বাংলা

সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতির একটি বিস্তৃত নির্দেশিকা, যা বিভিন্ন আন্তর্জাতিক বাজারে এবং সম্পত্তির প্রকারের জন্য ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণের বিভিন্ন কৌশল অন্বেষণ করে।

সম্পত্তির মূল্যায়ন পদ্ধতি: বিশ্বব্যাপী ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ

একটি সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য (Fair Market Value - FMV) নির্ধারণ করা বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট লেনদেনে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ, যার মধ্যে কেনা, বেচা, বিনিয়োগ, ট্যাক্সেশন এবং অর্থায়ন অন্তর্ভুক্ত। সঠিক মূল্যায়ন নিশ্চিত করে যে জড়িত সকল পক্ষsound আর্থিক নীতিমালার উপর ভিত্তি করে অবগত সিদ্ধান্ত গ্রহণ করছে। এই নির্দেশিকাটি সর্বাধিক ব্যবহৃত সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতির একটি বিস্তৃত ওভারভিউ প্রদান করে, যা বিভিন্ন আন্তর্জাতিক বাজার এবং সম্পত্তির প্রকারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

ন্যায্য বাজার মূল্য বোঝা

ন্যায্য বাজার মূল্য (FMV) হল সেই মূল্য যা একজন আগ্রহী ক্রেতা এবং একজন আগ্রহী বিক্রেতা একটি সম্পদ কেনাবেচা করবেন, উভয়ই প্রাসঙ্গিক তথ্য সম্পর্কে যুক্তিসঙ্গত জ্ঞান রাখেন এবং কেউই কিনতে বা বিক্রি করতে বাধ্য নন। এটি একটি উন্মুক্ত এবং প্রতিযোগিতামূলক বাজারে একটি সম্পত্তির বস্তুনিষ্ঠ মূল্য উপস্থাপন করে।

তবে, FMV নির্ধারণ করা সবসময় সহজ নয়। রিয়েল এস্টেট বাজার অসংখ্য কারণ দ্বারা প্রভাবিত হয়, যার মধ্যে অর্থনৈতিক অবস্থা, অবস্থান, সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য এবং বাজারের অনুভূতি অন্তর্ভুক্ত। অতএব, একটি নির্ভরযোগ্য অনুমান পেতে উপযুক্ত মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা অপরিহার্য।

সাধারণ সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতি

একটি সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য (FMV) অনুমান করার জন্য বেশ কয়েকটি পদ্ধতি উপলব্ধ। প্রতিটি পদ্ধতির নিজস্ব শক্তি এবং দুর্বলতা রয়েছে এবং সবচেয়ে উপযুক্ত পদ্ধতিটি সম্পত্তির ধরন, উপলব্ধ ডেটা এবং মূল্যায়নের নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে।

1. তুলনামূলক বিক্রয় পদ্ধতি (বাজার পদ্ধতি)

তুলনামূলক বিক্রয় পদ্ধতি, যা বাজার পদ্ধতি হিসাবেও পরিচিত, এটি সর্বাধিক ব্যবহৃত মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি। এটি বিষয় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য একই বাজার এলাকার অনুরূপ সম্পত্তিগুলির (তুলনীয়) সাম্প্রতিক বিক্রয় বিশ্লেষণ করে।

কিভাবে কাজ করে:

উদাহরণ:

ধরুন আপনি জার্মানির বার্লিনের একটি আবাসিক পাড়ায় একটি তিন-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যায়ন করছেন। আপনি তিনটি তুলনীয় অ্যাপার্টমেন্ট চিহ্নিত করেছেন যা সম্প্রতি একই বিল্ডিং বা কাছাকাছি বিক্রি হয়েছে। প্রথম অ্যাপার্টমেন্টটি €500,000-এ বিক্রি হয়েছিল, তবে বিষয় সম্পত্তির চেয়ে ১০ বর্গ মিটার ছোট। দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্টটি €520,000-এ বিক্রি হয়েছিল এবং এটি অনুরূপ অবস্থায় রয়েছে। তৃতীয় অ্যাপার্টমেন্টটি €480,000-এ বিক্রি হয়েছিল তবে একটি বারান্দা নেই, যা বিষয় সম্পত্তির আছে। এই পার্থক্যগুলির জন্য সমন্বয় করার পরে, আপনি সম্ভবত সিদ্ধান্ত নিতে পারেন যে বিষয় সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য প্রায় €510,000।

