بناء منصات التمويل الجماعي العقاري: مخطط عالمي لمنصات الاستثمار الرقمية

يشهد مشهد الاستثمار العقاري تحولًا عميقًا، مدفوعًا بالابتكار التكنولوجي والطلب العالمي على فرص أكثر سهولة وشفافية وتنوعًا. وفي قلب هذا التطور يكمن التمويل الجماعي العقاري – وهو نموذج قوي يضفي طابعًا ديمقراطيًا على الوصول إلى الاستثمارات العقارية من خلال السماح لعدة أفراد بتجميع رؤوس أموالهم لمشروع عقاري مشترك. سيتعمق هذا الدليل الشامل في تعقيدات بناء منصة تمويل جماعي عقاري ناجحة، مقدمًا مخططًا عالميًا لرواد الأعمال الطموحين والشركات الراسخة التي تتطلع إلى الإبحار في هذا القطاع الديناميكي.

لقرون عديدة، كان الاستثمار العقاري إلى حد كبير حكرًا على الأثرياء والجهات المؤسسية، حيث اتسم بحواجز دخول عالية، ونقص في السيولة، وقيود جغرافية. غالبًا ما كانت النماذج التقليدية تتطلب رأس مال أولي ضخم، وعلاقات عميقة في الصناعة، وشبكة معقدة من الوسطاء، مما جعلها بعيدة عن متناول المستثمر العادي. ومع ذلك، فإن ظهور الإنترنت والتقدم في التكنولوجيا المالية (FinTech) قد حطم هذه الحواجز، إيذانًا ببدء حقبة يمكن أن يكون فيها الاستثمار العقاري بسيطًا مثل بضع نقرات.

تطور الاستثمار العقاري: من الحصرية إلى الشمولية

قبل التمويل الجماعي، كانت المحفظة العقارية للفرد غالبًا ما تقتصر على الملكية المباشرة لمسكن أساسي أو عدد قليل من العقارات المؤجرة. كان الاستثمار في المشاريع التجارية واسعة النطاق أو الوحدات السكنية متعددة العائلات أو العقارات الدولية مخصصًا عادةً لمن لديهم رأس مال ضخم أو إمكانية الوصول إلى اتحادات حصرية. وقد خلق هذا تفاوتًا كبيرًا في فرص تكوين الثروة.

بدأت الثورة الرقمية، خاصة في العقدين الأخيرين، في تقويض هذه الحصرية. فقد سهلت قوائم العقارات عبر الإنترنت، والجولات الافتراضية، وقنوات الاتصال المحسّنة من اكتشاف العقارات. ومع ذلك، ظل الحاجز الأساسي المتمثل في رأس المال قائمًا. وظهر التمويل الجماعي العقاري كخطوة منطقية تالية، حيث استفاد من التكنولوجيا ليس فقط لنشر المعلومات، بل لتسهيل المعاملات الفعلية وتجميع رؤوس الأموال.

تعمل منصات التمويل الجماعي العقاري بشكل فعال كوسطاء رقميين، حيث تربط مطوري العقارات والرعاة الباحثين عن رأس المال بمجموعة متنوعة من المستثمرين، بدءًا من الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية وصولًا إلى المواطنين العاديين الذين يتطلعون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية بالملكية الجزئية. لا يوسع هذا النموذج قاعدة المستثمرين للمشاريع العقارية فحسب، بل يوفر أيضًا للمستثمرين فرصًا للمشاركة في مشاريع كانت في السابق بعيدة المنال، جغرافيًا وماليًا.

فهم نماذج التمويل الجماعي العقاري

لبناء منصة ناجحة، من الضروري فهم النماذج المختلفة التي يعمل بموجبها التمويل الجماعي العقاري. لكل نموذج خصائص مميزة وملفات مخاطر وآثار تنظيمية مختلفة.

