فهم حلول القدرة على تحمل تكاليف السكن: منظور عالمي

يعد تحدي القدرة على تحمل تكاليف السكن قضية ملحة تواجه الأفراد والمجتمعات والحكومات في جميع أنحاء العالم. أدى ارتفاع قيمة العقارات، وركود الأجور، والعوامل الاقتصادية المعقدة إلى خلق فجوة كبيرة في القدرة على تحمل التكاليف، مما يجعل من الصعب على نحو متزايد تأمين سكن آمن ومستقر وملائم. يهدف هذا المقال إلى تقديم نظرة شاملة على أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، واستكشاف مظاهرها المتنوعة، والتعمق في مجموعة من الحلول المحتملة، بالاعتماد على أمثلة من مختلف البلدان والمناطق.

تعريف أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن

تُفهم القدرة على تحمل تكاليف السكن عمومًا على أنها العلاقة بين تكاليف السكن (الإيجار، وأقساط الرهن العقاري، وضرائب الممتلكات، والتأمين، والمرافق) ودخل الأسرة. يشير معيار شائع، يستخدمه غالبًا خبراء الإسكان وصناع السياسات، إلى أن تكاليف السكن لا ينبغي أن تتجاوز 30% من إجمالي دخل الأسرة. عندما تتجاوز تكاليف السكن هذه العتبة، تُعتبر الأسر 'مثقلة بتكاليف السكن'، مما يترك لها دخلًا متاحًا أقل للنفقات الأساسية الأخرى مثل الغذاء والرعاية الصحية والنقل والتعليم. في العديد من أنحاء العالم، وخاصة في المدن الكبرى، الواقع أكثر تحديًا، حيث تواجه نسبة كبيرة من الأسر أعباء تكاليف سكن حادة، تتجاوز 50% أو حتى 60% من دخلها. يساهم هذا الوضع في الإجهاد المالي، وزيادة خطر التشرد، وتقليل فرص التقدم الاقتصادي.

قياس القدرة على تحمل التكاليف: المؤشرات الرئيسية

تُستخدم عدة مؤشرات رئيسية لقياس وتتبع اتجاهات القدرة على تحمل تكاليف السكن:

• نسبة سعر السكن إلى الدخل: تقارن هذه النسبة بين متوسط سعر المنزل ومتوسط دخل الأسرة. تشير النسبة المرتفعة إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.
• نسبة الإيجار إلى الدخل: على غرار نسبة السعر إلى الدخل، تقيّم هذه النسبة المئوية من دخل الأسرة التي تُنفق على الإيجار.
• عبء تكلفة السكن: كما ذُكر أعلاه، يقيس هذا المؤشر نسبة دخل الأسرة المنفق على النفقات المتعلقة بالسكن.
• معدلات التشرد: على الرغم من أن التشرد قضية معقدة لها العديد من العوامل المساهمة، إلا أنه غالبًا ما يكون مؤشرًا واضحًا على وجود أزمة سكن.
• معدلات الشغور: غالبًا ما تشير معدلات الشغور المنخفضة، خاصة في سوق الإيجار، إلى ارتفاع الطلب وضغط محتمل لارتفاع الأسعار.

يوفر تحليل هذه المؤشرات رؤى قيمة حول حالة القدرة على تحمل تكاليف السكن في مناطق مختلفة ويسمح بالمقارنة بين البلدان.

أسباب أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن

أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن هي قضية متعددة الأوجه ولها مجموعة من العوامل المساهمة، بما في ذلك:

1. اختلالات العرض والطلب

أحد الدوافع الأساسية للأزمة هو عدم التوازن بين المعروض من المساكن والطلب عليها. في العديد من المناطق الحضرية، تجاوز النمو السكاني وتكوين الأسر بناء الوحدات السكنية الجديدة. هذه الندرة ترفع الأسعار والإيجارات، مما يجعل السكن أقل تكلفة. يمكن أن تؤدي لوائح تقسيم المناطق التقييدية، التي تحد من كثافة تطوير المساكن، إلى تفاقم هذه المشكلة عن طريق إعاقة بناء مساكن جديدة. على سبيل المثال، في مدن مثل لندن وفانكوفر، حدت قواعد تقسيم المناطق الصارمة من بناء الشقق والمساكن الأخرى عالية الكثافة، مما ساهم في ارتفاع تكاليف السكن. على العكس من ذلك، في المدن التي تبنت تقسيمًا أكثر مرونة، مثل بعض المدن في هولندا، كانت القدرة على تحمل التكاليف أفضل نسبيًا.

