ما وراء الطوب والملاط: مخطط عالمي لإنشاء مساكن ميسورة التكلفة

إن السعي للحصول على مكان آمن ومأمون وميسور التكلفة لنطلق عليه اسم "الوطن" هو طموح إنساني عالمي. ومع ذلك، بالنسبة لشريحة واسعة ومتنامية من سكان العالم، تظل هذه الحاجة الأساسية حلمًا بعيد المنال. من المدن الكبرى المترامية الأطراف في آسيا وأفريقيا إلى العواصم التاريخية في أوروبا والأمريكتين، أصبحت أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن واحدة من أكثر التحديات إلحاحًا في عصرنا. وفقًا لبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية (UN-Habitat)، يعيش أكثر من 1.6 مليار شخص في مساكن غير لائقة، وبحلول عام 2030، سيحتاج ما يقدر بنحو 3 مليارات شخص إلى الحصول على سكن ميسور التكلفة. هذه ليست مجرد مشكلة فقر؛ إنها قضية معقدة تخنق الحراك الاقتصادي، وتفاقم عدم المساواة، وتقوض النسيج الاجتماعي للمجتمعات في جميع أنحاء العالم.

ولكن ماذا يعني "الإسكان الميسور" حقًا في سياق عالمي؟ لا يتعلق الأمر ببساطة ببناء هياكل رخيصة. المعيار المقبول على نطاق واسع يعرف الإسكان على أنه ميسور التكلفة عندما لا تنفق الأسرة أكثر من 30% من إجمالي دخلها على تكاليف السكن، بما في ذلك الإيجار أو أقساط الرهن العقاري والمرافق والضرائب. عندما يتم تجاوز هذه العتبة، تضطر العائلات إلى اتخاذ خيارات مستحيلة بين الحفاظ على سقف فوق رؤوسهم ودفع ثمن الطعام أو الرعاية الصحية أو التعليم أو النقل. يتجاوز هذا المقال السرد التبسيطي المتمثل في مجرد بناء المزيد من المنازل. سوف نستكشف مخططًا شاملاً متعدد الأوجه لإنشاء أنظمة بيئية للإسكان المستدام والميسور التكلفة. وهذا ينطوي على إعادة تفكير جذرية في السياسات، وثورة في التمويل والبناء، والتزام عميق ببناء مجتمعات متكاملة ومنصفة.

إعادة التفكير في السياسات واللوائح: أساس التغيير

قبل صب أي أساس أو رفع أي جدار، يتم وضع حجر الأساس للإسكان الميسور في أروقة الحكومة. السياسات واللوائح هي الهندسة غير المرئية التي تملي ما يمكن بناؤه، وأين، ولمن. غالبًا ما تكون السياسات القديمة والمقيدة وسيئة التصميم هي الجاني الرئيسي وراء نقص المعروض وتضخم التكاليف.

تمكين سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي

لعقود من الزمان، تشكلت العديد من المدن حول العالم بفعل قوانين تقسيم المناطق الإقصائية التي تفضل المنازل أحادية الأسرة منخفضة الكثافة. هذه الممارسة تقيد بشكل مصطنع المعروض من المساكن، مما يرفع أسعار الأراضي ويجعل من المستحيل تقريبًا بناء مساكن متعددة الأسر ميسورة التكلفة في مواقع مرغوبة. إن التحول النموذجي ضروري.

• تقسيم المناطق الشمولي (IZ): تتطلب أداة السياسة القوية هذه أو تحفز المطورين من القطاع الخاص على تخصيص نسبة معينة من الوحدات في المشاريع السكنية الجديدة كإسكان ميسور التكلفة. في المقابل، قد يحصل المطورون على "مكافأة كثافة"، مما يسمح لهم ببناء وحدات أكثر مما هو مسموح به عادةً، أو تنازلات أخرى مثل تقليل متطلبات مواقف السيارات. على الرغم من بروزه في مدن أمريكا الشمالية، إلا أن المبدأ قابل للتكيف عالميًا، مما يضمن أنه مع نمو المدن، فإنها تنمو بشكل شامل.
• الزيادة في تقسيم المناطق والتكثيف: إن الترياق للزحف العمراني هو التكثيف الذكي. وهذا ينطوي على "زيادة تقسيم المناطق" - تغيير قوانين تقسيم المناطق للسماح بتنمية أكثر كثافة، مثل المباني السكنية متعددة الطوابق، في المناطق التي كانت مقتصرة في السابق على المنازل أحادية الأسرة. هذا فعال بشكل خاص على طول ممرات النقل العام، وهي استراتيجية تعرف باسم التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD). تقف طوكيو كمثال قوي. فقد ساعدت قوانينها الليبرالية نسبيًا في تقسيم المناطق وتركيزها على الكثافة حول شبكة السكك الحديدية العالمية في الحفاظ على سوق الإسكان لديها أكثر استقرارًا وبأسعار معقولة من العديد من نظيراتها العالمية.
• تبسيط عملية إصدار التصاريح: في العديد من البلديات، يمكن أن يضيف التنقل في متاهة التصاريح والموافقات سنوات وتكاليف كبيرة لمشروع الإسكان. إن تبسيط هذه العملية ورقمنتها، وإنشاء "نافذة واحدة" للموافقات، ووضع جداول زمنية واضحة ويمكن التنبؤ بها يمكن أن يقلل بشكل كبير من العوائق أمام المطورين، خاصة أولئك الذين يعملون في مشاريع ميسورة التكلفة على نطاق أصغر.

