M

MLOG

বাংলা

REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণের একটি বিশদ নির্দেশিকা, যা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের জন্য মূল্যায়ন, ঝুঁকি নির্ধারণ, আর্থিক মেট্রিক্স এবং বিশ্ব বাজারের প্রেক্ষাপট আলোচনা করে।

REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণ: রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট মূল্যায়নের একটি বিশ্বব্যাপী নির্দেশিকা

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) বিনিয়োগকারীদের সরাসরি সম্পত্তির মালিক না হয়েও রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণের একটি অনন্য সুযোগ দেয়। এই কোম্পানিগুলি বিভিন্ন খাতে আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের মালিকানা, পরিচালনা বা অর্থায়ন করে। এই নির্দেশিকাটি REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণের একটি বিশদ বিবরণ প্রদান করে, যার মধ্যে রয়েছে মূল মূল্যায়ন মেট্রিক্স, ঝুঁকি মূল্যায়ন কৌশল এবং বিশ্বব্যাপী বাজারের বিবেচ্য বিষয়। আপনি একজন অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারী হোন বা REITs-এর জগতে নতুন, এই রিসোর্সটি আপনাকে সঠিক বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় জ্ঞান সরবরাহ করবে।

REITs কী?

একটি REIT হলো এমন একটি কোম্পানি যা আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং বেশিরভাগ ক্ষেত্রে তা পরিচালনা করে। REITs অসংখ্য বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে সম্পত্তি ক্রয় এবং পরিচালনা করে। এগুলি বিনিয়োগকারীদের লভ্যাংশ আকারে নিয়মিত আয়ের প্রবাহ প্রদানের জন্য গঠন করা হয়েছে। REITs-এর একটি প্রধান বৈশিষ্ট্য হলো তাদের করযোগ্য আয়ের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ, সাধারণত ৯০% বা তার বেশি, শেয়ারহোল্ডারদের মধ্যে বিতরণ করার বাধ্যবাধকতা। এই বিতরণ নীতি REITs-কে আয়-সন্ধানী বিনিয়োগকারীদের কাছে আকর্ষণীয় করে তোলে।

REITs বিভিন্ন খাতে কাজ করে, যার মধ্যে রয়েছে:

REITs-এ বিনিয়োগ কেন করবেন?

REITs বিনিয়োগকারীদের জন্য বেশ কিছু সম্ভাব্য সুবিধা প্রদান করে:

REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণ: প্রধান মেট্রিক্স এবং অনুপাত

REITs বিশ্লেষণ করার জন্য প্রচলিত কোম্পানি বিশ্লেষণের তুলনায় একটি ভিন্ন পদ্ধতির প্রয়োজন। এখানে REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণে ব্যবহৃত কিছু প্রধান মেট্রিক্স এবং অনুপাত উল্লেখ করা হলো:

১. ফান্ডস ফ্রম অপারেশনস (FFO)

FFO হলো একটি REIT-এর অপারেটিং পারফরম্যান্সের একটি বহুল ব্যবহৃত পরিমাপ। এটি একটি REIT-এর মূল ব্যবসায়িক কার্যকলাপ থেকে উৎপন্ন নগদ প্রবাহকে প্রতিনিধিত্ব করে। FFO নেট আয়ের সাথে ডেপ্রিসিয়েশন এবং অ্যামোর্টাইজেশন (যা নন-ক্যাশ খরচ) যোগ করে এবং সম্পত্তি বিক্রয় থেকে লাভ বাদ দিয়ে সমন্বয় করে। এটি REIT-এর পুনরাবৃত্তিমূলক আয়ের সম্ভাবনার একটি আরও সঠিক চিত্র প্রদান করে।

FFO-এর সূত্র হলো:

FFO = নেট আয় + ডেপ্রিসিয়েশন ও অ্যামোর্টাইজেশন – সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর লাভ