• التمويل الجماعي بالملكية (Equity Crowdfunding): في هذا النموذج، يشتري المستثمرون أسهمًا في شركة ذات غرض خاص (SPV) أو مباشرة في الكيان المالك للعقار. يمنحهم هذا حصة في ملكية العقار نفسه، مما يخولهم الحصول على حصة متناسبة من إيرادات الإيجار، وارتفاع قيمة العقار، والأرباح المحتملة عند البيع. يشبه هذا شراء الأسهم في شركة، لكن الأصل الأساسي هو قطعة عقارية محددة. ترتبط العوائد عادةً بأداء العقار.
• التمويل الجماعي بالدين (الإقراض من نظير إلى نظير): هنا، يعمل المستثمرون كمقرضين، حيث يوفرون رأس المال لمطوري العقارات أو أصحاب العقارات مقابل مدفوعات فائدة ثابتة على مدى فترة محددة. يتم تنظيم الاستثمار كقرض، وغالبًا ما يكون مضمونًا بالعقار الأساسي. تكون العوائد بشكل عام يمكن التنبؤ بها، مع تعرض مباشر أقل لتقلبات السوق في قيمة العقارات مقارنة بنماذج الملكية. تشمل هياكل الديون الشائعة القروض المؤقتة أو قروض البناء أو تمويل الميزانين.
• مشاركة الإيرادات (Revenue Share): نموذج هجين حيث يحصل المستثمرون على حصة من إجمالي أو صافي الإيرادات التي يولدها العقار، دون الحصول بالضرورة على حصة في الملكية أو تقديم قرض بالمعنى التقليدي. يمكن أن يكون هذا النموذج جذابًا للمشاريع ذات التدفقات النقدية القوية والتي يمكن التنبؤ بها، مثل الفنادق أو عقارات تجارية محددة.
• الملكية الجزئية/الترميز (Fractional Ownership/Tokenization): على الرغم من أنه غالبًا ما يعتبر شكلاً من أشكال التمويل الجماعي بالملكية، إلا أن هذا النموذج الناشئ يستفيد من تقنية البلوكتشين لتمثيل حصص ملكية العقار كرموز رقمية. يمثل كل رمز جزءًا من الأصل، مما يوفر سيولة معززة وشفافية، وغالبًا ما تكون عتبات الاستثمار الدنيا أقل. يكتسب هذا النموذج زخمًا لقدرته على إحداث ثورة في الأسواق الثانوية للأصول العقارية.

يمكن للمنصات أن تختار التخصص في نموذج واحد أو تقديم مزيج من النماذج، اعتمادًا على جمهورها المستهدف، والبيئة التنظيمية، وأنواع المشاريع التي تهدف إلى إدراجها. يلعب التنويع عبر أنواع العقارات – السكنية (منزل لأسرة واحدة، متعدد العائلات)، التجارية (مكاتب، تجزئة، صناعية)، الضيافة، وتطوير الأراضي – دورًا حاسمًا أيضًا في جذب قاعدة واسعة من المستثمرين.

الركائز الأساسية لمنصة تمويل جماعي عقاري ناجحة

يتضمن بناء منصة تمويل جماعي عقاري قوية أكثر من مجرد موقع ويب. فهو يتطلب مزيجًا متطورًا من التكنولوجيا، والفطنة القانونية، والخبرة المالية، والتميز التشغيلي. فيما يلي الركائز الأساسية:

1. بنية تحتية تكنولوجية قوية

المنصة الرقمية هي واجهة مشروع التمويل الجماعي الخاص بك وعماده التشغيلي. يجب أن تكون بديهية وآمنة وقابلة للتطوير ومتوافقة مع أفضل الممارسات العالمية.