সুবিধা:

অসুবিধা:

2. আয় মূলধন পদ্ধতি

আয় মূলধন পদ্ধতি মূলত ভাড়া অ্যাপার্টমেন্ট, অফিস বিল্ডিং এবং খুচরা কেন্দ্রগুলির মতো আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তিগুলির মূল্যায়নের জন্য ব্যবহৃত হয়। এটি একটি সম্পত্তির সম্ভাব্য আয় প্রবাহের উপর ভিত্তি করে তার মূল্য অনুমান করে।

কিভাবে কাজ করে:

উদাহরণ:

কানাডার টরন্টোর একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং বিবেচনা করুন, যা বার্ষিক $200,000 NOI তৈরি করে। বাজার গবেষণা ইঙ্গিত করে যে এলাকার অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলির ক্যাপ রেট 5%। আয় মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করে, অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংটির আনুমানিক মূল্য হবে $200,000 / 0.05 = $4,000,000।

সুবিধা:

অসুবিধা:

3. ব্যয় পদ্ধতি

ব্যয় পদ্ধতি, অবচয় বাদ দিয়ে, একটি নতুন সম্পত্তির মূল্যের সমান খরচ নির্ধারণ করে একটি সম্পত্তির মূল্য অনুমান করে। এটি এই নীতির উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে যে একজন ক্রেতা অনুরূপ ইউটিলিটি সহ একটি নতুন তৈরি করার চেয়ে বেশি অর্থ দেবেন না।

কিভাবে কাজ করে:

উদাহরণ:

ধরুন আপনি ভারতের মুম্বাইয়ের একটি উত্পাদন সুবিধা মূল্যায়ন করছেন। সুবিধার আনুমানিক RCN হল INR 50,000,000। আনুমানিক অবচয় হল INR 10,000,000। আনুমানিক জমির মূল্য হল INR 15,000,000। ব্যয় পদ্ধতি ব্যবহার করে, সম্পত্তির আনুমানিক মূল্য হবে (INR 50,000,000 - INR 10,000,000) + INR 15,000,000 = INR 55,000,000।

সুবিধা:

অসুবিধা:

4. ডিসকাউন্টেড ক্যাশ ফ্লো (DCF) বিশ্লেষণ

ডিসকাউন্টেড ক্যাশ ফ্লো (DCF) বিশ্লেষণ হল একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি যা প্রত্যাশিত ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহের উপর ভিত্তি করে একটি বিনিয়োগের মূল্য অনুমান করতে ব্যবহৃত হয়। এই পদ্ধতিটি বিশেষ করে জটিল আয় প্রবাহ বা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের দিগন্ত সহ সম্পত্তিগুলির মূল্যায়নের জন্য উপযোগী।

কিভাবে কাজ করে:

উদাহরণ:

যুক্তরাজ্যের লন্ডনের একটি বাণিজ্যিক অফিস বিল্ডিং বিবেচনা করুন। আগামী ৫ বছরের জন্য প্রজেক্ট করা নগদ প্রবাহগুলি নিম্নরূপ: বছর ১: £500,000, বছর ২: £525,000, বছর ৩: £550,000, বছর ৪: £575,000, বছর ৫: £600,000। বছর ৫-এর শেষে আনুমানিক টার্মিনাল ভ্যালু হল £12,000,000। ডিসকাউন্ট হার হল ৮%। সমস্ত নগদ প্রবাহ এবং টার্মিনাল ভ্যালুকে তাদের বর্তমান মূল্যে ফেরত দিয়ে এবং সেগুলিকে যোগ করার পরে, সম্পত্তির আনুমানিক মূল্য প্রায় £10,500,000।

