Daljinsko upravljanje najamnim nekretninama: Ulaganje u nekretnine s bilo kojeg mjesta

Privlačnost ulaganja u nekretnine često dolazi sa slikom izravnog upravljanja, lokalnog stručnog znanja i stalne dostupnosti. Međutim, zahvaljujući napretku tehnologije i razvoju poslovnih praksi, paradigma se promijenila. Danas možete učinkovito upravljati najamnim nekretninama s bilo kojeg mjesta u svijetu, otvarajući svijet mogućnosti za ulagače neovisne o lokaciji.

Zašto daljinsko upravljanje najamnim nekretninama?

Postoji mnogo prednosti daljinskog upravljanja najamnim nekretninama:

• Geografska diverzifikacija: Ulaganje izvan vašeg lokalnog tržišta omogućuje vam pristup raznolikim gospodarstvima, potencijalno višim prinosima i različitim bazenima najmoprimaca. Na primjer, ulagač iz Sjeverne Amerike može odabrati ulaganje na tržištima u nastajanju u jugoistočnoj Aziji ili Latinskoj Americi, gdje su vrijednosti nekretnina niže, a prihodi od najma viši.
• Povećana fleksibilnost: Daljinsko upravljanje pruža slobodu življenja i rada gdje god odabrali, bez vezanja za određenu lokaciju. Zamislite upravljanje nekretninama u Španjolskoj iz vašeg doma u Kanadi.
• Ušteda troškova: Korištenjem tehnologije i virtualnih asistenata često možete smanjiti troškove upravljanja u usporedbi s tradicionalnim tvrtkama za upravljanje nekretninama.
• Pristup širem spektru nekretnina: Više niste ograničeni na nekretnine u blizini. Možete razmotriti nekretnine u rastućim gradovima, turističkim destinacijama ili područjima s posebnim investicijskim potencijalom.

Ključne strategije za uspješno daljinsko upravljanje

1. Izgradnja pouzdanog tima

Vaš tim je kamen temeljac uspješnog daljinskog upravljanja. Morat ćete sastaviti pouzdanu mrežu profesionalaca koji mogu obavljati svakodnevne zadatke i rješavati sve probleme koji se pojave.

• Upravitelj nekretnina: Lokalni upravitelj nekretnina često je ključan, posebno ako upravljate nekretninama u drugoj vremenskoj zoni ili govorite drugi jezik. Oni mogu obavljati provjeru najmoprimaca, naplatu najamnine, zahtjeve za održavanje i, ako je potrebno, deložacije. Prilikom odabira upravitelja nekretnina uzmite u obzir čimbenike kao što su iskustvo, lokalno znanje i komunikacijske vještine. U nekim regijama, online tržišta poput Guestyja mogu pomoći u pronalaženju pouzdanih upravitelja nekretnina s provjerenim recenzijama.
• Virtualni asistent (VA): VA može obavljati administrativne zadatke, kao što su odgovaranje na e-poštu, zakazivanje sastanaka, upravljanje online oglasima i vođenje knjigovodstva. Razmislite o korištenju platformi poput Upwork ili Fiverr za pronalaženje kvalificiranih VA s iskustvom u nekretninama.
• Izvođači: Razvijte mrežu pouzdanih izvođača za popravke, održavanje i renovacije. Ključno je imati vodoinstalatere, električare, majstore i druge stručnjake na koje se možete osloniti. Provjerite online recenzije i dobijte više ponuda prije zapošljavanja.
• Agent za nekretnine: Posjedovanje pouzdanog agenta za nekretnine na lokalnom tržištu može biti neprocjenjivo za identificiranje novih investicijskih prilika, procjenu nekretnina i pregovaranje o poslovima.

Primjer: Ulagrač sa sjedištem u Australiji upravlja nekretninama u Sjedinjenim Državama. Oni koriste lokalnog upravitelja nekretnina za odnose s najmoprimcima i održavanje, VA sa sjedištem na Filipinima za administrativne zadatke i tim izvođača za popravke. Ulagrač komunicira s timom putem videokonferencija i softvera za upravljanje projektima.