الاستخدام الاستراتيجي للأراضي العامة

غالبًا ما تكون الحكومات على جميع المستويات - المحلية والإقليمية والوطنية - من بين أكبر ملاك الأراضي. هذا الأصل العام هو أداة قوية بشكل لا يصدق، ولكن غالبًا ما تكون غير مستغلة، لإنشاء مساكن ميسورة التكلفة. بدلاً من بيع الأراضي العامة لمن يدفع أعلى سعر، والذي غالبًا ما يؤدي إلى مشاريع فاخرة، يمكن للحكومات الاستفادة منها لتحقيق منفعة مجتمعية طويلة الأجل. تعد مدينة فيينا بالنمسا رائدة عالميًا في هذا الصدد. حيث تكتسب المدينة الأراضي بنشاط وتوفرها لبناء المساكن المدعومة. لا يتنافس المطورون على السعر ولكن على جودة وقيمة مقترحاتهم الاجتماعية. هذه الاستراتيجية طويلة الأجل هي سبب رئيسي وراء عيش أكثر من 60% من سكان فيينا في مساكن اجتماعية أو مدعومة عالية الجودة، مما يخلق واحدة من أكثر المدن ملاءمة للعيش وإنصافًا في العالم.

الحوافز المالية والإعانات

نادرًا ما تنجح المعادلة المالية للإسكان الميسور دون شكل من أشكال الدعم الحكومي. المفتاح هو تصميم تدخلات مالية ذكية وفعالة.

• حوافز جانب العرض: تهدف هذه الحوافز إلى خفض تكلفة بناء الوحدات الميسورة التكلفة. يمكن أن يشمل ذلك الإعفاءات الضريبية للمطورين (مثل الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل - LIHTC في الولايات المتحدة، وهو نموذج يمكن تكييفه في أماكن أخرى)، أو المنح، أو القروض منخفضة الفائدة للمطورين غير الربحيين والخاصين الملتزمين بالمشاريع الميسورة التكلفة.
• إعانات جانب الطلب: تساعد هذه الإعانات الأسر على تحمل تكاليف المساكن بأسعار السوق الحالية، عادةً من خلال قسائم الإسكان أو المساعدة في الإيجار. في حين أنها توفر إغاثة فورية، يجادل النقاد بأنها يمكن أن تؤدي في بعض الأحيان إلى تضخيم الإيجارات المحلية دون زيادة إجمالي المعروض من المساكن. غالبًا ما يكون النهج المتوازن، الذي يجمع بين استراتيجيات جانب العرض وجانب الطلب، هو الأكثر فعالية.

نماذج تمويل مبتكرة: تمويل مستقبل الإسكان

لا يمكن معالجة الحجم الهائل للعجز العالمي في الإسكان بالأموال العامة وحدها. إن الاستفادة من رأس المال الخاص وتمكين المجتمعات من خلال هياكل مالية جديدة أمر بالغ الأهمية لإطلاق العنان للاستثمار اللازم.