সুবিধা:

অসুবিধা:

বিশ্বব্যাপী সম্পত্তি মূল্যায়নের কারণগুলি

বিভিন্ন বাজারে সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করতে পারে এমন বেশ কয়েকটি কারণ রয়েছে। এই কারণগুলিকে সাধারণত অর্থনৈতিক, শারীরিক এবং আইনি/नियाমক হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা যেতে পারে।

অর্থনৈতিক কারণ

শারীরিক কারণ

আইনি এবং নিয়ন্ত্রণমূলক কারণ

সঠিক মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করা

উপযুক্ত মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করা মূল্যবান সম্পত্তির নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্য, ডেটার প্রাপ্যতা এবং মূল্যায়নের উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে। অনেক ক্ষেত্রে, মূল্যের একটি সু-সমর্থিত অনুমানে পৌঁছানোর জন্য পদ্ধতির একটি সমন্বয় ব্যবহার করা বাঞ্ছনীয়।

আপনাকে সাহায্য করার জন্য এখানে একটি নির্দেশিকা রয়েছে:

পেশাদার অ্যাপ্রাইজারের ভূমিকা

অনেক ক্ষেত্রে, একটি সম্পত্তি মূল্যায়ন পরিচালনা করার জন্য একজন পেশাদার অ্যাপ্রাইজার নিয়োগ করা বাঞ্ছনীয়। পেশাদার অ্যাপ্রাইজারের অভিজ্ঞতা, দক্ষতা এবং ডেটার অ্যাক্সেস রয়েছে যা মূল্যের একটি বস্তুনিষ্ঠ এবং নির্ভরযোগ্য অনুমান প্রদানের জন্য প্রয়োজনীয়। তারা মূল্যায়ন নীতি ও কৌশলগুলিতে প্রশিক্ষিত এবং নৈতিক ও পেশাদার মানদণ্ড দ্বারা আবদ্ধ।

একজন অ্যাপ্রাইজার নির্বাচন করার সময়, এমন একজনকে বেছে নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ যিনি মূল্যায়ন করা হচ্ছে এমন সম্পত্তির প্রকারের মূল্যায়নে যোগ্য এবং অভিজ্ঞ এবং যিনি স্থানীয় বাজারের সাথে পরিচিত। এমন অ্যাপ্রাইজার খুঁজুন যাদের একটি স্বীকৃত পেশাদার সংস্থা কর্তৃক লাইসেন্স বা প্রত্যয়িত করা হয়েছে।

আন্তর্জাতিক বিবেচনা

আন্তর্জাতিক বাজারে সম্পত্তি মূল্যায়ন আইনি ব্যবস্থা, সাংস্কৃতিক নিয়ম এবং বাজারের অনুশীলনের পার্থক্যের কারণে অনন্য চ্যালেঞ্জ উপস্থাপন করে। সঠিক এবং নির্ভরযোগ্য মূল্যায়ন নিশ্চিত করতে এই সূক্ষ্মতাগুলি বোঝা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

উপসংহার

রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অবগত সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য একটি সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য সঠিকভাবে নির্ধারণ করা অপরিহার্য। বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি, সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন কারণ এবং পেশাদার অ্যাপ্রাইজারের ভূমিকা বোঝার মাধ্যমে, আপনি নিশ্চিত করতে পারেন যে আপনি মূল্যের একটি ন্যায্য এবং নির্ভরযোগ্য অনুমান পাচ্ছেন। আন্তর্জাতিক বাজারে, সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করতে পারে এমন অনন্য চ্যালেঞ্জ এবং সূক্ষ্মতা বিবেচনা করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। উল্লেখযোগ্য রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ করার সময় সর্বদা পেশাদার পরামর্শ নিন।