2. Korištenje tehnologije

Tehnologija je vaša najveća prednost u daljinskom upravljanju nekretninama. Iskoristite alate koji pojednostavljuju komunikaciju, automatiziraju zadatke i pružaju uvide u stvarnom vremenu o vašim nekretninama.

• Softver za upravljanje nekretninama: Uložite u sveobuhvatno softversko rješenje za upravljanje nekretninama koje vam omogućuje upravljanje najmovima, praćenje plaćanja najamnine, provjeru najmoprimaca i komunikaciju s najmoprimcima i izvođačima. Popularne opcije uključuju Buildium, AppFolio, Rent Manager i TenantCloud. Ove platforme često nude značajke kao što su online naplata najamnine, automatske naknade za kašnjenje i portali za najmoprimce.
• Alati za komunikaciju: Koristite komunikacijske platforme poput Slacka, Microsoft Teams ili WhatsAppa za trenutno slanje poruka i suradnju sa svojim timom. Zakažite redovite videokonferencije kako biste razgovarali o napretku, riješili zabrinutosti i održali snažan radni odnos.
• Pohrana u oblaku: Pohranite sve važne dokumente, poput najmova, izvješća o inspekciji i financijskih zapisa, u sigurnu uslugu pohrane u oblaku poput Google Drivea, Dropboxa ili OneDrivea. Time se osigurava da vi i vaš tim možete pristupiti dokumentima s bilo kojeg mjesta.
• Online bankarstvo i platforme za plaćanje: Postavite online bankarstvo i platforme za plaćanje za jednostavno prikupljanje najamnine i upravljanje troškovima. Razmislite o korištenju usluga poput PayPala, Zelle ili izravnih bankovnih prijenosa.
• Virtualne ture i 3D skeniranja: Iskoristite virtualne ture i 3D skeniranja za prikaz vaših nekretnina potencijalnim najmoprimcima. To omogućuje potencijalnim najmoprimcima da pogledaju nekretninu na daljinu, štedeći vrijeme i smanjujući potrebu za osobnim razgledima. Matterport je popularna platforma za kreiranje 3D tura.
• Tehnologija pametnog doma: Razmislite o instaliranju pametnih kućnih uređaja, poput pametnih brava, termostata i sigurnosnih kamera. Ovi uređaji mogu poboljšati sigurnost, poboljšati energetsku učinkovitost i omogućiti daljinski pristup za održavanje i popravke.

Primjer: Vlasnik nekretnine u Velikoj Britaniji koristi Buildium za upravljanje svojom najamnom nekretninom u Argentini. Softver im omogućuje praćenje plaćanja najamnine, upravljanje zahtjevima za održavanje i komunikaciju s upraviteljem nekretnine u Argentini. Također koriste WhatsApp za brzu komunikaciju i Google Drive za pohranu svih relevantnih dokumenata.

3. Uspostavljanje jasnih procesa i procedura

Kako biste osigurali nesmetano poslovanje, uspostavite jasne procese i procedure za sve aspekte upravljanja nekretninama, od provjere najmoprimaca do zahtjeva za održavanje.

• Provjera najmoprimaca: Razvijte temeljit proces provjere najmoprimaca koji uključuje provjeru kreditne sposobnosti, provjeru prošlosti i potvrdu prihoda i zaposlenja. Koristite online usluge provjere najmoprimaca kako biste pojednostavili proces.
• Ugovori o najmu: Koristite standardizirane ugovore o najmu koji su u skladu s lokalnim zakonima i propisima. Neka vaše ugovore o najmu pregleda odvjetnik kako biste bili sigurni da su pravno valjani.
• Naplata najamnine: Postavite jasan i automatiziran proces naplate najamnine. Ponudite najmoprimcima više opcija plaćanja, kao što su online plaćanja, izravni depoziti i čekovi.
• Zahtjevi za održavanje: Uspostavite sustav za podnošenje zahtjeva za održavanje od strane najmoprimaca. Koristite softver za upravljanje nekretninama ili posvećenu adresu e-pošte za praćenje i upravljanje zahtjevima.
• Hitni postupci: Razvijte hitne postupke za rješavanje situacija kao što su požari, poplave ili druge katastrofe. Osigurajte da su vaš upravitelj nekretnina i najmoprimci upoznati s tim postupcima.
• Redoviti pregledi: Provodite redovite preglede nekretnina kako biste identificirali potencijalne probleme i osigurali da se nekretninom dobro upravlja. Koristite standardizirani popis za pregled kako biste osigurali dosljednost.