الشراكات بين القطاعين العام والخاص (PPPs)

الشراكات بين القطاعين العام والخاص هي تعاون يتم فيه الجمع بين نقاط قوة القطاع العام (الأراضي، سلطة تقسيم المناطق، الاستقرار التنظيمي) مع نقاط قوة القطاع الخاص (رأس المال، الخبرة في التطوير، الكفاءة). في شراكة نموذجية للإسكان بين القطاعين العام والخاص، قد توفر الحكومة عقد إيجار طويل الأجل على أرض عامة لمطور خاص. يقوم المطور بتمويل وبناء مشروع مختلط الدخل، مع عدد ملزم تعاقديًا من الوحدات الميسورة التكلفة. هذا يقلل من مخاطر المشروع للشريك الخاص مع ضمان تحقيق منفعة عامة، مما يجعل المشاريع قابلة للتطبيق ماليًا والتي كانت ستكون مستحيلة لولا ذلك.

نماذج الإسكان التي يقودها المجتمع

بعض نماذج الإسكان الأكثر مرونة ويسرًا هي تلك التي تقودها المجتمعات نفسها. تعطي هذه النماذج الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل وسيطرة السكان على الربح القائم على المضاربة.

• صناديق الأراضي المجتمعية (CLTs): في صندوق الأراضي المجتمعي، تستحوذ منظمة غير ربحية على الأراضي وتحتفظ بها في صندوق ائتمان لصالح المجتمع. ثم تبيع أو تؤجر المنازل على تلك الأرض للسكان منخفضي الدخل بسعر ميسور. الابتكار الحاسم هو أن الصندوق يحتفظ بملكية الأرض نفسها. عندما يقرر مالك المنزل البيع، فإنه يبيع المنزل مرة أخرى إلى الصندوق أو إلى مشترٍ آخر مؤهل من حيث الدخل بسعر إعادة بيع مقيد ولكنه عادل. هذا يزيل القيمة المضاربية للأرض من المعادلة، مما يضمن بقاء المنزل ميسور التكلفة لجميع الأجيال اللاحقة. نشأ نموذج CLT في الولايات المتحدة، وقد تم تكييفه بنجاح في المملكة المتحدة وبلجيكا وفرنسا وأستراليا.
• التعاونيات السكنية: شائعة في دول مثل ألمانيا وسويسرا والدول الاسكندنافية، والتعاونيات السكنية هي منظمات ديمقراطية حيث يمتلك السكان ويديرون العقار بشكل جماعي. يشتري الأعضاء حصة في التعاونية بدلاً من وحدة معينة، مما يمنحهم الحق في شغل منزل. يتم الحفاظ على التكاليف منخفضة لأن التعاونية تعمل على أساس غير ربحي أو ربح محدود، ويتم اتخاذ القرارات بشكل جماعي. يعزز هذا النموذج إحساسًا قويًا بالمجتمع والاستقرار.

التمويل الأصغر والإسكان التدريجي

في العديد من أجزاء الجنوب العالمي، لا يتم بناء المساكن في مشروع واحد واسع النطاق. بدلاً من ذلك، تبني العائلات منازلها بشكل تدريجي، غرفة تلو الأخرى، حسبما تسمح به مواردهم المالية. أسواق الرهن العقاري التقليدية غير مجهزة لخدمة هذا الواقع. هنا يلعب التمويل الأصغر دورًا تحويليًا. يمكن لمؤسسات التمويل الأصغر تقديم قروض صغيرة قصيرة الأجل مخصصة لتحسين المنزل أو توسيعه - سقف جديد، أرضية خرسانية، حمام صحي، أو غرفة إضافية. في حين أن هذه القروض قد تبدو صغيرة، إلا أنها تمكن العائلات من تحسين ظروفهم المعيشية تدريجيًا وفقًا لشروطهم الخاصة، مما يمثل مسارًا حيويًا نحو سكن أكثر أمانًا لملايين الأشخاص. أظهرت منظمات مثل Mibanco في بيرو ومبادرات مختلفة في الهند وكينيا قوة هذا النهج.

الثورة في البناء والتصميم: بناء أذكى وأسرع وأرخص

بينما تمهد السياسات والتمويل الطريق، فإن الابتكار في عملية البناء المادية ضروري لخفض منحنى التكلفة. لقد كانت صناعة البناء بطيئة بشكل سيئ السمعة في التحديث، ولكن موجة جديدة من التقنيات والمواد تعد بجعل البناء أكثر كفاءة واستدامة وبأسعار معقولة.

