ์์๋ก๋ถํฐ ์๋ณธ์ ์กฐ๋ฌํ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
๊ธ์ต์ ์ ํํ ๋ ๊ณ ๋ คํด์ผ ํ ์์๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ๊ธ๋ฆฌ: ์๊ธ ์ฐจ์ ๋น์ฉ์ผ๋ก, ๋ถ๋์ฐ์ ์์ต์ฑ์ ์๋นํ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น ์ ์์ต๋๋ค.
- ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ: ๋์ถ ์ํ ๊ธฐ๊ฐ์ผ๋ก, ์ ์ํ์ก๊ณผ ๋์ถ์ ์ด๋น์ฉ์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์นฉ๋๋ค.
- ๋ด๋ณด ์ธ์ ๋น์จ(LTV): ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์ ๊ฐ ๋๋น ๋์ถ ๊ธ์ก์ ๋น์จ๋ก, ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ํ์ํ ์๊ธฐ ์๋ณธ ๊ธ์ก์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์นฉ๋๋ค.
- ๋ถ์ฑ์ํ๋น์จ(DSCR): ๋ถ๋์ฐ์ ์์์ ์ด์ต(NOI) ๋ ๋ถ์ฑ ์ํ์ก์ ๋น์จ๋ก, ๋ถ๋์ฐ์ ๋์ถ ์ํ ๋ฅ๋ ฅ์ ๋ํ๋ ๋๋ค.
- ์กฐ๊ธฐ ์ํ ๋ฒ๊ธ: ๋์ถ์ ์กฐ๊ธฐ์ ์ํํ ๋ ๋ถ๊ณผ๋๋ ์์๋ฃ๋ก, ์ ์ฐ์ฑ์ ์ ํํ ์ ์์ต๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ฆฌ์คํฌ ๊ด๋ฆฌ
CRE ํฌ์๋ ์์ต์ฑ์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น ์ ์๋ ๋ค์ํ ๋ฆฌ์คํฌ์ ๋ ธ์ถ๋ฉ๋๋ค. ํจ๊ณผ์ ์ธ ๋ฆฌ์คํฌ ๊ด๋ฆฌ๋ ์ด๋ฌํ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ์ํํ๋ ๋ฐ ํ์์ ์ ๋๋ค. ์ฃผ์ ๋ฆฌ์คํฌ๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์์ฅ ๋ฆฌ์คํฌ: ๊ฒฝ์ ์ํฉ์ด๋ ์์ฅ ์ฌ๋ฆฌ์ ๋ณํ๋ก ์ธํ ์๋๋ฃ, ๊ณต์ค๋ฅ ๋ฐ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น์ ๋ณ๋.
- ๊ธ๋ฆฌ ๋ฆฌ์คํฌ: ๊ธ๋ฆฌ ์ธ์์ผ๋ก ์ธํ ์ฐจ์ ๋น์ฉ ์ฆ๊ฐ ๋ฐ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น ํ๋ฝ.
- ์์ฐจ์ธ ๋ฆฌ์คํฌ: ์์ฐจ์ธ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ, ๊ณต์ค ๋ฐ ๋ฎ์ ์๋๋ฃ๋ก์ ์๋ ๊ฐฑ์ ๋ฆฌ์คํฌ.
- ๋ถ๋์ฐ ๋ฆฌ์คํฌ: ํ์ฌ, ์์ฐ์ฌํด ๋๋ ์ ์ง๋ณด์ ์ง์ฐ์ผ๋ก ์ธํ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ฌผ๋ฆฌ์ ์์.
- ์ ๋์ฑ ๋ฆฌ์คํฌ: ๊ณต์ ํ ๊ฐ๊ฒฉ์ ๋ถ๋์ฐ์ ์ ์ํ๊ฒ ํ๋งคํ๊ธฐ ์ด๋ ค์ด ๋ฆฌ์คํฌ.
- ๊ท์ ๋ฆฌ์คํฌ: ๊ตฌ์ญ ์ค์ ๊ท์ , ๊ฑด์ถ ๋ฒ๊ท ๋๋ ํ๊ฒฝ๋ฒ์ ๋ณ๊ฒฝ.