Primjer: Najmodavac u Kanadi ima detaljan postupak provjere najmoprimaca koji uključuje provjeru kreditne sposobnosti, provjeru prošlosti i provjeru referenci. Također imaju standardizirani ugovor o najmu koji je pregledao odvjetnik. Sva plaćanja najamnine naplaćuju se online, a najmoprimci mogu podnijeti zahtjeve za održavanje putem posvećenog online portala.

4. Ovladavanje komunikacijom

Učinkovita komunikacija je ključna u daljinskom upravljanju nekretninama. Morate biti u mogućnosti jasno i sažeto komunicirati sa svojim timom, najmoprimcima i izvođačima.

• Postavite jasna očekivanja: Jasno komunicirajte svoja očekivanja svom timu, najmoprimcima i izvođačima. Gdje je moguće, dostavite pisane upute i smjernice.
• Budite ažurni: Brzo odgovarajte na e-poštu, telefonske pozive i poruke. Dajte ljudima do znanja da ste dostupni i da odgovarate.
• Koristite videokonferencije: Koristite videokonferencije za važne sastanke i rasprave. To vam omogućuje da vidite izraze lica i govor tijela, što može poboljšati komunikaciju.
• Dokumentirajte sve: Vodite evidenciju svih komunikacija, odluka i sporazuma. To može pomoći u izbjegavanju nesporazuma i sporova.
• Budite kulturološki osjetljivi: Budite svjesni kulturnih razlika i stilova komunikacije. Prilagodite svoj stil komunikacije publici.

Primjer: Ulagrač u Njemačkoj koji upravlja nekretninom u Japanu nastoji naučiti o japanskoj poslovnoj kulturi i stilovima komunikacije. Oni koriste videokonferencije za komunikaciju sa svojim upraviteljem nekretnina u Japanu i uvijek brzo odgovaraju na e-poštu i poruke. Također dokumentiraju svu komunikaciju i sporazume u pisanom obliku.

Prevladavanje izazova u daljinskom upravljanju

Iako daljinsko upravljanje nekretninama nudi mnoge prednosti, ono također predstavlja određene izazove:

• Razlike u vremenskim zonama: Upravljanje nekretninama u različitim vremenskim zonama može biti izazovno. Rasporedite sastanke i komunikacije u skladu s tim.
• Jezične barijere: Ako upravljate nekretninama u zemlji čiji jezik ne govorite, morat ćete se osloniti na prevoditelje ili dvojezične članove tima.
• Pravne i regulatorne razlike: Budite svjesni pravnih i regulatornih razlika na lokalnom tržištu. Posavjetujte se s lokalnim odvjetnikom ili stručnjakom za nekretnine kako biste bili sigurni da ste u skladu sa svim primjenjivim zakonima.
• Izgradnja povjerenja: Izgradnja povjerenja s vašim timom i najmoprimcima može biti teža kada niste fizički prisutni. Uložite napor u uspostavljanje dobrih odnosa i izgradnju čvrstih veza.
• Rješavanje izvanrednih situacija: Rješavanje izvanrednih situacija na daljinu može biti stresno. Imajte jasan plan za suočavanje s izvanrednim situacijama i osigurajte da je vaš tim spreman brzo i učinkovito reagirati.