2. ركود الأجور وعدم المساواة في الدخل

حتى لو كان المعروض من المساكن متطابقًا تمامًا مع الطلب، ستظل القدرة على تحمل التكاليف تحديًا إذا لم تواكب الأجور تكاليف السكن. في العديد من البلدان، ركدت الأجور أو نمت ببطء أكثر من تكلفة السكن، خاصة بالنسبة لذوي الدخل المنخفض والمتوسط. كما أن عدم المساواة في الدخل، حيث تتركز حصة غير متناسبة من الدخل في أيدي قلة، يزيد من تفاقم المشكلة. مع اتساع الفجوة بين الأغنياء والفقراء، يزداد الطلب على الإسكان الفاخر، مما يدفع الأسعار للارتفاع في سوق الإسكان بأكمله. شهدت الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، على سبيل المثال، ركودًا كبيرًا في الأجور واتساعًا في عدم المساواة في الدخل، مما ساهم في تحديات القدرة على تحمل تكاليف السكن.

3. ارتفاع تكاليف البناء

تتزايد تكلفة بناء المساكن الجديدة في السنوات الأخيرة، مدفوعة بعوامل مثل ارتفاع أسعار المواد، ونقص العمالة، ولوائح البناء الأكثر صرامة. غالبًا ما يتم تمرير هذه التكاليف المرتفعة إلى مشتري المنازل والمستأجرين، مما يجعل السكن أكثر تكلفة. أدت جائحة كوفيد-19 إلى تعطيل سلاسل التوريد العالمية، مما أدى إلى زيادات كبيرة في تكلفة الأخشاب والصلب ومواد البناء الأخرى. علاوة على ذلك، يمكن أن يساهم التعقيد المتزايد لقوانين البناء والوقت المطلوب للحصول على التصاريح أيضًا في ارتفاع تكاليف البناء وإطالة الجداول الزمنية للمشاريع.

4. أمولة الإسكان

ساهمت أمولة الإسكان المتزايدة، حيث يُعامل الإسكان كأصل استثماري بدلاً من كونه مكانًا للعيش في المقام الأول، أيضًا في أزمة القدرة على تحمل التكاليف. يقوم المستثمرون المؤسسيون، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وشركات الأسهم الخاصة، بشراء العقارات بقوة، خاصة في سوق الإيجار. يمكن أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع الإيجارات، حيث يسعى هؤلاء المستثمرون إلى تعظيم عوائدهم، ويمكن أن يقلل أيضًا من توفر خيارات الإسكان الميسور. في المدن الكبرى في جميع أنحاء العالم، من نيويورك إلى طوكيو، كان وجود المستثمرين المؤسسيين الكبار في سوق الإسكان عاملاً مهمًا في دفع الأسعار والإيجارات للارتفاع. علاوة على ذلك، أدى سهولة الوصول إلى الائتمان وأسعار الفائدة المنخفضة في الماضي إلى تغذية الطلب والمساهمة في ارتفاع أسعار المساكن.

5. السياسات واللوائح الحكومية

يمكن أن يكون للسياسات واللوائح الحكومية تأثير كبير على القدرة على تحمل تكاليف السكن. وتشمل هذه:

• لوائح تقسيم المناطق: كما ذكرنا سابقًا، يمكن لقوانين تقسيم المناطق التقييدية التي تحد من كثافة تطوير المساكن أن تقيد المعروض من المساكن وتزيد الأسعار.
• ضرائب الممتلكات: يمكن أن تضيف ضرائب الممتلكات المرتفعة إلى تكلفة ملكية المنازل، مما يجعلها أقل تكلفة.
• سياسات التحكم في الإيجارات: يمكن أن يكون التحكم في الإيجارات سيفًا ذا حدين. فبينما يمكن أن يساعد في الحفاظ على الإيجارات ميسورة التكلفة للمستأجرين الحاليين، فإنه يمكن أن يثبط البناء الجديد ويؤدي إلى انخفاض جودة المخزون الإيجاري.
• إعانات الإسكان: يمكن أن تساعد الإعانات الحكومية، مثل قسائم الإسكان والإعفاءات الضريبية، الأسر ذات الدخل المنخفض على تحمل تكاليف السكن.
• لوائح الإقراض العقاري: يمكن أن تؤثر اللوائح التي تحكم الإقراض العقاري على توفر الائتمان، وبالتالي على قدرة الناس على شراء المنازل.