์ด๋ฌํ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ๊ด๋ฆฌํ๊ธฐ ์ํ ์ ๋ต์ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ๋ค๊ฐํ: ๋ค์ํ ๋ถ๋์ฐ ์ ํ ๋ฐ ์ง๋ฆฌ์ ์์น์ ํฌ์ํ์ฌ ์์ฅ๋ณ ๋ฆฌ์คํฌ ๋ ธ์ถ์ ์ค์ ๋๋ค.
- ์ค์ฌ: ํฌ์ ์ ์ ๋ถ๋์ฐ๊ณผ ์์ฅ์ ์ฒ ์ ํ ์กฐ์ฌํ์ฌ ์ ์ฌ์ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ์๋ณํฉ๋๋ค.
- ๋ณดํ: ๋ถ๋์ฐ ์์ ๋ฐ ์ฑ ์ ์ฒญ๊ตฌ๋ก๋ถํฐ ๋ณดํธํ๊ธฐ ์ํด ์ ์ ํ ๋ณดํ์ ๊ฐ์ ํฉ๋๋ค.
- ์๋ ๊ด๋ฆฌ: ์์ฐจ์ธ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ ๋ฐ ๊ณต์ค์ ์ต์ํํ๊ธฐ ์ํด ํจ๊ณผ์ ์ธ ์๋ ๊ด๋ฆฌ ๊ดํ์ ๊ตฌํํฉ๋๋ค.
- ์ฌ๋ฌด ๊ณํ: ์ ์ฌ์ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ๊ณ ๋ คํ๊ณ ์์์น ๋ชปํ ๋น์ฉ์ ๋ํ ์์ถฉ ์ฅ์น๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ ํฌ๊ด์ ์ธ ์ฌ๋ฌด ๊ณํ์ ๊ฐ๋ฐํฉ๋๋ค.
- ์ ๊ทน์ ์ธ ๊ด๋ฆฌ: ๋ถ๋์ฐ ์ํ๋ฅผ ์ ์งํ๊ณ , ์์ฐจ์ธ์ ์ ์นํ๋ฉฐ, ๊ฐ์น๋ฅผ ๊ทน๋ํํ๊ธฐ ์ํด ๋ถ๋์ฐ์ ์ ๊ทน์ ์ผ๋ก ๊ด๋ฆฌํฉ๋๋ค.
๊ตญ์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ
๊ตญ์ CRE ์์ฅ์ ํฌ์ํ๋ฉด ๋ค๊ฐํ์ ๋ ๋์ ์ฑ์ฅ ๊ธฐํ์ ์ ๊ทผํ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ถ๊ฐ์ ์ธ ๋ณต์ก์ฑ๊ณผ ๋ฆฌ์คํฌ๋ ๋ฐ๋ฆ ๋๋ค. ๊ตญ์ CRE์ ํฌ์ํ ๋ ๊ณ ๋ คํด์ผ ํ ์์๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์ ์น ๋ฐ ๊ฒฝ์ ์์ ์ฑ: ์ ๋ถ ๊ท์ , ํตํ ๋ณ๋, ๊ฒฝ์ ์ฑ์ฅ๋ฅ ๊ณผ ๊ฐ์ ์์๋ฅผ ํฌํจํ์ฌ ํด๋น ๊ตญ๊ฐ์ ์ ์น ๋ฐ ๊ฒฝ์ ์์ ์ฑ์ ํ๊ฐํฉ๋๋ค.
- ๋ฒ๋ฅ ๋ฐ ๊ท์ ํ๊ฒฝ: ์ฌ์ฐ๊ถ, ๊ตฌ์ญ ์ค์ ๊ท์ ๋ฐ ์ธ๋ฒ์ ํฌํจํ์ฌ CRE ํฌ์์ ๋ํ ๋ฒ๋ฅ ๋ฐ ๊ท์ ํ๊ฒฝ์ ์ดํดํฉ๋๋ค.
- ๋ฌธํ์ ์ฐจ์ด: ๋น์ฆ๋์ค ๊ดํ, ํ์ ์คํ์ผ ๋ฐ ์์ฐจ์ธ ๊ด๊ณ์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น ์ ์๋ ๋ฌธํ์ ์ฐจ์ด๋ฅผ ์ธ์ํฉ๋๋ค.
- ํ์จ ๋ฆฌ์คํฌ: ํตํ ๋ณ๋์ด ํฌ์ ๊ฐ์น์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น๋ ๋ฆฌ์คํฌ.