Alati i tehnologije za daljinsko upravljanje nekretninama

Evo popisa specifičnih alata i tehnologija koji mogu pojednostaviti vaše daljinsko upravljanje nekretninama:

• Softver za upravljanje nekretninama:
  • Buildium
  • AppFolio
  • Rent Manager
  • TenantCloud
  • Rentec Direct
• Usluge provjere najmoprimaca:
  • TransUnion SmartMove
  • Experian Connect
  • RentPrep
• Komunikacijske platforme:
  • Slack
  • Microsoft Teams
  • WhatsApp
  • Zoom
  • Google Meet
• Softver za virtualne ture:
  • Matterport
  • Zillow 3D Home
  • Asteroom
• Pametni kućni uređaji:
  • Pametne brave (npr. August, Schlage)
  • Pametni termostati (npr. Nest, Ecobee)
  • Sigurnosne kamere (npr. Arlo, Ring)
• Online platforme za plaćanje:
  • PayPal
  • Zelle
  • ACH Prijenosi
• Softver za upravljanje zadacima:
  • Asana
  • Trello
  • Monday.com

Primjeri daljinskog upravljanja najamnim nekretninama iz stvarnog života

Pogledajmo neke primjere iz stvarnog života kako ljudi uspješno upravljaju najamnim nekretninama na daljinu:

• Digitalni nomad u Baliju: Digitalni nomad sa sjedištem u Baliju upravlja portfeljem kratkoročnih najamnih nekretnina u raznim američkim gradovima. Oni koriste kombinaciju softvera za upravljanje nekretninama, virtualnih asistenata i lokalnih upravitelja nekretnina za upravljanje svim aspektima upravljanja nekretninama. Njihova dnevna rutina uključuje praćenje performansi nekretnina, komunikaciju s njihovim timom i odgovaranje na upite najmoprimaca.
• Iseljenik u Dubaiju: Isejenik koji radi u Dubaiju upravlja dugoročnom najamnom nekretninom u Londonu. Oni koriste lokalnog upravitelja nekretnina za odnose s najmoprimcima i održavanje, te koriste online bankarstvo i platforme za plaćanje za upravljanje naplatom najamnine i troškovima.
• Umirovljenik u Portugalu: Umirovljenik koji živi u Portugalu upravlja portfeljem najamnih nekretnina u svojoj domovini. Oni koriste kombinaciju softvera za upravljanje nekretninama, virtualnih asistenata i pouzdanih izvođača za upravljanje svim aspektima upravljanja nekretninama. Uživaju u pasivnom prihodu od svojih najamnih nekretnina, što im omogućuje udoban život u Portugalu.

Je li daljinsko upravljanje najamnim nekretninama pravo za vas?

Daljinsko upravljanje najamnim nekretninama nije za svakoga. Zahtijeva određenu razinu discipline, organizacije i tehnološke pismenosti. Također morate biti ugodno delegirati zadatke i vjerovati svom timu.

Razmotrite ova pitanja prije nego što odlučite upravljati najamnim nekretninama na daljinu:

• Jeste li udobni s korištenjem tehnologije?
• Jeste li organizirani i obratite pažnju na detalje?
• Možete li učinkovito delegirati zadatke?
• Jeste li voljni uložiti vrijeme i trud u izgradnju pouzdanog tima?
• Jeste li zadovoljni s rizicima povezanim s ulaganjem u nekretnine?

Ako ste na ova pitanja odgovorili potvrdno, onda daljinsko upravljanje najamnim nekretninama može biti dobar izbor za vas.

Zaključak

Daljinsko upravljanje najamnim nekretninama nudi jedinstvenu priliku za ulaganje u nekretnine s bilo kojeg mjesta u svijetu. Izgradnjom pouzdanog tima, korištenjem tehnologije, uspostavljanjem jasnih procesa i svladavanjem komunikacije, možete uspješno upravljati najamnim nekretninama na daljinu i postići svoje financijske ciljeve. Iako postoje izazovi koje treba prevladati, nagrade od ulaganja u nekretnine neovisne o lokaciji mogu biti značajne.

Prihvatite snagu tehnologije i izgradite čvrst tim, a svoje snove o nekretninama možete pretvoriti u stvarnost, bez obzira gdje se nalazili u svijetu.