Разбиране на решенията за достъпност на жилищата: Глобална перспектива

Предизвикателството, свързано с достъпността на жилищата, е належащ проблем, пред който са изправени отделни лица, общности и правителства по целия свят. Нарастващите цени на имотите, стагниращите заплати и сложните икономически фактори създадоха значителна пропаст в достъпността, което прави все по-трудно за хората да си осигурят безопасно, стабилно и адекватно жилище. Тази блог публикация има за цел да предостави цялостен преглед на кризата с достъпността на жилищата, да проучи нейните различни проявления и да се задълбочи в редица потенциални решения, като се позовава на примери от различни страни и региони.

Дефиниране на кризата с достъпността на жилищата

Достъпността на жилищата обикновено се разбира като връзката между разходите за жилище (наем, ипотечни вноски, данъци върху имота, застраховки и комунални услуги) и доходите на домакинството. Общоприет стандарт, често използван от жилищни експерти и политици, предполага, че разходите за жилище не трябва да надвишават 30% от брутния доход на домакинството. Когато жилищните разходи надхвърлят този праг, домакинствата се считат за „облагодетелствани с разходи за жилище“, което им оставя по-малко разполагаем доход за други съществени разходи като храна, здравеопазване, транспорт и образование. В много части на света, особено в големите градове, реалността е много по-предизвикателна, като значителен процент от домакинствата са изправени пред сериозни тежести на жилищните разходи, надвишаващи 50% или дори 60% от доходите им. Тази ситуация допринася за финансов стрес, повишен риск от бездомност и намалени възможности за икономически напредък.

Измерване на достъпността: Ключови показатели

Няколко ключови показателя се използват за измерване и проследяване на тенденциите в достъпността на жилищата:

• Съотношение цена на жилище към доход: Това съотношение сравнява средната цена на жилище със средния доход на домакинство. По-високо съотношение показва по-ниска достъпност.
• Съотношение наем към доход: Подобно на съотношението цена към доход, то оценява процента от дохода на домакинството, изразходван за наем.
• Тежест на жилищните разходи: Както бе споменато по-горе, това измерва дела от дохода на домакинството, изразходван за жилищни разходи.
• Нива на бездомност: Въпреки че бездомността е сложен проблем с много допринасящи фактори, тя често служи като видим индикатор за жилищна криза.
• Нива на свободни жилища: Ниските нива на свободни жилища, особено на пазара на наеми, често сигнализират за голямо търсене и потенциален натиск за повишаване на цените.

Анализът на тези показатели предоставя ценна информация за състоянието на достъпността на жилищата в различни региони и позволява сравнение между държавите.

Причини за кризата с достъпността на жилищата

Кризата с достъпността на жилищата е многостранен проблем с редица допринасящи фактори, включително:

1. Дисбаланси между търсене и предлагане

Един от основните двигатели на кризата е дисбалансът между предлагането на жилища и търсенето им. В много градски райони растежът на населението и формирането на домакинства надминава строителството на нови жилищни единици. Този недостиг повишава цените и наемите, правейки жилищата по-малко достъпни. Ограничителните разпоредби за зониране, които ограничават плътността на жилищното застрояване, могат да влошат този проблем, като възпрепятстват изграждането на нови жилища. Например, в градове като Лондон и Ванкувър, строгите правила за зониране са ограничили строителството на апартаменти и други жилища с висока плътност, допринасяйки за високите разходи за жилища. Обратно, в градове, които са възприели по-гъвкаво зониране, като някои градове в Холандия, достъпността е сравнително по-добра.

2. Стагнация на заплатите и неравенство в доходите

Дори ако предлагането на жилища беше напълно съобразено с търсенето, достъпността все още би била предизвикателство, ако заплатите не вървят в крак с разходите за жилища. В много страни заплатите стагнират или растат по-бавно от цената на жилищата, особено за хората с ниски и средни доходи. Неравенството в доходите, при което непропорционален дял от доходите е концентриран в ръцете на малцина, допълнително влошава проблема. С разширяването на пропастта между богати и бедни, търсенето на луксозни жилища се увеличава, повишавайки цените на целия жилищен пазар. Съединените щати и Обединеното кралство, например, са изпитали значителна стагнация на заплатите и разширяващо се неравенство в доходите, което допринася за предизвикателствата им пред достъпността на жилищата.