- ์ธ์ด ์ฅ๋ฒฝ: ํ์ง ํํธ๋, ์์ฐจ์ธ ๋ฐ ์๋น์ค ์ ๊ณต์ ์ฒด์์ ์์ฌ์ํต ๋ฌธ์ .
- ์ค์ฌ: ํ์ง ์ ๋ฌธ๊ฐ ๋ฐ ์ปจ์คํดํธ๋ฅผ ์ฐธ์ฌ์ํค๋ ๊ฒ์ ํฌํจํ์ฌ ๋ถ๋์ฐ ๋ฐ ํ์ง ์์ฅ์ ๋ํ ์ฒ ์ ํ ์ค์ฌ๋ฅผ ์ํํฉ๋๋ค.
์ ํฅ CRE ์์ฅ์ ์:
- ๋๋จ์์์: ๋ฒ ํธ๋จ, ์ธ๋๋ค์์, ํ๋ฆฌํ์ ๊ฐ๋ ฅํ ๊ฒฝ์ ์ฑ์ฅ๊ณผ ๋์ํ ์ฆ๊ฐ๋ก ์ธํด ์คํผ์ค, ๋ฆฌํ ์ผ ๋ฐ ์ฐ์ ๊ณต๊ฐ์ ๋ํ ์์๋ฅผ ๊ฒฌ์ธํ๊ณ ์์ต๋๋ค.
- ๋์ ๋ฝ: ํด๋๋, ์ฒด์ฝ, ํ๊ฐ๋ฆฌ๋ ์์ ์ ์ธ ๊ฒฝ์ ์ ์ฐํธ์ ์ธ ํฌ์ ํ๊ฒฝ์ผ๋ก ์ธํด ์ต๊ทผ ๋ช ๋ ๊ฐ ์๋นํ ์ธ๊ตญ์ธ ํฌ์๋ฅผ ์ ์นํ์ต๋๋ค.
- ๋ผํด ์๋ฉ๋ฆฌ์นด: ๋ฉ์์ฝ, ๋ธ๋ผ์ง, ์ฝ๋กฌ๋น์๋ ๋ค์ํ CRE ๋ถ๋ฌธ์์ ๊ธฐํ๋ฅผ ์ ๊ณตํ์ง๋ง ํฌ์์๋ ์ ์น์ , ๊ฒฝ์ ์ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ์ธ์งํด์ผ ํฉ๋๋ค.
- ์ํ๋ฆฌ์นด: ๋จ์ํ๋ฆฌ์นด ๊ณตํ๊ตญ, ๋์ด์ง๋ฆฌ์, ์ผ๋์ ๊ฐ์ ์ผ๋ถ ์ํ๋ฆฌ์นด ๊ตญ๊ฐ๋ ๊ธ์ํ ๋์ํ์ ๊ฒฝ์ ์ฑ์ฅ์ ๊ฒฝํํ๋ฉฐ CRE ์์๋ฅผ ์ฐฝ์ถํ๊ณ ์์ง๋ง, ์ ์คํ ์ค์ฌ์ ๋ฆฌ์คํฌ ํ๊ฐ๊ฐ ํ์ํฉ๋๋ค.
์ฑ๊ณต์ ์ธ ๊ธ๋ก๋ฒ CRE ํฌ์ ์ฌ๋ก ์ฐ๊ตฌ
์ ์ธ๊ณ์ ์ฑ๊ณต์ ์ธ CRE ํฌ์๋ฅผ ์ดํด๋ณด๋ ๊ฒ์ ์ผ์ฌ ์ฐฌ ํฌ์์์๊ฒ ๊ท์คํ ํต์ฐฐ๋ ฅ๊ณผ ์๊ฐ์ ์ ๊ณตํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ฌ๋ก ์ฐ๊ตฌ 1: ์คํ์ธ ๋ฐ๋ฅด์ ๋ก๋์ ์ ์ ๊น์ ๊ฑด๋ฌผ ์ฌ๊ฐ๋ฐ
ํ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์์๊ฐ ๋ฐ๋ฅด์ ๋ก๋ ๊ณ ๋ ์ง๊ตฌ์ ๋ก์ ์ ์ ๊น์ ๊ฑด๋ฌผ์ ์ธ์ํ์ฌ ๊ณ ๊ธ ๋ถํฐํฌ ํธํ ๋ก ํ๋ฐ๊ฟ์์ผฐ์ต๋๋ค. ์ด ํ๋ก์ ํธ๋ ๊ฑด๋ฌผ์ ๊ฑด์ถ ์ ์ฐ์ ๋ณด์กดํ๋ฉด์ ํ๋์ ์ธ ํธ์ ์์ค์ ํตํฉํ๊ธฐ ์ํ ๊ด๋ฒ์ํ ๋ฆฌ๋ ธ๋ฒ ์ด์ ์ ํฌํจํ์ต๋๋ค. ํธํ ์ ์ต์ ์ ์์น, ๋ ํนํ ๋์์ธ, ๊ณ ๊ธ ์๋น์ค๋ ์๋ชฉ ์๋ ๊ณ ๊ฐ์ ๋์ด๋ค์ฌ ๋์ ๊ฐ์ค ์ ์ ์จ๊ณผ ๋์ ๊ฐ์ค๋น ๊ฐ์ฉ์์ต(RevPAR)์ ๊ธฐ๋กํ์ต๋๋ค. ํฌ์์๋ ์ฑ๊ณต์ ์ผ๋ก ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น๋ฅผ ๋์ด๊ณ ์๋นํ ์์ต์ ์ฐฝ์ถํ์ต๋๋ค.