উদাহরণ: একটি REIT-এর কথা ভাবুন যার নেট আয় ১০ মিলিয়ন ডলার, ডেপ্রিসিয়েশন এবং অ্যামোর্টাইজেশন ৫ মিলিয়ন ডলার, এবং সম্পত্তি বিক্রয় থেকে লাভ ২ মিলিয়ন ডলার। FFO হবে:

FFO = $১০ মিলিয়ন + $৫ মিলিয়ন - $২ মিলিয়ন = $১৩ মিলিয়ন

২. অ্যাডজাস্টেড ফান্ডস ফ্রম অপারেশনস (AFFO)

AFFO হলো FFO-এর চেয়ে একটি REIT-এর অপারেটিং পারফরম্যান্সের একটি আরও পরিমার্জিত পরিমাপ। এটি পুনরাবৃত্তিমূলক মূলধন ব্যয় (capex) বিবেচনা করে, যা REIT-এর সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য প্রয়োজনীয়। AFFO REIT-এর বিতরণযোগ্য নগদ প্রবাহের একটি ভালো ইঙ্গিত দেয়।

AFFO-এর সূত্র হলো:

AFFO = FFO – পুনরাবৃত্তিমূলক মূলধন ব্যয়

কিছু বিশ্লেষক আরও সঠিক চিত্র পেতে ভাড়ার স্ট্রেইট-লাইনিং এবং লিজ ইনসেনটিভও বিয়োগ করেন। সঠিক গণনা ভিন্ন হতে পারে।

উদাহরণ: আগের উদাহরণের একই REIT ব্যবহার করে, যদি পুনরাবৃত্তিমূলক মূলধন ব্যয় ৩ মিলিয়ন ডলার হয়, তবে AFFO হবে:

AFFO = $১৩ মিলিয়ন - $৩ মিলিয়ন = $১০ মিলিয়ন

৩. নেট অ্যাসেট ভ্যালু (NAV)

NAV একটি REIT-এর সম্পদের আনুমানিক বাজার মূল্য থেকে তার দায় বিয়োগ করে প্রাপ্ত মূল্যকে প্রতিনিধিত্ব করে। এটি REIT-এর অন্তর্নিহিত রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওর অন্তর্নিহিত মূল্যের একটি ইঙ্গিত দেয়। REIT-এর শেয়ার মূল্যের সাথে এর NAV তুলনা করে এটি অতিমূল্যায়িত না অবমূল্যায়িত তা নির্ধারণ করা যেতে পারে।

NAV অনুমান করা:

উদাহরণ: একটি REIT-এর সম্পত্তির মূল্য ৫০০ মিলিয়ন ডলার এবং মোট দায় ২০০ মিলিয়ন ডলার। বকেয়া শেয়ারের সংখ্যা ৫০ মিলিয়ন। প্রতি শেয়ারের NAV নিম্নরূপ গণনা করা হয়:

NAV = ($৫০০ মিলিয়ন - $২০০ মিলিয়ন) / ৫০ মিলিয়ন = $৬ প্রতি শেয়ার

যদি REIT-এর শেয়ার মূল্য $৫ হয়, তবে এটি তার NAV-এর উপর ভিত্তি করে অবমূল্যায়িত বলে বিবেচিত হতে পারে।

৪. ডিভিডেন্ড ইল্ড (লভ্যাংশের হার)

ডিভিডেন্ড ইল্ড আয়-সন্ধানী REIT বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি প্রধান মেট্রিক। এটি REIT-এর শেয়ার মূল্যের শতাংশ হিসাবে বার্ষিক লভ্যাংশ প্রদানকে প্রতিনিধিত্ব করে।

ডিভিডেন্ড ইল্ড-এর সূত্র হলো:

ডিভিডেন্ড ইল্ড = (বার্ষিক লভ্যাংশ প্রতি শেয়ার / শেয়ার মূল্য) x ১০০

উদাহরণ: একটি REIT প্রতি শেয়ারে বার্ষিক $২ লভ্যাংশ দেয়, এবং এর শেয়ার মূল্য $৪০। ডিভিডেন্ড ইল্ড হলো:

ডিভিডেন্ড ইল্ড = ($২ / $৪০) x ১০০ = ৫%

একটি REIT-এর ডিভিডেন্ড ইল্ড তার সমকক্ষদের এবং প্রচলিত সুদের হারের সাথে তুলনা করে এর আকর্ষণ মূল্যায়ন করা যেতে পারে।

৫. পেআউট অনুপাত

পেআউট অনুপাত আয়ের যে অংশ লভ্যাংশ হিসাবে প্রদান করা হয় তা পরিমাপ করে। এটি প্রায়শই প্রতি শেয়ার লভ্যাংশকে প্রতি শেয়ার FFO বা প্রতি শেয়ার AFFO দ্বারা ভাগ করে গণনা করা হয়। একটি উচ্চ পেআউট অনুপাত নির্দেশ করতে পারে যে REIT তার আয়ের একটি বড় অংশ বিতরণ করছে, যা ব্যবসায় পুনঃবিনিয়োগের জন্য কম অর্থ রেখে যেতে পারে।

সূত্রটি হলো:

পেআউট অনুপাত = লভ্যাংশ প্রতি শেয়ার / FFO (বা AFFO) প্রতি শেয়ার

উদাহরণ: আমাদের পূর্ববর্তী উদাহরণ ব্যবহার করে, REIT-এর AFFO হলো $১০ মিলিয়ন, যার ৫০ মিলিয়ন শেয়ার বকেয়া আছে, এবং প্রতি শেয়ারে $২ লভ্যাংশ বিতরণ করে। প্রথমে প্রতি শেয়ারে AFFO গণনা করুন: $১০ মিলিয়ন / ৫০ মিলিয়ন শেয়ার = $০.২০ প্রতি শেয়ার। পেআউট অনুপাত হলো: $২/$০.২০ = ১০। এই উদাহরণটি দেখায় যে সঠিক একক ব্যবহার করা কতটা গুরুত্বপূর্ণ। ধরা যাক, FFO হলো ১৩ মিলিয়ন এবং শেয়ারের সংখ্যা ৫০ মিলিয়ন। AFFO আগের মতোই ১০ মিলিয়ন। DPS হলো ২। FFO/শেয়ার গণনা করুন = $১৩/৫০ = $০.২৬ প্রতি শেয়ার। FFO ব্যবহার করে পেআউট অনুপাত হলো $২/$০.২৬ = ৭.৬৯। AFFO/শেয়ার গণনা করুন = $১০/৫০ = $০.২০ প্রতি শেয়ার। AFFO ব্যবহার করে পেআউট অনুপাত হলো $২/$০.২০ = ১০। সুতরাং, আমরা পেআউট অনুপাত হিসাবে ডিভিডেন্ড প্রতি শেয়ার / FFO প্রতি শেয়ার ব্যবহার করব।

৬. ঋণের অনুপাত

একটি REIT-এর আর্থিক ঝুঁকি মূল্যায়নের জন্য ঋণের অনুপাত গুরুত্বপূর্ণ। উচ্চ মাত্রার ঋণ REIT-কে সুদের হার বৃদ্ধি এবং অর্থনৈতিক মন্দার প্রতি আরও দুর্বল করে তুলতে পারে।

উদাহরণ: একটি REIT-এর মোট ঋণ ৩০০ মিলিয়ন ডলার এবং মোট সম্পদ ৭৫০ মিলিয়ন ডলার। ঋণ-থেকে-সম্পদ অনুপাত হলো $৩০০/$৭৫০ = ০.৪ বা ৪০%। এর মানে হলো REIT-এর ৪০% সম্পদ ঋণ দ্বারা অর্থায়ন করা হয়েছে।

৭. অকুপেন্সি রেট (দখলের হার)

অকুপেন্সি রেট একটি REIT-এর সম্পত্তিতে ইজারাযোগ্য স্থানের কত শতাংশ ভাড়াটেদের দ্বারা দখল করা হয়েছে তা প্রতিনিধিত্ব করে। একটি উচ্চ অকুপেন্সি রেট সাধারণত REIT-এর সম্পত্তির জন্য শক্তিশালী চাহিদা এবং আরও স্থিতিশীল ভাড়ার আয় নির্দেশ করে।