3. Нарастващи разходи за строителство

Цената на изграждането на нови жилища се повишава през последните години, обусловена от фактори като нарастващи цени на материалите, недостиг на работна ръка и по-строги строителни норми. Тези нарастващи разходи често се прехвърлят върху купувачите и наемателите, което оскъпява жилищата. Пандемията от COVID-19 наруши глобалните вериги за доставки, което доведе до значително увеличение на цената на дървения материал, стоманата и други строителни материали. Освен това, нарастващата сложност на строителните норми и времето, необходимо за получаване на разрешителни, също могат да допринесат за по-високи разходи за строителство и по-дълги срокове на проектите.

4. Финансиализация на жилищния сектор

Нарастващата финансиализация на жилищния сектор, при която жилищата се третират като инвестиционен актив, а не предимно като място за живеене, също допринесе за кризата с достъпността. Институционални инвеститори, като тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) и частни инвестиционни фондове, агресивно изкупуват имоти, особено на пазара на наеми. Това може да доведе до по-високи наеми, тъй като тези инвеститори се стремят да увеличат максимално възвръщаемостта си, а също така може да намали наличността на достъпни жилищни варианти. В големите градове по света, от Ню Йорк до Токио, присъствието на големи институционални инвеститори на жилищния пазар е значителен фактор за повишаване на цените и наемите. Освен това, лесният достъп до кредити и ниските лихвени проценти в миналото подхраниха търсенето и допринесоха за нарастващите цени на жилищата.

5. Правителствени политики и регулации

Правителствените политики и регулации могат да имат значително въздействие върху достъпността на жилищата. Те включват:

• Разпоредби за зониране: Както бе споменато по-рано, ограничителните закони за зониране, които ограничават плътността на жилищното застрояване, могат да ограничат предлагането на жилища и да повишат цените.
• Данъци върху имотите: Високите данъци върху имотите могат да увеличат разходите за собственост на жилище, правейки го по-малко достъпно.
• Политики за контрол на наемите: Контролът на наемите може да бъде нож с две остриета. Макар че може да помогне за поддържане на достъпни наеми за съществуващите наематели, той може също така да обезкуражи новото строителство и да доведе до влошаване на качеството на наемния фонд.
• Жилищни субсидии: Правителствени субсидии, като ваучери за жилище и данъчни кредити, могат да помогнат на домакинствата с ниски доходи да си позволят жилище.
• Регулации за ипотечно кредитиране: Регулациите, уреждащи ипотечното кредитиране, могат да повлияят на наличието на кредити и следователно на способността на хората да купуват домове.

Решения за подобряване на достъпността на жилищата: Глобален преглед

Справянето с кризата с достъпността на жилищата изисква многостранен подход, който се занимава с различните фактори, допринасящи за проблема. Ето някои потенциални решения, базирани на примери от цял свят:

1. Увеличаване на предлагането на жилища

Една от най-важните стъпки за справяне с кризата с достъпността е увеличаването на предлагането на жилища, особено в райони с голямо търсене. Това може да бъде постигнато чрез няколко стратегии:

• Облекчаване на разпоредбите за зониране: Реформите в зонирането могат да позволят жилища с по-висока плътност, като апартаменти, градски къщи и допълнителни жилищни единици (ADU). Това увеличава предлагането на жилищни опции в желани райони. Град Минеаполис, САЩ, е въвел значителни реформи в зонирането, за да позволи повече многофамилни жилища и по-висока плътност в жилищните райони.
• Опростяване на процеса за издаване на разрешителни: Намаляването на времето и разходите, свързани с получаването на разрешителни, може да насърчи предприемачите да строят повече жилища.
• Стимулиране на предприемачите: Правителствата могат да предложат финансови стимули, като данъчни облекчения или субсидии, за да насърчат предприемачите да строят достъпни жилищни единици.
• Насърчаване на развитието на достъпни жилища: Правителствата могат директно да финансират изграждането на проекти за достъпни жилища или да си партнират с нестопански организации и предприемачи, за да улеснят такова развитие.