์ฌ๋ก ์ฐ๊ตฌ 2: ์ค๊ตญ ์ํ์ด์ ๋ฌผ๋ฅ ๋จ์ง ๊ฐ๋ฐ
ํ ๊ธ๋ก๋ฒ ๋ฌผ๋ฅ ํ์ฌ๊ฐ ์ฑ์ฅํ๋ ์ ์์๊ฑฐ๋ ์์ฅ์ ๋์ํ๊ธฐ ์ํด ์ํ์ด์ ์ต์ฒจ๋จ ๋ฌผ๋ฅ ๋จ์ง๋ฅผ ๊ฐ๋ฐํ์ต๋๋ค. ์ด ๋จ์ง๋ ์ฒจ๋จ ์ฐฝ๊ณ ๊ธฐ์ , ํจ์จ์ ์ธ ์ด์ก ์ธํ๋ผ, ์ฃผ์ ๊ตํต ํ๋ธ ๊ทผ์ฒ์ ์ ๋ต์ ์์น๋ฅผ ํน์ง์ผ๋ก ํ์ต๋๋ค. ์ด ํ์ฌ๋ ์ ๋์ ์ธ ์ ์์๊ฑฐ๋ ํ์ฌ ๋ฐ ๋ฌผ๋ฅ ์ ๊ณต์ ์ฒด์ ์ฅ๊ธฐ ์๋ ๊ณ์ฝ์ ํ๋ณดํ์ฌ ์์ ์ ์ด๊ณ ์์ธก ๊ฐ๋ฅํ ํ๊ธ ํ๋ฆ์ ์ฐฝ์ถํ์ต๋๋ค. ๋ฌผ๋ฅ ๋จ์ง์ ์ฑ๊ณต์ ์ถ๊ฐ ํฌ์์ ํ์ฅ์ ์ด๋์์ต๋๋ค.
์ฌ๋ก ์ฐ๊ตฌ 3: ์๊ตญ ๋ฐ๋์ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ ์ธ์ ๋ฐ ๋ฆฌํฌ์ง์ ๋
ํ ๋ถ๋์ฐ ํ๋๊ฐ ๋ฐ๋ ์นด๋๋ฆฌ ์ํ์ ์ค์ ์ด ์ ์กฐํ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ์ ์ธ์ํ๊ณ ์๋ก์ด ์์ฐจ์ธ์ ์ ์นํ๊ธฐ ์ํ ๋ฆฌํฌ์ง์ ๋ ์ ๋ต์ ์คํํ์ต๋๋ค. ์ด ์ ๋ต์ ๊ฑด๋ฌผ์ ํธ์ ์์ค์ ์ ๊ทธ๋ ์ด๋ํ๊ณ ์๋์ง ํจ์จ์ฑ์ ๊ฐ์ ํ๋ฉฐ ๋ฏธ์ ๋งค๋ ฅ์ ํฅ์์ํค๋ ๊ฒ์ ํฌํจํ์ต๋๋ค. ์ด ํ๋๋ ๋ํ ๊ธฐ์ ๋ฐ ๊ธ์ต ์๋น์ค ๋ถ๋ฌธ์ ์์ฐจ์ธ์ ์ ์นํ๊ธฐ ์ํด ์ ๊ทน์ ์ธ ๋ง์ผํ ์บ ํ์ธ์ ์ํํ์ต๋๋ค. ๊ทธ ๊ฒฐ๊ณผ, ํ๋๋ ์ฑ๊ณต์ ์ผ๋ก ๊ฑด๋ฌผ์ ์ ์ ์จ๊ณผ ์๋ ์์ ์ ๋์ฌ ๊ฐ์น๋ฅผ ํฌ๊ฒ ์ฆ๋์์ผฐ์ต๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์์ฐ ๊ด๋ฆฌ