حلول لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن: نظرة عامة عالمية

تتطلب معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن نهجًا متعدد الأوجه يعالج العوامل المختلفة التي تساهم في المشكلة. فيما يلي بعض الحلول المحتملة، بالاعتماد على أمثلة من جميع أنحاء العالم:

1. زيادة المعروض من المساكن

إحدى أهم الخطوات في معالجة أزمة القدرة على تحمل التكاليف هي زيادة المعروض من المساكن، خاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع. يمكن تحقيق ذلك من خلال عدة استراتيجيات:

• تخفيف لوائح تقسيم المناطق: يمكن أن تسمح إصلاحات تقسيم المناطق بإسكان عالي الكثافة، مثل الشقق والمنازل المتلاصقة والوحدات السكنية الملحقة (ADUs). هذا يزيد من المعروض من خيارات السكن في المناطق المرغوبة. نفذت مدينة مينيابوليس بالولايات المتحدة الأمريكية إصلاحات كبيرة في تقسيم المناطق للسماح بمزيد من المساكن متعددة الأسر وكثافة أعلى في المناطق السكنية.
• تبسيط عملية الترخيص: يمكن أن يؤدي تقليل الوقت والتكلفة المرتبطين بالحصول على التصاريح إلى تشجيع المطورين على بناء المزيد من المساكن.
• تحفيز المطورين: يمكن للحكومات تقديم حوافز مالية، مثل الإعفاءات الضريبية أو الإعانات، لتشجيع المطورين على بناء وحدات سكنية ميسورة التكلفة.
• تعزيز تطوير الإسكان الميسور: يمكن للحكومات تمويل بناء مشاريع الإسكان الميسور مباشرة، أو الشراكة مع المنظمات غير الربحية والمطورين لتسهيل هذا التطوير.

2. تشجيع أساليب البناء المستدامة والمبتكرة

يمكن أن يساعد استكشاف واعتماد أساليب البناء المبتكرة في تقليل تكاليف البناء وزيادة سرعة تشييد المساكن. ويشمل ذلك:

• البناء المعياري (الجاهز): يمكن بناء الوحدات السكنية الجاهزة خارج الموقع وتجميعها بسرعة، مما يقلل من وقت البناء وتكاليفه. تقوم الشركات في جميع أنحاء العالم بتجربة البناء المعياري لبناء منازل ميسورة التكلفة بشكل أسرع وبنفايات أقل.
• المنازل المطبوعة ثلاثية الأبعاد: تستخدم هذه التكنولوجيا الناشئة طابعات ثلاثية الأبعاد لإنشاء هياكل سكنية، مما قد يقلل من تكاليف البناء ومتطلبات العمالة. تستكشف العديد من الشركات المنازل المطبوعة ثلاثية الأبعاد كوسيلة لتوفير سكن ميسور التكلفة.
• استخدام المواد المستدامة: يمكن أن يؤدي استخدام مواد البناء المستدامة والمحلية إلى تقليل التكاليف وتقليل الأثر البيئي لبناء المساكن.

3. تطبيق التحكم في الإيجارات وحماية المستأجرين

يمكن لسياسات التحكم في الإيجارات أن تحد من المبلغ الذي يمكن للملاك زيادته في الإيجارات، مما يساعد على إبقاء السكن ميسور التكلفة للمستأجرين الحاليين. ومع ذلك، من الأهمية بمكان تصميم وتنفيذ التحكم في الإيجارات بعناية لتجنب العواقب غير المقصودة، مثل تثبيط البناء الجديد أو التسبب في تدهور جودة الوحدات الإيجارية. إلى جانب التحكم في الإيجارات، تعد حماية المستأجرين القوية ضرورية، بما في ذلك:

• قيود على عمليات الإخلاء: منع الملاك من طرد المستأجرين دون سبب وجيه.
• إلزام الملاك بصيانة العقارات في حالة جيدة: ضمان حصول المستأجرين على سكن آمن وصالح للسكن.
• الحد من الزيادات المفرطة في الإيجار: منع الزيادات غير المعقولة في الإيجار.