• واجهة المستخدم (UI) وتجربة المستخدم (UX): يجب أن تكون المنصة سهلة الاستخدام لكل من المستثمرين ورعاة العقارات. التصميم النظيف والبديهي يعزز الثقة ويشجع على المشاركة. يشمل ذلك لوحات تحكم واضحة للمستثمرين لتتبع محافظهم وللرعاة لإدارة قوائمهم.
• الأمن وحماية البيانات: يتطلب التعامل مع المعاملات المالية والبيانات الشخصية الحساسة إجراءات أمن سيبراني من الدرجة الأولى. يشمل ذلك التشفير، والمصادقة متعددة العوامل، ومراجعات أمنية منتظمة، والامتثال للوائح خصوصية البيانات العالمية مثل GDPR (أوروبا) و CCPA (كاليفورنيا، الولايات المتحدة الأمريكية).
• قابلية التوسع (Scalability): يجب بناء المنصة للتعامل مع أعداد المستخدمين المتزايدة، وحجم المعاملات، وفرص الاستثمار المتنوعة دون تدهور في الأداء. غالبًا ما تُفضل البنى السحابية الأصلية (Cloud-native) لمرونتها وقابليتها للتوسع.
• تكامل معالجة المدفوعات: التكامل السلس مع بوابات الدفع الآمنة والمقبولة عالميًا أمر بالغ الأهمية. يجب أن تدعم المنصة عملات وطرق دفع مختلفة مع ضمان الامتثال للوائح مكافحة غسل الأموال (AML).
• التحليلات المتقدمة والذكاء الاصطناعي: يمكن أن يوفر دمج تحليلات البيانات رؤى حول سلوك المستثمرين واتجاهات السوق وأداء العقارات. يمكن للذكاء الاصطناعي أتمتة أجزاء من عملية العناية الواجبة، وتعزيز تقييم المخاطر، وتخصيص توصيات الاستثمار للمستخدمين.
• البلوكتشين والعقود الذكية (اختياري ولكن موصى به): بالنسبة للمنصات التي تستكشف الملكية الجزئية أو الشفافية المعززة، يمكن دمج البلوكتشين لتسجيل الملكية، وأتمتة التوزيعات عبر العقود الذكية، وربما إنشاء أسواق ثانوية أكثر سيولة لرموز العقارات.

2. الإطار القانوني والتنظيمي

يمكن القول إن هذه هي الركيزة الأكثر تعقيدًا وحسمًا، نظرًا للمشهد التنظيمي العالمي المتنوع والمتطور. يتضمن تشغيل منصة تمويل جماعي عقاري التعامل مع قوانين الأوراق المالية، واللوائح العقارية، والامتثال المالي.

• الامتثال القضائي: تختلف اللوائح بشكل كبير من بلد إلى آخر وحتى داخل المناطق (مثل الولايات الأمريكية، الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي). يجب على المنصة التي تستهدف جمهورًا عالميًا إما أن تقيد عملياتها في ولايات قضائية محددة متوافقة أو أن يكون لديها استراتيجية قانونية قوية لكل سوق مستهدف. يعد فهم الاختلافات في اعتماد المستثمرين (مثل حالة 'المستثمر المعتمد' في الولايات المتحدة مقابل حماية المستثمرين الأفراد في مناطق أخرى) أمرًا حيويًا.
• قوانين الأوراق المالية: غالبًا ما تقع استثمارات التمويل الجماعي ضمن لوائح الأوراق المالية. يجب على المنصات التأكد من امتثالها لمتطلبات التسجيل، والتزامات الإفصاح، وقواعد استقطاب المستثمرين الخاصة بكل ولاية قضائية تعمل فيها. قد يتضمن ذلك الحصول على تراخيص كوسيط-تاجر، أو مستشار استثماري، أو مستشار إبلاغ معفى.
• مكافحة غسل الأموال (AML) واعرف عميلك (KYC): إجراءات مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك الصارمة إلزامية عالميًا لمنع الأنشطة المالية غير المشروعة. يتضمن ذلك التحقق من هوية جميع المستثمرين، ومراقبة المعاملات بحثًا عن أنماط مشبوهة، والإبلاغ كما هو مطلوب من قبل وحدات الاستخبارات المالية.
• حماية المستثمرين: يجب على المنصات وضع شروط وأحكام واضحة، وتقديم إفصاحات شاملة عن المخاطر، وضمان التواصل الشفاف مع المستثمرين بشأن حالة المشروع، والأداء المالي، والمخاطر المحتملة.
• الاعتبارات عبر الحدود: بالنسبة لمنصة عالمية حقيقية، فإن التعامل مع الآثار الضريبية الدولية، ومخاطر صرف العملات، وآليات إنفاذ القانون المختلفة يضيف طبقات من التعقيد تتطلب استشارة قانونية متخصصة.

3. تحديد الصفقات والعناية الواجبة

إن جودة الفرص الاستثمارية المدرجة على منصتك ستحدد سمعتها وتجذب المستثمرين. عملية تحديد الصفقات والعناية الواجبة الصارمة غير قابلة للتفاوض.