ํจ๊ณผ์ ์ธ ์์ฐ ๊ด๋ฆฌ๋ CRE ํฌ์์ ๊ฐ์น์ ์์ต์ฑ์ ๊ทน๋ํํ๋ ๋ฐ ๋งค์ฐ ์ค์ํฉ๋๋ค. ์์ฐ ๊ด๋ฆฌ๋ ๋ค์์ ํฌํจํ์ฌ ๋ถ๋์ฐ์ ์ผ์์ ์ธ ์ด์์ ๊ฐ๋ ํ๋ ๊ฒ์ ํฌํจํฉ๋๋ค:
- ์์ฐจ์ธ ๊ด๊ณ: ์์ฐจ์ธ ์๋์ฐจ ๊ณ์ฝ ๊ด๋ฆฌ, ์์ฐจ์ธ ์ฐ๋ ค ์ฌํญ ํด๊ฒฐ ๋ฐ ์๋ ์กฐ๊ฑด ์ํ.
- ์๋๋ฃ ์๊ธ: ์๋๋ฃ ์ง๋ถ ์๊ธ ๋ฐ ๋ฏธ์๊ธ ๊ณ์ ๊ด๋ฆฌ.
- ์ ์ง๋ณด์ ๋ฐ ์๋ฆฌ: ๋ถ๋์ฐ์ ๋ฌผ๋ฆฌ์ ์ํ ์ ์ง, ์ ๊ธฐ์ ์ธ ์ ์ง๋ณด์ ์ํ ๋ฐ ์๋ฆฌ ์ฒ๋ฆฌ.
- ์์ฐ ์ฑ ์ ๋ฐ ์ฌ๋ฌด ๋ณด๊ณ : ๋ถ๋์ฐ ์์ฐ ๊ฐ๋ฐ ๋ฐ ๊ด๋ฆฌ, ๋น์ฉ ์ถ์ ๋ฐ ์์ ์ฃผ์๊ฒ ์ฌ๋ฌด ๋ณด๊ณ ์ ์ ๊ณต.
- ๋ง์ผํ ๋ฐ ์๋: ๊ณต์ค ๊ณต๊ฐ ๋ง์ผํ ๋ฐ ์ ์ฌ ์์ฐจ์ธ๊ณผ ์๋์ฐจ ๊ณ์ฝ ํ์.
- ๊ณต๊ธ์ ์ฒด ๊ด๋ฆฌ: ๊ณ์ฝ์, ์กฐ๊ฒฝ์ฌ ๋ฐ ๋ณด์ ์ ๊ณต์ ์ฒด์ ๊ฐ์ ๊ณต๊ธ์ ์ฒด์์ ๊ด๊ณ ๊ด๋ฆฌ.
์์ฐ ๊ด๋ฆฌ๋ ๋ถ๋์ฐ ์์ ์๊ฐ ๋ด๋ถ์ ์ผ๋ก ์ฒ๋ฆฌํ๊ฑฐ๋ ์ ๋ฌธ ์์ฐ ๊ด๋ฆฌ ํ์ฌ์ ์์์์ฑํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ ํ์ ์์ ์์ ๊ฒฝํ, ์์ ๋ฐ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ณต์ก์ฑ์ ๋ฐ๋ผ ๋ฌ๋ผ์ง๋๋ค.