2. Насърчаване на устойчиви и иновативни строителни методи

Проучването и приемането на иновативни строителни методи може да помогне за намаляване на разходите за строителство и увеличаване на скоростта на изграждане на жилища. Това включва:

• Модулно строителство: Сглобяемите жилищни единици могат да бъдат построени извън обекта и сглобени бързо, намалявайки времето и разходите за строителство. Компании по целия свят експериментират с модулно строителство, за да строят достъпни домове по-бързо и с по-малко отпадъци.
• 3D-принтирани домове: Тази нововъзникваща технология използва 3D принтери за създаване на жилищни структури, потенциално намалявайки разходите за строителство и изискванията за работна ръка. Няколко компании проучват 3D-принтираните домове като начин за предоставяне на достъпни жилища.
• Използване на устойчиви материали: Използването на устойчиви и местни строителни материали може да намали разходите и да минимизира въздействието върху околната среда от жилищното строителство.

3. Въвеждане на контрол върху наемите и защита на наемателите

Политиките за контрол на наемите могат да ограничат сумата, с която наемодателите могат да увеличават наемите, помагайки за поддържане на достъпни жилища за съществуващите наематели. Въпреки това е изключително важно внимателно да се проектира и прилага контролът на наемите, за да се избегнат нежелани последици, като обезкуражаване на новото строителство или влошаване на качеството на наемните единици. Наред с контрола на наемите, силната защита на наемателите е от съществено значение, включително:

• Ограничения за изгонване: предотвратяване на наемодателите да изгонват наематели без основателна причина.
• Изисквания към наемодателите да поддържат имотите в добро състояние: осигуряване на достъп на наемателите до безопасни и годни за живеене жилища.
• Ограничаване на прекомерното увеличение на наемите: предотвратяване на необосновани увеличения на наемите.

Берлин, Германия, въведе замразяване на наемите и други мерки за контрол на наемите и защита на наемателите, въпреки че тези политики също са изправени пред критика.

4. Предоставяне на финансова помощ и субсидии

Правителствените програми могат да предоставят финансова помощ, за да помогнат на домакинствата с ниски и средни доходи да си позволят жилище. Тези програми могат да приемат различни форми:

• Жилищни ваучери: Програми, които предоставят субсидии на домакинства с ниски доходи, за да им помогнат да плащат наем. Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ (HUD) предлага ваучери за избор на жилище, които помагат на отговарящите на условията семейства да си позволят жилище.
• Помощ за първоначална вноска: Програми, които предоставят помощ на купувачи на първо жилище с първоначални вноски и разходи по затваряне на сделката. Много държави имат програми за подпомагане на купувачи на първо жилище.
• Данъчни кредити: Данъчните кредити могат да стимулират развитието на достъпни жилищни единици.
• Социални жилища: Инвестирането в програми за социални жилища, където правителството притежава и управлява достъпни жилищни единици, може значително да повлияе на достъпността. Виена, Австрия, е добре известна със своята обширна програма за социални жилища, предоставяща достъпни жилища на значителна част от населението си.

5. Справяне с неравенството в доходите и стагнацията на заплатите

Въпреки че не е пряко свързано с жилищното настаняване, справянето с неравенството в доходите и стагнацията на заплатите е от решаващо значение за подобряване на достъпността на жилищата. Това може да включва:

• Повишаване на минималната работна заплата: Увеличаването на минималната работна заплата може да помогне на нископлатените работници да си позволят жилище.
• Укрепване на синдикатите: Синдикатите могат да се застъпват за по-добри заплати и придобивки за работниците.
• Прогресивно данъчно облагане: Прилагането на прогресивни данъчни политики може да преразпредели доходите и да осигури ресурси за програми за достъпни жилища.
• Инвестиране в образование и професионално обучение: Предоставянето на достъп до образование и професионално обучение може да помогне на хората да увеличат своя потенциал за доходи.