نفذت برلين، ألمانيا، تجميدًا للإيجارات وتدابير أخرى للسيطرة على الإيجارات وحماية المستأجرين، على الرغم من أن هذه السياسات واجهت انتقادات أيضًا.

4. تقديم المساعدات المالية والإعانات

يمكن للبرامج الحكومية تقديم مساعدة مالية لمساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط على تحمل تكاليف السكن. يمكن أن تتخذ هذه البرامج أشكالًا مختلفة:

• قسائم الإسكان: برامج تقدم إعانات للأسر ذات الدخل المنخفض لمساعدتها على دفع الإيجار. تقدم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) قسائم اختيار السكن، مما يساعد الأسر المؤهلة على تحمل تكاليف السكن.
• المساعدة في الدفعة الأولى: برامج تقدم المساعدة لمشتري المنازل لأول مرة في دفعات المقدم وتكاليف الإغلاق. لدى العديد من البلدان برامج لمساعدة المشترين لأول مرة.
• الإعفاءات الضريبية: يمكن للإعفاءات الضريبية أن تحفز تطوير وحدات سكنية ميسورة التكلفة.
• الإسكان الاجتماعي: يمكن أن يؤثر الاستثمار في برامج الإسكان الاجتماعي، حيث تمتلك الحكومة وتدير وحدات سكنية ميسورة التكلفة، بشكل كبير على القدرة على تحمل التكاليف. تشتهر فيينا، النمسا، ببرنامجها الواسع للإسكان الاجتماعي، الذي يوفر سكنًا ميسور التكلفة لجزء كبير من سكانها.

5. معالجة عدم المساواة في الدخل وركود الأجور

على الرغم من أنها ليست مرتبطة مباشرة بالإسكان، إلا أن معالجة عدم المساواة في الدخل وركود الأجور أمر بالغ الأهمية لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن. يمكن أن يشمل ذلك:

• رفع الحد الأدنى للأجور: يمكن أن يساعد رفع الحد الأدنى للأجور العمال ذوي الأجور المنخفضة على تحمل تكاليف السكن.
• تقوية النقابات العمالية: يمكن للنقابات أن تدافع عن أجور ومزايا أفضل للعمال.
• الضرائب التصاعدية: يمكن أن يؤدي تطبيق سياسات ضريبية تصاعدية إلى إعادة توزيع الدخل وتوفير الموارد لبرامج الإسكان الميسور.
• الاستثمار في التعليم والتدريب المهني: يمكن أن يساعد توفير الوصول إلى التعليم والتدريب المهني الأفراد على زيادة قدرتهم على الكسب.

6. تشجيع التخطيط الحضري المستدام

يمكن للتخطيط الحضري الذكي أن يخلق مجتمعات أكثر قدرة على تحمل التكاليف وأكثر ملاءمة للعيش. وهذا يشمل:

• التطوير الموجه نحو النقل العام (TOD): يقلل بناء المساكن بالقرب من محاور النقل العام من تكاليف النقل ويشجع على استخدام وسائل النقل العام. تعتبر سنغافورة رائدة عالميًا في هذا المجال.
• الإسكان مختلط الدخل: يمكن أن يعزز دمج مزيج من مستويات الدخل داخل الأحياء التماسك الاجتماعي ويقلل من الفصل.
• التنمية المدمجة: يمكن أن يؤدي تشجيع أنماط التنمية المدمجة، بدلاً من التوسع الحضري، إلى تقليل تكاليف البنية التحتية وخفض نفقات النقل.
• الاستثمار في المرافق المجتمعية: يمكن أن يؤدي توفير الوصول إلى الحدائق والمساحات الخضراء والمرافق المجتمعية الأخرى إلى تحسين نوعية الحياة وجعل المجتمعات أكثر جاذبية.