• استراتيجية التحديد: تطوير استراتيجية قوية لتحديد المشاريع العقارية ذات الإمكانات العالية. يمكن أن يشمل ذلك التواصل المباشر مع المطورين، أو الشراكات مع سماسرة العقارات، أو شركات الأسهم الخاصة، أو الاستفادة من شبكات الصناعة. وجود خط أنابيب متنوع من الصفقات عالية الجودة أمر ضروري.
• معايير تقييم العقارات: وضع معايير واضحة وموضوعية لتقييم العقارات. يشمل ذلك تحليل الموقع، والطلب في السوق، والمبيعات المماثلة، وإمكانات إيرادات الإيجار، وتكاليف التطوير، واستراتيجيات الخروج.
• فحص الراعي/المطور: بالإضافة إلى العقار، قم بفحص راعي المشروع أو المطور بدقة. قم بتقييم سجلهم الحافل، واستقرارهم المالي، وخبرتهم في مشاريع مماثلة، وسمعتهم داخل الصناعة. هذا أمر بالغ الأهمية لثقة المستثمر.
• الاكتتاب المالي: إجراء نماذج مالية شاملة واكتتاب لكل مشروع. يشمل ذلك توقع الإيرادات، والمصروفات، والتدفقات النقدية، ومعدل العائد الداخلي (IRR)، ومضاعف حقوق الملكية، ونسب تغطية خدمة الدين.
• تقييم المخاطر: تحديد وتخفيف المخاطر المحتملة المرتبطة بكل مشروع - مخاطر السوق، ومخاطر البناء، والمخاطر التنظيمية، والمخاطر البيئية، ومخاطر الراعي. قم بتوصيل هذه المخاطر بشفافية للمستثمرين.
• العناية الواجبة القانونية: التأكد من أن جميع سندات الملكية واضحة، وأن لوائح تقسيم المناطق مستوفاة، وأن التصاريح موجودة، وأن جميع الاتفاقيات التعاقدية سليمة من الناحية القانونية.

4. استقطاب وإدارة المستثمرين

يتطلب جذب المستثمرين والاحتفاظ بهم تسويقًا استراتيجيًا، وخدمة عملاء ممتازة، وتقارير شفافة.

• تحديد الجمهور المستهدف: حدد ملف المستثمر المثالي الخاص بك - هل تستهدف المستثمرين المعتمدين، أو المستثمرين الأفراد، أو مزيجًا؟ الوصول العالمي يعني مراعاة خلفيات ثقافية واقتصادية متنوعة.
• التسويق والعلامة التجارية: تطوير هوية علامة تجارية واستراتيجية تسويق مقنعة. استخدم قنوات التسويق الرقمي (SEO, SEM, وسائل التواصل الاجتماعي, تسويق المحتوى)، والعلاقات العامة، والشراكات للوصول إلى المستثمرين المحتملين على مستوى العالم. أكد على القيمة المقترحة الفريدة للمنصة وأمنها وجودة صفقاتها.
• تثقيف المستثمرين: قد يكون العديد من المستثمرين الجدد غير معتادين على التمويل الجماعي العقاري أو نماذج استثمارية محددة. قدم موارد تعليمية واضحة ومتاحة (ندوات عبر الإنترنت، أسئلة شائعة، منشورات مدونة) لمساعدتهم على فهم المخاطر والمكافآت.
• التقارير الشفافة: التقارير المنتظمة والواضحة والشاملة عن أداء الاستثمار والتوزيعات وتحديثات المشروع تبني ثقة المستثمر. يجب أن يكون هذا متاحًا بسهولة من خلال لوحة تحكم المستثمر.
• دعم العملاء: قدم دعم عملاء سريع الاستجابة وواسع المعرفة لمعالجة استفسارات ومخاوف المستثمرين على الفور. يمكن أن يكون الدعم متعدد اللغات ميزة كبيرة لمنصة عالمية.
• بناء المجتمع: عزز الشعور بالانتماء للمجتمع بين المستثمرين من خلال المنتديات أو النشرات الإخبارية أو الأحداث الحصرية.

5. العمليات والإدارة

العمليات اليومية الفعالة ضرورية لسلاسة عمل المنصة واستدامتها على المدى الطويل.