অকুপেন্সি রেটের সূত্র হলো:

অকুপেন্সি রেট = (দখলকৃত ইজারাযোগ্য স্থান / মোট ইজারাযোগ্য স্থান) x ১০০

উদাহরণ: একটি REIT ১ মিলিয়ন বর্গফুট ইজারাযোগ্য স্থান সহ একটি শপিং মলের মালিক। বর্তমানে ৯০০,০০০ বর্গফুট ভাড়াটেদের দ্বারা দখল করা হয়েছে। অকুপেন্সি রেট হলো:

অকুপেন্সি রেট = (৯০০,০০০ / ১,০০০,০০০) x ১০০ = ৯০%

৮. সেম-স্টোর নেট অপারেটিং ইনকাম (SS NOI) বৃদ্ধি

SS NOI বৃদ্ধি সেইসব সম্পত্তির নেট অপারেটিং ইনকাম (NOI)-এর বৃদ্ধি পরিমাপ করে যা REIT দ্বারা কমপক্ষে এক বছর ধরে মালিকানাধীন এবং পরিচালিত হয়েছে। এটি REIT-এর ভাড়ার আয় বৃদ্ধি এবং অপারেটিং খরচ নিয়ন্ত্রণের ক্ষমতার একটি ইঙ্গিত দেয়।

উদাহরণ: একটি REIT-এর SS NOI গত বছর $৫০ মিলিয়ন এবং এই বছর $৫২ মিলিয়ন ছিল। SS NOI বৃদ্ধি হলো:

SS NOI বৃদ্ধি = (($৫২ মিলিয়ন - $৫০ মিলিয়ন) / $৫০ মিলিয়ন) x ১০০ = ৪%

REIT মূল্যায়ন পদ্ধতি

REITs মূল্যায়নের জন্য বেশ কয়েকটি পদ্ধতি ব্যবহার করা যেতে পারে, যার মধ্যে রয়েছে:

১. ডিসকাউন্টেড ক্যাশ ফ্লো (DCF) বিশ্লেষণ

DCF বিশ্লেষণে একটি REIT-এর ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহ (সাধারণত FFO বা AFFO) প্রজেক্ট করা হয় এবং একটি উপযুক্ত ডিসকাউন্ট হার ব্যবহার করে তাদের বর্তমান মূল্যে ফিরিয়ে আনা হয়। এই পদ্ধতিটি REIT-এর প্রত্যাশিত ভবিষ্যতের পারফরম্যান্সের উপর ভিত্তি করে তার অন্তর্নিহিত মূল্যের একটি অনুমান প্রদান করে।

DCF বিশ্লেষণের ধাপসমূহ:

  1. একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য FFO বা AFFO প্রজেক্ট করুন (যেমন, ৫-১০ বছর): এর জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি, অপারেটিং খরচ এবং মূলধন ব্যয় সম্পর্কে অনুমান করতে হবে।
  2. একটি টার্মিনাল ভ্যালু অনুমান করুন: এটি প্রজেকশন সময়কালের পরেও REIT-এর মূল্য প্রতিনিধিত্ব করে। এটি একটি গর্ডন গ্রোথ মডেল বা একটি এক্সিট মাল্টিপল পদ্ধতির মাধ্যমে গণনা করা যেতে পারে।
  3. প্রজেক্টেড নগদ প্রবাহ এবং টার্মিনাল ভ্যালুকে তাদের বর্তমান মূল্যে ডিসকাউন্ট করুন: একটি ডিসকাউন্ট হার ব্যবহার করুন যা REIT-এর নগদ প্রবাহের ঝুঁকিকে প্রতিফলিত করে।
  4. প্রজেক্টেড নগদ প্রবাহ এবং টার্মিনাল ভ্যালুর বর্তমান মূল্যগুলির যোগফল করুন: এটি আপনাকে REIT-এর আনুমানিক অন্তর্নিহিত মূল্য দেবে।

২. রিলেটিভ ভ্যালুয়েশন (আপেক্ষিক মূল্যায়ন)