7. تشجيع الحلول المجتمعية

يمكن أن تلعب الحلول المجتمعية دورًا حاسمًا في معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن. وهذا يشمل:

• صناديق الأراضي المجتمعية (CLTs): تستحوذ هذه الصناديق على الأراضي وتحتفظ بها كأمانة لصالح المجتمع، مما يضمن القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل. غالبًا ما تؤجر الأراضي لأصحاب المنازل أو المطورين، مما يحافظ على انخفاض تكاليف السكن. يوجد في المملكة المتحدة عدد متزايد من صناديق الأراضي المجتمعية.
• الإسكان التعاوني: توفر التعاونيات السكنية للأعضاء ملكية وسيطرة على مساكنهم، مما يعزز القدرة على تحمل التكاليف والمشاركة المجتمعية. الإسكان التعاوني شائع في العديد من الدول الاسكندنافية.
• إسكان المساعدة الذاتية: برامج تسمح للأفراد والعائلات ببناء منازلهم الخاصة بدعم وتدريب.
• المناصرة والتنظيم المحلي: يمكن للمجتمعات أن تنظم وتدعو إلى سياسات تعزز الإسكان الميسور وتحمي حقوق المستأجرين.

دور التكنولوجيا في القدرة على تحمل تكاليف السكن

تعمل التكنولوجيا على تحويل سوق الإسكان بسرعة وتقدم فرصًا جديدة لمواجهة تحديات القدرة على تحمل التكاليف. فيما يلي بعض الطرق التي يمكن أن تساعد بها التكنولوجيا:

• المنصات الإلكترونية للإيجار والشراء: يمكن للمنصات الإلكترونية أن تزيد من الشفافية والكفاءة في أسواق الإيجار والشراء، وتربط المستأجرين والمشترين بالعقارات المتاحة.
• تحليلات البيانات والنمذجة التنبؤية: استخدام تحليلات البيانات لتحليل أسواق الإسكان، والتنبؤ بالطلب، وتحديد المناطق التي تشتد فيها الحاجة إلى الإسكان الميسور.
• تقنيات المنزل الذكي: استخدام تقنيات المنزل الذكي لتقليل استهلاك الطاقة وخفض فواتير المرافق للسكان.
• حلول التكنولوجيا المالية (Fintech) للرهون العقارية: يمكن أن يؤدي توفير الوصول إلى طلبات الرهن العقاري عبر الإنترنت وأدوات التخطيط المالي إلى تبسيط عملية الرهن العقاري وتسهيل شراء المنازل على الناس.

التحديات والاعتبارات

إن تنفيذ حلول لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن لا يخلو من التحديات. فيما يلي بعض الاعتبارات الرئيسية:

• الإرادة السياسية: يتطلب تنفيذ سياسات الإسكان الفعالة غالبًا إرادة سياسية قوية والتزامًا بمعالجة القضية.
• المقاومة المجتمعية: يمكن لظاهرة "ليس في عقر داري" (NIMBYism) أن تجعل من الصعب بناء مساكن جديدة، خاصة في المناطق المرغوبة.
• التمويل: يمكن أن يكون تأمين التمويل الكافي لبرامج الإسكان الميسور تحديًا، خاصة أثناء فترات الركود الاقتصادي.
• التنسيق: تتطلب معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن التنسيق بين مختلف مستويات الحكومة، وكذلك مع القطاع الخاص والمنظمات غير الربحية.
• موازنة المصالح المتنافسة: يعد إيجاد توازن بين مصالح المطورين والملاك والمستأجرين وأصحاب المنازل أمرًا ضروريًا لإيجاد حلول مستدامة.

الخاتمة: مسار تعاوني نحو المستقبل

أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن هي مشكلة معقدة ومتعددة الأوجه تتطلب نهجًا تعاونيًا يشمل الحكومات والقطاع الخاص والمنظمات غير الربحية والأفراد. من خلال معالجة الأسباب الجذرية للأزمة، وتنفيذ حلول مبتكرة، وتعزيز المشاركة المجتمعية، يمكننا العمل نحو خلق خيارات سكنية أكثر قدرة على تحمل التكاليف واستدامة وإنصافًا للجميع. لا يوجد حل سحري واحد؛ سيختلف النهج الأفضل اعتمادًا على السياق المحدد لكل مجتمع. ومع ذلك، من خلال التعلم من الأمثلة العالمية وتبني مجموعة متنوعة من الحلول، يمكننا إحراز تقدم كبير نحو ضمان حصول الجميع على سكن آمن ومستقر وميسور التكلفة. حان وقت العمل الآن؛ فمستقبل مجتمعاتنا يعتمد على ذلك.