تبني البناء المسبق الصنع والوحدات الجاهزة

يتضمن البناء بالوحدات الجاهزة بناء أقسام من المنزل، أو وحدات كاملة، في بيئة مصنع خاضعة للرقابة. ثم يتم نقل هذه الوحدات النهائية إلى موقع البناء وتجميعها. الفوائد عديدة:

• السرعة: يمكن أن يحدث البناء في الموقع والتصنيع في المصنع في وقت واحد، مما يقلل من الجداول الزمنية للمشروع بنسبة تصل إلى 50%.
• مراقبة الجودة: تسمح بيئة المصنع بدقة أعلى ومراقبة جودة أفضل من موقع البناء التقليدي المعرض للطقس.
• تقليل النفايات: يمكن لعمليات المصنع أن تقلل بشكل كبير من هدر المواد، وهو أمر مفيد اقتصاديًا وبيئيًا.
• توفير التكاليف: على الرغم من أنها ليست دائمًا أرخص مقدمًا، إلا أن السرعة والكفاءة يمكن أن تؤدي إلى توفير كبير في تكاليف العمالة والتمويل.

استخدم مجلس الإسكان والتنمية في سنغافورة (HDB) على نطاق واسع المكونات مسبقة الصنع لبناء مساكنه العامة المشهورة عالميًا على نطاق واسع وبسرعة. وبالمثل، تدفع الشركات الجديدة في أوروبا وأمريكا الشمالية حدود ما هو ممكن بالتصميم بالوحدات الجاهزة لكل شيء من المنازل أحادية الأسرة إلى المباني السكنية متعددة الطوابق.

المواد المستدامة والمحلية

القدرة على تحمل التكاليف والاستدامة وجهان لعملة واحدة. يمكن أن يؤدي استخدام المواد المحلية المناسبة للمناخ إلى خفض التكاليف والتأثير البيئي بشكل كبير.

• المواد الأرضية والحيوية المبتكرة: في أجزاء كثيرة من أفريقيا وآسيا، توفر التقنيات التي تستخدم طوب الأرض المضغوط والمستقر (CSEB) بديلاً منخفض التكلفة ومنخفض الكربون للطوب المحروق والخرسانة. في جنوب شرق آسيا وأمريكا اللاتينية، يبرز الخيزران المصمم هندسيًا كمادة بناء قوية ومتجددة بسرعة.
• الأخشاب الضخمة: في أوروبا وأمريكا الشمالية، تُحدث منتجات الأخشاب الضخمة مثل الأخشاب المصفحة المتقاطعة (CLT) ثورة في البناء الحضري. هذه الألواح الخشبية المصممة هندسيًا قوية بما يكفي لبناء المباني الشاهقة، وتحتجز الكربون، وغالبًا ما تكون أسرع في التشييد من الهياكل الخرسانية أو الفولاذية.
• التصميم للمدى الطويل: لا يقتصر التصميم المستدام على المواد فقط. إنه يتعلق بإنشاء منازل رخيصة للعيش فيها. يمكن لاستراتيجيات التصميم السلبي - توجيه المباني لزيادة الضوء الطبيعي والتهوية، واستخدام مستويات عالية من العزل، وتركيب نوافذ موفرة للطاقة - أن تقلل بشكل كبير من فواتير الخدمات المنزلية، وهو مكون رئيسي للقدرة على تحمل تكاليف السكن.

إعادة الاستخدام التكيفي: أثرى المباني بيئيًا هو المبنى الموجود بالفعل

لا تحتاج جميع المساكن الجديدة إلى أن تُبنى من الصفر. مدننا مليئة بالمباني غير المستغلة أو القديمة - المصانع السابقة، والمستودعات، والمباني المكتبية، أو حتى المتاجر الكبيرة. تتضمن إعادة الاستخدام التكيفي إعادة توظيف هذه الهياكل بشكل إبداعي إلى وحدات سكنية. يحافظ هذا النهج على التراث المعماري للمدينة، ويستخدم البنية التحتية القائمة، ويقلل من انبعاثات الكربون المرتبطة بالهدم والبناء الجديد. شهدت مدن مثل برلين وروتردام والعديد من المدن ما بعد الصناعية في الولايات المتحدة أمثلة مذهلة على المباني الصناعية التي تم تحويلها إلى شقق سكنية حيوية.

نهج شمولي: الأمر يتعلق بأكثر من مجرد منزل

المنزل في عزلة ليس حلاً. الأمن السكني الحقيقي يعني أن تكون جزءًا من مجتمع مزدهر مع إمكانية الوصول إلى الفرص والخدمات. أنجح استراتيجيات الإسكان الميسور هي تلك المدمجة بعمق في النسيج الحضري الأوسع.