6. Насърчаване на устойчиво градско планиране

Интелигентното градско планиране може да създаде по-достъпни и годни за живеене общности. Това включва:

• Развитие, ориентирано към транзита (TOD): Изграждането на жилища в близост до възли на обществения транспорт намалява транспортните разходи и насърчава използването на обществен транспорт. Сингапур е световен лидер в TOD.
• Жилища със смесени доходи: Интегрирането на смесица от нива на доходи в кварталите може да насърчи социалното сближаване и да намали сегрегацията.
• Компактно развитие: Насърчаването на компактни модели на развитие, а не на градско разпространение, може да намали разходите за инфраструктура и транспорт.
• Инвестиране в общностни удобства: Осигуряването на достъп до паркове, зелени площи и други общностни удобства може да подобри качеството на живот и да направи общностите по-желани.

7. Насърчаване на решения, базирани на общността

Решенията, базирани на общността, могат да играят решаваща роля в справянето с кризата с достъпността на жилищата. Това включва:

• Общностни поземлени тръстове (CLT): CLT придобиват земя и я държат в доверие в полза на общността, осигурявайки дългосрочна достъпност. Те често отдават земя под наем на собственици на жилища или предприемачи, поддържайки разходите за жилища ниски. В Обединеното кралство има нарастващ брой общностни поземлени тръстове.
• Кооперативни жилища: Жилищните кооперации предоставят на членовете си собственост и контрол върху техните жилища, насърчавайки достъпността и ангажираността на общността. Кооперативните жилища са често срещани в много скандинавски страни.
• Жилища със собствени усилия: Програми, които позволяват на отделни лица и семейства да строят собствени домове с подкрепа и обучение.
• Местна застъпничество и организиране: Общностите могат да се организират и да се застъпват за политики, които насърчават достъпните жилища и защитават правата на наемателите.

Ролята на технологиите в достъпността на жилищата

Технологиите бързо трансформират жилищния пазар и предлагат нови възможности за справяне с предизвикателствата пред достъпността. Ето някои начини, по които технологиите могат да помогнат:

• Онлайн платформи за наемане и купуване: Онлайн платформите могат да увеличат прозрачността и ефективността на пазарите за наем и покупка, свързвайки наематели и купувачи с налични имоти.
• Анализ на данни и предсказващо моделиране: Използване на анализ на данни за анализиране на жилищните пазари, прогнозиране на търсенето и идентифициране на райони, където достъпните жилища са най-необходими.
• Технологии за интелигентен дом: Използване на технологии за интелигентен дом за намаляване на потреблението на енергия и понижаване на сметките за комунални услуги за жителите.
• Fintech решения за ипотеки: Предоставянето на достъп до онлайн заявления за ипотека и инструменти за финансово планиране може да опрости ипотечния процес и да улесни хората при закупуването на домове.

Предизвикателства и съображения

Прилагането на решения за подобряване на достъпността на жилищата не е без предизвикателства. Ето някои ключови съображения:

• Политическа воля: Прилагането на ефективни жилищни политики често изисква силна политическа воля и ангажимент за справяне с проблема.
• Съпротива на общността: NIMBY-измът (Not In My Backyard - „Не в моя заден двор“) може да затрудни изграждането на нови жилища, особено в желани райони.
• Финансиране: Осигуряването на адекватно финансиране за програми за достъпни жилища може да бъде предизвикателство, особено по време на икономически спадове.
• Координация: Справянето с кризата с достъпността на жилищата изисква координация между различните нива на управление, както и с частния сектор и нестопанските организации.
• Балансиране на конкуриращи се интереси: Намирането на баланс между интересите на предприемачи, наемодатели, наематели и собственици на жилища е от съществено значение за създаването на устойчиви решения.

Заключение: Съвместен път напред

Кризата с достъпността на жилищата е сложен и многостранен проблем, който изисква съвместен подход, включващ правителства, частния сектор, нестопански организации и отделни лица. Като се справим с основните причини за кризата, прилагаме иновативни решения и насърчаваме ангажираността на общността, можем да работим за създаването на по-достъпни, устойчиви и справедливи жилищни опции за всички. Няма едно-единствено универсално решение; най-добрият подход ще варира в зависимост от специфичния контекст на всяка общност. Въпреки това, като се учим от глобални примери и възприемаме разнообразна гама от решения, можем да постигнем значителен напредък към гарантирането, че всеки има достъп до безопасно, стабилно и достъпно жилище. Времето за действие е сега; бъдещето на нашите общности зависи от това.