রিলেটিভ ভ্যালুয়েশনে একটি REIT-এর মূল্যায়ন মাল্টিপল (যেমন, P/FFO, P/AFFO, P/NAV) তার সমকক্ষদের সাথে তুলনা করা হয়। এই পদ্ধতিটি সেইসব REITs সনাক্ত করতে সাহায্য করতে পারে যা তাদের প্রতিযোগীদের তুলনায় অপেক্ষাকৃত অতিমূল্যায়িত বা অবমূল্যায়িত।

রিলেটিভ ভ্যালুয়েশনে ব্যবহৃত প্রধান মাল্টিপল:

উদাহরণ: যদি একটি REIT-এর P/FFO ১৫x হয়, যেখানে তার সমকক্ষদের গড় P/FFO ১৮x, তবে এটি তুলনামূলকভাবে অবমূল্যায়িত বলে বিবেচিত হতে পারে।

৩. অ্যাসেট ভ্যালুয়েশন (সম্পদ মূল্যায়ন)

এই পদ্ধতিটি REIT-এর অন্তর্নিহিত সম্পদের মূল্য নির্ধারণের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। এর মধ্যে রয়েছে নেট অ্যাসেট ভ্যালু (NAV) গণনা করা এবং REIT-এর বাজার মূলধনের সাথে তার NAV তুলনা করা।

REIT ঝুঁকির কারণসমূহ

REITs-এ বিনিয়োগের ক্ষেত্রে বেশ কিছু ঝুঁকি রয়েছে যা বিনিয়োগকারীদের সচেতন থাকা উচিত:

বিশ্বব্যাপী REIT বাজার

REITs শুধুমাত্র মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সীমাবদ্ধ নয়; এগুলি বিশ্বজুড়ে বিভিন্ন রূপে বিদ্যমান। কিছু বিশিষ্ট বিশ্বব্যাপী REIT বাজারের মধ্যে রয়েছে:

বিশ্বব্যাপী REITs-এ বিনিয়োগ বৈচিত্র্যের সুবিধা এবং বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট বাজার ও অর্থনৈতিক অবস্থার সংস্পর্শে আসার সুযোগ প্রদান করতে পারে।

উদাহরণ: সিঙ্গাপুরের REITs-এ বিনিয়োগ দ্রুত বর্ধনশীল দক্ষিণ-পূর্ব এশীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের সংস্পর্শে আসার সুযোগ দিতে পারে, যখন ইউরোপীয় REITs-এ বিনিয়োগ স্থিতিশীল সম্পত্তি বাজার সহ উন্নত অর্থনীতির সংস্পর্শে আসার সুযোগ দিতে পারে।

বিশ্বব্যাপী REIT বিনিয়োগের জন্য বিবেচ্য বিষয়সমূহ

REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণের জন্য টিপস

উপসংহার

REIT বিনিয়োগ বিশ্লেষণের জন্য প্রধান মেট্রিক্স, মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং ঝুঁকির কারণগুলির একটি বিশদ বোঝার প্রয়োজন। REITs-কে সাবধানে মূল্যায়ন করে এবং বিশ্বব্যাপী বাজারের গতিশীলতা বিবেচনা করে, বিনিয়োগকারীরা সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে পারে এবং সম্ভাব্য আকর্ষণীয় রিটার্ন জেনারেট করতে পারে। মনে রাখবেন, পুঙ্খানুপুঙ্খ যথাযথ অধ্যবসায় পরিচালনা করুন, আপনার পোর্টফোলিওকে বৈচিত্র্যময় করুন এবং বাজারের প্রবণতা ও নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন সম্পর্কে অবহিত থাকুন।

এই নির্দেশিকা REITs বোঝার জন্য একটি শক্ত ভিত্তি প্রদান করে। আপনার নির্দিষ্ট আর্থিক লক্ষ্য এবং ঝুঁকি সহনশীলতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি বিনিয়োগ কৌশল তৈরি করতে একজন আর্থিক উপদেষ্টার সাথে পরামর্শ করার কথা বিবেচনা করুন।