์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ฏธ๋
CRE ์์ฅ์ ๊ธฐ์ ๋ฐ์ , ์ธ๊ตฌ ํต๊ณํ์ ๋ณํ ๋ฐ ๋ณํํ๋ ๊ฒฝ์ ์ํฉ์ ์ํด ๋์์์ด ์งํํ๊ณ ์์ต๋๋ค. CRE์ ๋ฏธ๋๋ฅผ ํ์ฑํ๋ ๋ช ๊ฐ์ง ์ฃผ์ ํธ๋ ๋๋ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ต๋๋ค:
- ์ ์์๊ฑฐ๋์ ๋ถ์: ์ ์์๊ฑฐ๋์ ์ฑ์ฅ์ ๋ฌผ๋ฅ ๋ฐ ์ ํต ์์ค์ ๋ํ ์์๋ฅผ ๊ฒฌ์ธํ๋ ๋์์ ๋ฆฌํ ์ผ ๋ถ๋ฌธ์ ์ํฅ์ ๋ฏธ์น๊ณ ์์ต๋๋ค.
- ์ ์ฐํ ์ ๋ฌด ๊ณต๊ฐ์ ์ฑ์ฅ: ์ ์ฐํ ์ ๋ฌด ๊ณต๊ฐ์ ์ธ๊ธฐ๊ฐ ๋์์ง๋ฉด์ ์ฝ์ํน ์คํ์ด์ค์ ๊ณต์ ์คํผ์ค ํ๊ฒฝ์ ๋ํ ์์๊ฐ ์ฐฝ์ถ๋๊ณ ์์ต๋๋ค.
- ์ง์ ๊ฐ๋ฅ์ฑ: ์ง์ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ ๋ํ ๊ฐ์กฐ๊ฐ ์ปค์ง๋ฉด์ ์๋์ง ํจ์จ์ ์ธ ๊ฑด๋ฌผ๊ณผ ์นํ๊ฒฝ ๊ฑด์ถ ๊ดํ์ ๋ํ ์์๊ฐ ์ฆ๊ฐํ๊ณ ์์ต๋๋ค.
- ๊ธฐ์ : ๊ธฐ์ ์ ์ค๋งํธ ๋น๋ฉ, ๋ฐ์ดํฐ ๋ถ์ ๋ฐ ์จ๋ผ์ธ ์๋ ํ๋ซํผ๊ณผ ๊ฐ์ ํ์ ์ ํตํด CRE ์ฐ์ ์ ๋ณํ์ํค๊ณ ์์ต๋๋ค.
- ๋์ํ: ์ธ๊ตฌ์ ์ง์์ ์ธ ๋์ํ๋ ๋์ฌ์ CRE์ ๋ํ ์์๋ฅผ ๊ฒฌ์ธํ๊ณ ์์ต๋๋ค.
์ด๋ฌํ ํธ๋ ๋๋ฅผ ์ดํดํ๊ณ ์ ๋ต์ ์ ์ ํ๊ฒ ์กฐ์ ํ๋ ํฌ์์๋ ์งํํ๋ CRE ์์ฅ์์ ์ฑ๊ณตํ ์ ์๋ ์ข์ ์์น์ ์๊ฒ ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
๊ฒฐ๋ก
์ฑ๊ณต์ ์ธ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ํฌํธํด๋ฆฌ์ค๋ฅผ ๊ตฌ์ถํ๋ ค๋ฉด ์์ฅ ์ญํ, ์ฌ๋ฌด ๋ถ์, ๋ฆฌ์คํฌ ๊ด๋ฆฌ ๋ฐ ์์ฐ ๊ด๋ฆฌ์ ๋ํ ํฌ๊ด์ ์ธ ์ดํด๊ฐ ํ์ํฉ๋๋ค. ๊ฑด์ ํ ํฌ์ ์ ๋ต์ ์ฌ์ฉํ๊ณ , ์ฒ ์ ํ ์ค์ฌ๋ฅผ ์ํํ๋ฉฐ, ๋ณํํ๋ ์์ฅ ์ํฉ์ ์ ์ํจ์ผ๋ก์จ ํฌ์์๋ ๋งค๋ ฅ์ ์ธ ์์ต์ ๋ฌ์ฑํ๊ณ CRE ํฌ์๋ฅผ ํตํด ์ฅ๊ธฐ์ ์ธ ๋ถ๋ฅผ ๊ตฌ์ถํ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ธ๋ก๋ฒ ํ๊ฒฝ์ ํ๋ถํ ๊ธฐํ๋ฅผ ์ ๊ณตํ์ง๋ง, ์ฑ๊ณต์ ์ํด์๋ ์ ์คํ ์กฐ์ฌ์ ํ์ง ์์ธ์ ๋ํ ๊ณ ๋ ค๊ฐ ๊ฐ์ฅ ์ค์ํฉ๋๋ค.