دمج الإسكان مع البنية التحتية الحضرية

الموقع مهم للغاية. إن بناء مشروع إسكان ميسور التكلفة ضخم على الأطراف النائية للمدينة، منفصل عن الوظائف والخدمات، هو وصفة لإنشاء أحياء فقيرة معزولة. هذا هو السبب في أن التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD) بالغة الأهمية. من خلال تركيز كثافة الإسكان الميسور حول وسائل النقل العام عالية الجودة، يتمكن السكان من الوصول إلى الفرص الاقتصادية في جميع أنحاء المدينة دون الاعتماد على السيارات الخاصة باهظة الثمن. هذا يقلل من التكلفة الإجمالية للمعيشة ويعزز شكلاً حضريًا أكثر استدامة وإنصافًا.

تعزيز المجتمعات المختلطة الدخل والمختلطة الاستخدام

غالبًا ما ارتكبت مشاريع الإسكان الاجتماعي في الماضي خطأ تركيز الأسر منخفضة الدخل في عقارات كبيرة ومتجانسة، مما أدى إلى وصمة اجتماعية وعيوب مركزة. أفضل الممارسات المعاصرة هي بناء مجتمعات مختلطة الدخل حيث يتم دمج الإسكان الميسور المدعوم بسلاسة مع الإسكان بأسعار السوق. هذا النموذج، الذي تجسده فيينا مرة أخرى، يعزز التماسك الاجتماعي الأكبر، ويقلل من الوصمة، ويخلق أحياء أكثر مرونة وتنوعًا اقتصاديًا. علاوة على ذلك، فإن دمج المساحات السكنية مع الاستخدامات التجارية والمدنية - المتاجر والمقاهي والحدائق والمكتبات - على المستوى الأرضي يخلق "مدن الـ 15 دقيقة" الحيوية التي يمكن المشي فيها حيث يمكن تلبية الاحتياجات اليومية دون تنقلات طويلة.

دور التكنولوجيا

تلعب التكنولوجيا الرقمية، أو "التكنولوجيا العقارية" (proptech)، دورًا متزايدًا أيضًا. يمكن للبوابات السكنية عبر الإنترنت أن تسهل على الناس العثور على سكن ميسور التكلفة والتقدم بطلب للحصول عليه. يمكن لتحليلات البيانات أن تساعد مخططي المدن على تحديد الأراضي المناسبة للتنمية ونمذجة تأثير السياسات الجديدة. يمكن للمنصات الجديدة أيضًا تسهيل إدارة مساحات المعيشة المشتركة أو المساعدة في تبسيط عمليات مزودي الإسكان غير الربحيين، مما يقلل من التكاليف الإدارية.

الخلاصة: بناء مستقبل تعاوني

إن أزمة الإسكان الميسور العالمية هي تحدٍ معقد وهائل، ومن الواضح أنه لا يوجد حل سحري واحد. الحل لا يكمن في سياسة واحدة، أو نموذج مالي واحد، أو تقنية بناء واحدة. بدلاً من ذلك، فإن الطريق إلى الأمام هو فسيفساء، تتطلب جهدًا منسقًا وتعاونيًا ينسج معًا أكثر الاستراتيجيات فعالية من أربع ركائز رئيسية: سياسة مستنيرة، وتمويل مبتكر، وبناء ذكي، وتكامل مجتمعي شمولي.

ستكون الحلول الأكثر فعالية محددة السياق، ومصممة خصيصًا للواقع الاقتصادي والثقافي والسياسي الفريد لكل مدينة وأمة. ما ينجح في سنغافورة قد يحتاج إلى تكييفه مع ساو باولو، ويمكن للدروس المستفادة من فيينا أن تلهم مناهج جديدة في فانكوفر. الخطوة الحاسمة هي تجاوز التفكير المنعزل في الماضي واحتضان روح تعاونية. هذا يعني أن الحكومات ومطوري القطاع الخاص والمؤسسات المالية والمنظمات غير الربحية والمجتمعات المحلية يجب أن تعمل معًا، وتتقاسم المخاطر والمكافآت ورؤية مشتركة.

إنشاء عالم يمتلك فيه كل شخص مكانًا آمنًا وكريمًا وميسور التكلفة ليطلق عليه اسم "الوطن" ليس مهمة مستحيلة. إنه خيار. يتطلب إرادة سياسية وتفكيرًا إبداعيًا والتزامًا طويل الأمد بوضع الناس في قلب تنميتنا الحضرية. من خلال البناء إلى ما هو أبعد من مجرد الطوب والملاط، يمكننا بناء مستقبل أكثر إنصافًا واستدامة وازدهارًا للجميع.