• إدارة المدفوعات والأموال: إدارة تدفق الأموال بشكل آمن وفعال، من ودائع المستثمرين إلى تمويل المشاريع والتوزيعات اللاحقة (الإيجار، الأرباح). يتطلب هذا أنظمة تسوية مالية ومحاسبية قوية.
• إدارة الأصول: بالنسبة للمنصات القائمة على الملكية، تعد إدارة الأصول المستمرة بعد التمويل أمرًا بالغ الأهمية. يتضمن ذلك مراقبة أداء العقار، وإدارة مديري العقارات، والإشراف على التجديدات، والتحضير للبيع أو إعادة التمويل في نهاية المطاف.
• المراقبة القانونية والامتثال: مراقبة التغييرات في اللوائح باستمرار عبر جميع الولايات القضائية العاملة وتكييف سياسات وإجراءات المنصة وفقًا لذلك. المراجعات الداخلية والخارجية المنتظمة ضرورية.
• إدارة علاقات العملاء (CRM): تنفيذ نظام إدارة علاقات العملاء لإدارة تفاعلات المستثمرين، وتتبع الاتصالات، وتخصيص التواصل.
• بناء الفريق: تجميع فريق متعدد التخصصات يتمتع بخبرة في العقارات، والتمويل، والتكنولوجيا، والقانون والامتثال، والتسويق، وخدمة العملاء. ستستفيد المنصة العالمية من فريق متنوع وواعي ثقافيًا.

تجاوز تحديات التمويل الجماعي العقاري العالمي

في حين أن الفرص هائلة، فإن بناء منصة تمويل جماعي عقاري عالمية يأتي مع تحديات كبيرة:

• التعقيد التنظيمي: العقبة الأساسية هي الأطر التنظيمية المجزأة والمتناقضة في كثير من الأحيان عبر البلدان المختلفة. ما هو قانوني في ولاية قضائية قد يكون محظورًا في أخرى. يتطلب الحفاظ على الامتثال استشارة قانونية مستمرة وربما إنشاء كيانات قانونية منفصلة في الأسواق الرئيسية.
• تقلبات السوق والدورات الاقتصادية: الأسواق العقارية دورية وعرضة للركود الاقتصادي وتغيرات أسعار الفائدة والأحداث الجيوسياسية. يجب على المنصات اختيار مشاريع مرنة في مواجهة هذه التقلبات والإبلاغ بوضوح عن المخاطر المرتبطة بها.
• بناء الثقة والشفافية: كنموذج استثماري جديد نسبيًا، يعد بناء الثقة أمرًا بالغ الأهمية. يمكن أن تضر حالات الاحتيال أو المشاريع التي تدار بشكل سيء بسمعة الصناعة بأكملها. يجب أن تكون المنصات شفافة تمامًا بشأن المخاطر والرسوم والأداء.
• قيود السيولة: العقارات، بطبيعتها، هي أصل غير سائل. في حين أن بعض المنصات تقدم أسواقًا ثانوية لشراء وبيع الحصص الجزئية، إلا أن السيولة الحقيقية المماثلة لبورصات الأوراق المالية لا تزال تمثل تحديًا.
• تبني التكنولوجيا والأمن السيبراني: قد يكون إقناع قاعدة مستثمرين عالمية متنوعة بالثقة في منصة رقمية باستثماراتهم، خاصة في المناطق ذات المعرفة الرقمية المنخفضة، أمرًا صعبًا. علاوة على ذلك، يتطلب التهديد المستمر للهجمات السيبرانية استثمارًا مستمرًا في الأمن.
• مخاطر العملة: بالنسبة للاستثمارات عبر الحدود، يمكن أن تؤثر تقلبات العملة على العوائد. تحتاج المنصات إلى التفكير في استراتيجيات التحوط أو الإبلاغ بشفافية عن هذا الخطر للمستثمرين.

الاتجاهات الناشئة والتوقعات المستقبلية

يتطور قطاع التمويل الجماعي العقاري باستمرار، مدفوعًا بالابتكار وتغيير تفضيلات المستثمرين:

• الترميز واعتماد البلوكتشين: من المتوقع أن يزداد استخدام البلوكتشين لترميز الأصول العقارية، مما يوفر مستويات غير مسبوقة من الشفافية والتجزئة، وربما يخلق أسواقًا ثانوية أكثر كفاءة.
• الرؤى والأتمتة المدفوعة بالذكاء الاصطناعي: سيلعب الذكاء الاصطناعي دورًا أكبر في أتمتة العناية الواجبة، والتنبؤ باتجاهات السوق، وتخصيص تجارب المستثمرين، وحتى تحسين إدارة الممتلكات.
• التوسع العالمي والصفقات عبر الحدود: مع نضوج الأطر التنظيمية وأصبحت التكنولوجيا أكثر تطورًا، من المرجح أن نرى المزيد من المنصات التي تسهل الاستثمارات عبر الحدود حقًا، مما يسمح للمستثمرين بالتنويع عبر المناطق الجغرافية والعملات بسهولة أكبر.
• التركيز على الاستثمار المستدام والمؤثر: هناك طلب متزايد من المستثمرين على الفرص التي تتماشى مع المبادئ البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). من المرجح أن تكتسب المنصات التي تنظم المباني الخضراء أو الإسكان الميسور التكلفة أو مشاريع تنمية المجتمع ميزة تنافسية.
• الدمقرطة للجماهير: مع أصبحت اللوائح أكثر تمكينًا (مثل Reg A+ في الولايات المتحدة أو أطر مماثلة على مستوى العالم)، سيحصل المزيد من المستثمرين الأفراد على إمكانية الوصول إلى فرص عقارية كانت حصرية في السابق.

خطوات قابلة للتنفيذ لبناة المنصات الطموحين

إذا كنت تفكر في بناء منصة تمويل جماعي عقاري، فإليك بعض الخطوات القابلة للتنفيذ:

1. حدد تخصصك: هل ستركز على الديون السكنية، أو الملكية التجارية، أو منطقة جغرافية محددة؟ يساعد التخصص الواضح في الاستهداف والامتثال.
2. افهم سوقك المستهدف: ابحث في عادات الاستثمار والبيئة التنظيمية والبراعة التكنولوجية لقاعدة المستثمرين التي تنوي استهدافها.
3. ابنِ فريقًا قويًا ومتنوعًا: وظف خبراء في العقارات والتمويل والتكنولوجيا والقانون والتسويق. الخبرة الدولية هي ميزة كبيرة لرؤية عالمية.
4. أعطِ الأولوية للامتثال القانوني والتنظيمي من اليوم الأول: استعن بمستشار قانوني مبكرًا لفهم تعقيدات الولايات القضائية التي اخترتها. هذه ليست فكرة متأخرة.
5. ابدأ بمنتج أدنى قابل للتطبيق (MVP): أطلق منصة أساسية بميزات أساسية، واجمع التعليقات، وكرر. لا تنتظر الكمال.
6. ركز على الثقة والشفافية: كن واضحًا تمامًا بشأن المخاطر والرسوم والتقارير. ثقة المستثمر هي أثمن أصولك.
7. أمّن تدفقًا جيدًا للصفقات: منصتك جيدة بقدر جودة الاستثمارات التي تقدمها. ابنِ علاقات مع مطورين ورعاة مرموقين.
8. خطط لقابلية التوسع والنمو المستقبلي: صمم تقنيتك وعملياتك لاستيعاب النمو والتوسع المحتمل في أسواق جديدة أو نماذج استثمارية جديدة.

الخاتمة

إن بناء منصة للتمويل الجماعي العقاري هو مسعى طموح ولكنه مجزٍ بشكل لا يصدق. إنه يقف عند تقاطع التمويل التقليدي والتكنولوجيا المتطورة، ويقدم مسارًا لإضفاء الطابع الديمقراطي على الاستثمار العقاري على نطاق عالمي. في حين أنه محفوف بالتعقيدات التنظيمية والتحديات التشغيلية، فإن إمكانية فتح مصادر رأسمال جديدة للتطوير وتوفير وصول لا مثيل له إلى فرص عقارية متنوعة للمستثمرين في جميع أنحاء العالم هائلة. من خلال التركيز الدقيق على التكنولوجيا القوية، والامتثال الصارم، والعناية الواجبة الدقيقة، وإدارة المستثمرين الفعالة، والعمليات الكفؤة، يمكن لبناة المنصات الطموحين وضع الأساس لقوة تحويلية حقيقية في سوق العقارات العالمي. مستقبل الاستثمار العقاري هو بلا شك رقمي، ومتاح، ومترابط عالميًا، والتمويل الجماعي العقاري يقود هذا التوجه.